買える収益化済み民泊物件-48｜東京都墨田区（錦糸町）｜期待利回り72％／回収3.6年／価格620万円
アナタの毎月の不労所得が約17.5万円アップする。3年後に500万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
不動産投資の融資が厳しくなり、「次の一手」を探していませんか？
実は今、数千万円の融資に頼らず、数年で投資回収できる“民泊M&A” が、不動産投資経験者の間で静かに注目を集めています。
今回ご紹介するのは、東京都・錦糸町という都内屈指の好立地で、
旅館業×365日運営を武器に、
投資回収3.6年・年間210万円の営業利益を生み出している民泊事業。
本記事では、民泊M&A・融資の専門家である田中が、「なぜこの案件が“B評価でも即DDすべきお宝”なのか？」を数字と戦略の両面から解説します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
この錦糸町の民泊案件は、総投資額760万円台で、年210万円の営業利益を生むという点で、資金効率が“異常に高い”案件です。
特に評価すべきは、
- 都内駅近
- 旅館業で365日稼働
- インバウンド×ビジネスの二刀流需要
という再現性の高い勝ちパターンが揃っていること。
一方で、投資適正がC評価なのは「危険」だからではなく、DD（詳細調査）で差がつく余地が大きいからです。
正しく調査できる投資家にとっては、ライバルが敬遠する分、最も“おいしい”ゾーンの案件だと言えるでしょう。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都墨田区（錦糸町エリア）
今回の民泊物件の地域は 東京都墨田区、錦糸町駅徒歩圏内です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「錦糸町駅から徒歩圏内」という、東京東側の交通・経済の要衝に位置しています。錦糸町はJR総武線（快速・各停）と東京メトロ半蔵門線が乗り入れ、東京駅まで約8分、渋谷や新宿へも直通という圧倒的な利便性を誇ります。また、至近には東京スカイツリーを擁する押上エリアがあり、ビジネス客と観光客の両方を確実に取り込める「二刀流」の立地です。この多角的な需要基盤こそが、高い収益性を支える絶対的な根拠となります。
実際、2024年以降の東京観光市場において、錦糸町は成田・羽田両空港からのアクセスが良いことから、訪日外国人の最初の拠点として選ばれるケースが急増しています。本物件は365日営業可能な「旅館業」の権利を有しており、新法民泊（180日制限）に比べて収益機会が2倍以上あるため、エリアの強みを最大限に収穫できる優位性があります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：620万円
譲渡価格は620万円 です。
この民泊物件は1000万円未満であり、個人投資家にとっても非常に手の届きやすい価格帯です。不動産を一から購入してこの好立地で旅館業を立ち上げるコスト（土地・建物取得費、リノベーション、消防設備、旅館業認可取得）を考えれば、既に利益が出ている状態を600万円台で手に入れられることは、M&Aならではの「極めて効率的な参入」と言えます。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が140.8万円と、契約更新関連費用（有）が想定されています。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 760.8万円となります。
この総投資額が、実質的な収益計算の厳密な基準となります。800万円を切る総予算で「都内・駅近・旅館業」のオーナーになれる機会は、現在の市場では極めて希少な「お宝」と言えるでしょう。
営業利益：210万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は210万円です。
錦糸町の旅館業物件として、極めて強固な収益性を確保していると見受けられます。 この高い営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムとなります。月換算で約17.5万円の利益は、副業としても生活の質を劇的に変える力を持っています。
投資利回り：予想回収期間3.6年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.6年で完了すると試算できます。
これは「異常に早い」回収スピードです。一般的な不動産投資（回収に15〜20年）と比較すれば、民泊M&Aがいかに資金効率において突出しているかが分かります。4年足らずで投下資金を全額回収し、その後はすべてが利益として積み上がる計算であり、資産形成の加速装置として完璧に機能します。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.79368
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は79368です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力ですが、本案件はそのバランスにおいて際立っています。総投資金額760万円台に対し、回収期間が3.6年、営業利益率が45%というスペックは、投資家にとって「絶対に見逃せない」黄金比です。 錦糸町という不滅の需要を持つ立地での旅館業は、出口戦略においても極めて有利に働きます。迷わず詳細調査に進むべき一級品と言えるでしょう。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の巨大な利益と安定的な資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は210万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となります。
営業利益率は45%
営業利益率（推定）: 営業利益率は45%と推定されています。
この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でも最高ランクの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります。売上の半分近くが利益として残るモデルは、まさに「現金の製造機」です。
投資回収利回りは約27.6％
投下資本（760.8万円）に対する年間営業利益（210万円）の割合は、約27.6%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約3割近い猛烈なスピードで回収され続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.6年
投資回収期間は3.6年と試算されています。 このスピードでリスクをオフにできることは、インフレや景気変動が不透明な現代において最大の武器となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、圧倒的な競争力の証明
