買える収益化済み民泊物件-36｜東京都23区-旅館業5軒｜期待利回り75％／回収3.7年／価格9500万円
アナタの毎月の不労所得が約241.6万円アップする。3年後に7600万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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と感じたことはありませんか。
今回ご紹介するのは、
東京23区内・旅館業5軒を“会社ごと引き継ぐ”民泊M&A案件です。
ゼロから民泊を立ち上げる投資ではなく、
すでに年間2,900万円の営業利益を生んでいる事業そのものを取得する——
それが、いま注目されている「民泊M&A」という新しい資産形成の選択肢。
期待利回り75％、投資回収3.7年。
なぜこの数字が成立するのか、そしてどんな投資家に向いているのかを、民泊M&A・融資の専門家視点で読み解いていきます。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
この案件の本質的な価値は、「東京23区×旅館業×5軒×会社譲渡」という組み合わせにあります。
個人で旅館業許可を新規に5軒取得し、同レベルの収益体制を作るには、数年と数千万円単位のコストが必要です。
それを最初から完成された状態で引き継げる点は、民泊M&Aならではの圧倒的な時間価値と言えるでしょう。
総合評価が「B」に留まっているのは、会社譲渡ゆえにDD（デューデリジェンス）が不可欠だから。
逆に言えば、DDで不透明点が解消されれば、S評価に化ける可能性を秘めた案件です。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都内23区（旅館業5軒）
今回の民泊物件の地域は 東京都内23区（旅館業5軒）です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この案件は「23区内の好立地に位置する旅館業5軒」という、個人・法人の投資ポートフォリオを瞬時に完成させる極めて強力な投資案件です 。5軒という規模により、特定の1物件に依存するリスクを分散しつつ、365日営業可能な「旅館業」の強みを最大限に活かすことができます 。この「多店舗×23区×旅館業」というパッケージこそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。
実際、2024年の東京観光市場は、外国人旅行者の観光消費額が過去最高を記録しています。四谷のような、ビジネスと観光の境界に位置するエリアは、平日は出張客、週末は観光客といった具合に、年間を通じて需要が安定しやすい特徴があります。この「需要の安定性」は、民泊運営において非常に強力な武器となります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：9,500万円
譲渡価格は9,500万円 です 。
本案件は、個別の物件譲渡（事業譲渡）ではなく、会社そのものを引き継ぐ「会社譲渡」のスキームです 。これにより、運営ノウハウ、既存の賃貸借契約、そして旅館業の許認可をそのまま維持できるメリットがあります。1億円近い投資額ですが、得られる「年間利益2,900万円」というリターンを考えれば、極めて妥当、むしろ割安な設定と言えるでしょう。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が1,254万円と契約更新関連費用（有）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 1億754万円 (107,540千円) となります 。
この総投資額が、後の実質的な収益計算の厳密な基準となります 。大規模案件ゆえに仲介手数料も相応の額になりますが、スキームの複雑さを考えれば、専門家による適正なアドバイスは不可欠です。
営業利益：2,900万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は2,900万円です。
都内5軒のポートフォリオとして、極めて強固な収益性を確保していると見受けられます 。この莫大な営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です 。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムとなります。月換算で約240万円というキャッシュフローは、もはや一つの企業の収益規模に匹敵します。
投資利回り：予想回収期間3.7年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.7年で完了すると試算できます。
これは1億円規模の投資としては「異常に早い」回収スピードです 。通常の不動産投資では15〜20年、通常のM&Aでも5〜8年かかるのが一般的ですが、わずか3.7年で元本を回収し、その後は毎年3,000万円近い利益がすべて純増していく計算です。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.78576
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は78576です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 B
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力ですが、本案件はその規模感と安定性のバランスにおいて際立っています。総投資額約1億円に対し、回収期間が3.7年というスペックは、投資家にとって「勝ち確定」の可能性が高い戦略的な案件です 。会社譲渡というスキームを活かし、現在の運営体制をそのまま引き継げるため、買収直後からトップスピードでの運営が可能です
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「B」評価の巨大な利益と、資金増幅のメカニズム
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は2,900万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です 。この規模の利益は、単なる投資の域を超え、強固な事業基盤として機能します。
営業利益率は40%
営業利益率（推定）: 営業利益率は40%と推定されています。
この想定に基づくと、30%を大きく上回る極めて優れた収益体質＝「超優良体質」であることを示しています 。5軒の運営を一括管理することで、リネンの発注や清掃スタッフの配置を最適化する「規模の経済」が働いていると推測されます。
投資回収利回りは約27％
投下資本（1億754万円）に対する年間営業利益（2,900万円）の割合は、約26.9%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約27%という猛烈なスピードで回収され続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.7年
投資回収: 投資回収期間は3.7年と試算されています。
この規模の投資において、これほど短い期間でリスクをオフにできることは、投資家にとって最大の安心材料となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「B」は、さらなる伸び代の証明
