【民泊投資レポート】東京の戸建て民泊が280万円？年104万円利益・回収4.1年の民泊M&A物件を専門家が鑑定
民泊投資の基本はこちらの動画でも解説しています。
民泊投資の基本や、収益化済み民泊の考え方については、こちらの動画でも詳しく解説しています。
「東京で民泊オーナーになるには、いくら必要だと思いますか？」
通常、東京都内で戸建て民泊を開業する場合
・物件取得
・消防設備
・内装
・許可取得
などで 数百万円〜1000万円以上の初期投資が必要になります。
しかし今回の案件は違います。
譲渡価格280万円
すでに
・民泊許可取得済み
・運営実績あり
・収益化済み
の収益を生んでいる民泊事業を M&Aでそのまま買収できる案件です。
数字だけ見ると、非常に魅力的な民泊投資案件です。
しかし、プロの目で見ると 見逃してはいけないリスクも存在します。
この記事では
・この民泊物件は本当に投資価値があるのか
・民泊M&A投資のリアル
・成功する投資家の判断基準
を、民泊M&A・融資の専門家の視点から解説します。
今回鑑定する民泊案件の概要
まず今回の民泊案件の基本スペックを整理します。
民泊案件概要（東京都内 戸建て民泊）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件タイプ | 東京都内 戸建て民泊 |
| 譲渡価格 | 280万円 |
| 想定売上 | 約347万円 |
| 年間営業利益 | 104万円 |
| 営業利益率 | 約30% |
| 総投資額 | 428.5万円 |
| 投資回収 | 約4.1年 |
| 客単価 | 19,000〜32,000円 |
| 稼働形態 | 住宅宿泊事業法（180日制限） |
なぜ今、民泊M&A投資が注目されているのか
近年、民泊投資の世界では「ゼロから開業する時代」から「収益化済み民泊を買う時代」に変わっています。
理由はシンプルです。
| 民泊を新規開業する場合 | 収益化済みの民泊M&Aする場合 |
|---|---|
| ・物件探し ・消防対応 ・近隣説明 ・内装工事 ・許可取得 など、開業まで 6ヶ月以上かかることも珍しくありません。その間 家賃だけ支払い、収入ゼロ という期間が続きます。 | ・収益化済み ・許可取得済み ・運営実績あり ・レビューあり つまり「今日から収益が発生する民泊」を買えるのです。 |
東京の戸建て民泊が強い理由
民泊投資では、マンション型・戸建て型 の2種類があります。特に東京では、戸建て民泊の人気が高い理由があります。
| タイプ | 特徴 |
|---|---|
| マンション民泊 | 競合が多い |
| 戸建て民泊 | グループ客に人気 |
| 戸建て民泊 | 家族・友人旅行に強い |
| 戸建て民泊 | 単価を高く設定できる |
今回の案件でも 客単価19,000〜32,000円 という高単価を実現しています。
民泊の利回りシミュレーション
今回の案件を購入した場合の投資推移です。
| 保有期間 | 資金増加額 | 投資利回り |
|---|---|---|
| 13ヶ月 | -35万円 | -10% |
| 25ヶ月 | 68万円 | 19% |
| 37ヶ月 | 172万円 | 48% |
| 49ヶ月 | 284万円 | 76% |
4年保有で 投資額の約76%回収 という計算になります。
民泊投資には注意点もある
今回の案件を、プロとして「C評価」にした理由があります。主なリスクは次の3つです。
①賃貸借契約リスク
もしオーナーが、家賃値上げ・民泊NG と言えば、民泊事業は成立しなくなります。
②建物老朽化リスク
築年数が不明な場合、屋根修繕・配管トラブル・シロアリなどで、数百万円の修繕費 が発生する可能性があります。
③民泊180日制限（民泊新法）
住宅宿泊事業法では、年間180日しか営業できません。つまり稼働率最大50%です。
それでも民泊投資が人気な理由
それでも民泊投資が人気なのは、投資金額が少額でキャッシュフローが早い からです。
| 一般的な不動産投資 | 民泊投資（民泊M&A） |
|---|---|
| ・融資 ・頭金 ・長期返済 年間の手残りキャッシュはわずか。 | 収益化済みの民泊投資（民泊M&A）の場合は、比較的少額資金で始められる 特徴があります。 また、収益化済みなので日々キャッシュが入ってきます。 |
民泊投資でFIREを目指す人が増えている理由
最近は
・会社員
・副業
・40代、50代の方
でも 民泊投資で資産形成 を目指す人が増えています。
特に最近増えているのが 民泊M&A投資 です。
すでに 収益化している民泊を買う ことで、立ち上げリスクや時間コスト を減らすことができます。
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・民泊投資に興味がある
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民泊セミナーの内容
| 内容 |
|---|
| 民泊M&Aの仕組み |
| 収益民泊の見分け方 |
| 民泊投資の利回り |
| 民泊投資の出口戦略 |
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民泊投資について動画でも解説しています
民泊投資の始め方や、収益化済み民泊の選び方については、YouTubeでも解説しています。ぜひこちらも参考にしてください。
民泊投資Q&A（よくある質問）
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まとめ
今回の東京都内戸建て民泊案件は
・譲渡価格280万円
・営業利益104万円
・回収4.1年
という魅力的な条件を持つ案件です。
しかし
・契約条件
・建物状態
・法規制
などを確認しないまま購入すると、失敗する可能性もあります。
民泊投資は 「物件を見る力」 がすべてです。
そのため
・民泊投資を検討している方
・収益民泊を買いたい方
は、まず 民泊投資の全体像を理解すること をおすすめします。
民泊M&A・融資の専門家YouTube登録4000以上
今回の案件は、東京都内の戸建て民泊という意味では非常に興味深い案件です。
譲渡価格280万円というのは、東京で民泊を新規に立ち上げる際の消防設備と内装費だけで消える金額です。
つまり、「既に稼働している民泊事業を、ほぼ設備費だけで取得できる」という意味では、非常に参入しやすい案件と言えるでしょう。
ただし投資家として最も注意すべきポイントは賃貸借契約と建物状態です。
戸建て民泊は、オーナーとの契約条件が変わると、収益モデルが一瞬で崩れるリスクがあります。
また築年数が不明な場合、屋根・配管・シロアリなどの修繕で数百万円の費用が発生することも珍しくありません。
民泊M&Aは「安いから買う」ではなく「リスクを潰せるなら買う」という判断が重要です。
その確認ができれば、この案件はC評価からA評価に化ける可能性を持った案件とも言えます。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
＼収益化済み民泊を買う！民泊を売却する！民泊投資スキルを学ぶ／
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