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において頂点に立つ収益体質を持っていることを示しています。 旅館業だからこそ可能な高単価運用（14,000〜22,000円）と、錦糸町という立地がもたらす安定稼働の相乗効果が、この45%という驚異的な利益率を生み出しています。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益45%の戦略的な意味
営業利益率45%という数字は、この事業が「宿泊」という枠を超えて、徹底的なコスト最適化と高付加価値な体験を両立させていることを示します。
民泊物件の市場競争力
錦糸町という競合の多いエリアでも、旅館業としての柔軟な価格設定を行いながら、高い利益を確保できていることを意味します。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
年間利益210万円の確かな実績は、金融機関から「高い事業性」として評価されます。追加物件の購入に向けた融資引き出しにおいて、本案件の実績は最強のエビデンスとなります。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が40%を超えていれば、万が一、観光需要に一時的な変動があったり、光熱費や人件費が高騰したりしても、容易に赤字に転落することはありません。経営の安全余裕率が極めて高いことを意味します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は旅館業
これは本来高く評価されるべきポイントですが、鑑定レポートでは現時点での「情報の不足」を懸念しています。旅館業認可の維持条件や、消防・保健所の要件が完全に最新化されているかの精査が必要です。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在はリネン・清掃を外注しているようです。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは、利益最大化のための「自走（内製化）」あるいは「徹底したコスト管理下での外注活用」ですが、現状の契約内容の詳細が不透明であるため、C評価となっています。
稼働実績の不透明性
稼働月数や建物築年数が不明です。 公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。これらの不明点が、評価「C」の大きな要因です。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cは価値発掘のチャンス
鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、この案件が「極めて高いポテンシャルを持つがゆえに、数値の裏側にある運営実態や法的リスクを厳格に見積もる必要があるから」です。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
錦糸町の民泊を成功させるプラン
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の運営実態の完全開示請求
営業利益210万円の実績を裏付ける、過去の収支報告書や通帳履歴を精査します。 これは事業の「真実」を知る唯一の手段です。
民泊物件の法的適合性の現地調査
旅館業認可としての消防設備が万全か、買収後に多額の改修費用が発生しないかを、専門家を同行させて確認します。
民泊物件の賃貸借契約の再確認
仲介手数料141万円の他にも、契約更新料や敷金の預け替えなどが発生しないかを調査し、総投資額760万円の精度を極限まで高めます。
民泊物件の利回りの考察
3年で投資額の72%を上回る資産増加を目指すキャピタルゲインの魅力
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは12% 資金増加額86.7万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは42% 資金増加額296.7万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは72% 資金増加額506.7万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは102% 資金増加額734.2万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
錦糸町のブランド価値を現金化する
3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは72%、資金増加額は500万円超となります。 これは、毎月の安定したキャッシュフロー（インカム）を得ながら、3年後には投資した金額の7割以上を「利益」として上乗せして回収できる可能性を示しています。 錦糸町の旅館業という資産価値は、出口戦略において最強の盾となります。
期待利回り72%のインパクト
この期待利回り72%という数字は、あなたの資金が3年後に500万円以上増えている可能性を示しています。
このリターンを確実にするには、情報の不明点（C評価の要因）を徹底的に調査し、納得した上でこの案件を取得する必要があります。民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（500万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへと引き上げるための指針
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価B」になります。
収益性は、営業利益、営業利益率ともに公開情報から推察し、極めて高い案件と想定し、高評価（A）とする。
投資適正は、情報の不透明性と運営コストの変動リスクにより、現状では「C」とする。
総合評価は、収益性A、投資適正Cから総合判断しBとする。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価B」は、即座に詳細調査（DD）を開始し、一気に勝負を決めるべき案件であることを示しています。 最高の収益性（A）を持ちながら投資適正がCであることは、ライバルが躊躇する最大の理由です。そこをあなたの知識と調査で埋めることが、お宝を独占する最大のチャンスです。
このB評価を真の「A」へと引き上げるのは、あなたの決断力と調査力です。真実を正式な書類（決算書や管理画面）で確認するという、投資家の客観的な目線が、錦糸町のような激戦区での投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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