鑑定書で収益性が「B」と評価されているのは、この案件が現状で既に高い水準にあるものの、調査による情報の精査が必要であることを示しています 。高い営業利益と安定した利回りは、DD（デューデリジェンス）で数値の裏付けを取る価値が十分にあることを意味します。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益40%超の戦略的な意味
営業利益率40%という数字は、この事業が都心の一等地でありながら、徹底したコスト管理と、高単価な宿泊設定（24,000〜29,000円）を両立させていることを示します。
民泊物件の市場競争力
圧倒的な利益率を背景に、必要であれば広告費を積極的に投入したり、内装のアップデートを行ったりする余裕があります 。これがさらなる集客力を生み、競合を寄せ付けない正のスパイラルを形成します。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
年間利益2,900万円という確かな実績は、金融機関から「極めて高い事業性」として評価されます 。会社譲渡の場合、これまでの決算実績をそのまま引き継げるため、追加物件の購入に向けた融資引き出しにおいて、本案件は最強の武器となります。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が40%あれば、万が一、観光需要が一時的に変動したり、光熱費や人件費が高騰したりしても、容易に赤字に転落することはありません 。経営の安全余裕率が極めて高いことを意味します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 A
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「A」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令はすべて旅館業です。
都内23区において、365日フル稼働が可能な旅館業の許可を5軒分まとめて承継できることは、これ以上ない「投資の適正」を示しています 。許可取得の難易度が高まっている現在、この権利自体に莫大な価値があります。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は運営業務、清掃が外注されています。
会社譲渡スキームであるため、これらの契約やスタッフもそのまま引き継ぐことが可能と想定されます 。既に仕組化された運営体制をそのまま手にできることが、投資適正評価における最高ランク「A」の根拠です。
民泊譲渡スキームの優位性
会社譲渡であることは、投資家にとっての手間を最小限に抑えます 。不動産契約の再締結や、許認可の取り直しという不確実なプロセスをスキップし、買収したその日から2,900万円の利益を生む「経営」に集中できるのです
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Aは組織を継承する価値の評価
田中の民泊M&Aレポートの評価で「投資適正を評価Aとするも法人譲渡であるため詳細な調査が必要」と、非常に重要かつ本質的なアドバイスをしています 。これは、案件の質は最高だが、会社という箱を引き継ぐ以上、目に見えない債務（偶発債務）や税務リスクを徹底的に洗い出す必要があることを意味しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
会社譲渡（株式譲渡）を成功させるアクションプラン
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
法務・税務DD（デューデリジェンス）の実施
対象会社の過去の申告書、給与支払、未払い残業代の有無、そして賃貸借契約の解約条項などを、専門家（税理士・弁護士等）を交えて徹底的に精査します 。会社譲渡において、ここは絶対に妥協してはいけないポイントです。
5軒それぞれの稼働実態の確認
ポートフォリオ5軒それぞれの売上、稼働率、予約サイトの評価を個別に分析します 。好調な物件と、改善の余地がある物件を切り分けることで、買収後のさらなる利益拡大のシナリオを構築します
運営スタッフ・外注先との関係継続の確認
現在の運営を支えているキーマンや清掃会社が、オーナー交代後も継続して協力してくれるかを事前に打診します 。運営の安定性は「人」に依存する部分が大きいため、ここを確認することが投資適正「A」を確実なものにします。
民泊物件の利回りの考察
3年で75%以上の資産増加を狙えるキャピタルゲインの魅力と出口戦略
3年で投資額の75%を上回る資産増加を目指すキャピタルゲインの魅力 田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは19% 資金増加額1,887.7万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは47% 資金増加額4,787.7万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは75% 資金増加額7,687.7万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは104% 資金増加額1億829.3万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
富裕層の最速チケット、年平均約26%のリターン
3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは75%、資金増加額は7,600万円超となります 。これは、毎月莫大なキャッシュフローを得ながら、3年後には投資した金額の大部分を「利益」として上乗せして回収できる可能性を示しています 。23区内の旅館業5軒という組織化されたパッケージは、出口戦略において「買い手」に困ることはありません。
期待利回り75%のインパクト
この期待利回り75%という数字は、あなたの人生の自由度を圧倒的に高める力を持っています 。3年で7,600万円以上の純資産を積み上げるという体験は、労働や通常の金融投資では決して到達できない領域です
このリターンを確実にするには、情報の不透明点（B評価の要因）を徹底的に調査し、納得した上でこの「怪物級」の案件を取得する必要があります 。民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（7,600万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価BをSへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性B」と「投資適正A」を総合判断し「総合評価B」になります。
収益性は、営業利益、利益率ともに公開情報から推察し、高い案件と想定し、高評価（B）とする。
投資適正は、旅館業かつ組織化された5軒のパッケージであるため、評価Aとする。
ただし会社譲渡としての調査は必須。 総合評価は、収益性B、投資適正Aから総合判断しBとする。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価B」は、さらなる深掘り調査を即座に開始し、一気に勝負を決めるべき案件であることを示しています 。投資適正が「A」であることは、この案件の基盤が極めて盤石であることを意味し、収益性の「B」評価は、あなたの調査によって「確信（A以上）」に変わるべき伸び代なのです。
このB評価を過信せず、自ら真実を確かめることが最大の投資防衛です。公開情報を超え、正式な決算資料や管理画面で利益の再現性を確認するという、投資家の客観的な目線が、1億円規模の投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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