【民泊投資】大阪の収益化済み民泊をプロが鑑定｜利回り99％でも「C評価」だった理由
民泊投資の基本はこちらの動画でも解説しています。
民泊投資の基本や、収益化済み民泊の考え方については、こちらの動画でも詳しく解説しています。
民泊投資の基本はこちらの動画でも解説しています。
民泊投資の基本や、収益化済み民泊の考え方については、こちらの動画でも詳しく解説しています。
インバウンド需要の回復とともに、いま「民泊投資」に興味を持つ人が急増しています。
特に最近は、
- 会社員の副業
- 公務員の資産形成
- 40代・50代からのFIRE
といった目的で、民泊投資を検討する人が増えています。
しかし、ここで重要な事実があります。
民泊は「ゼロから開業する投資」が非常に難しいビジネスになっているということです。
例えば、民泊を開業するには次のようなハードルがあります。
- 旅館業許可
- 消防設備
- 内装工事
- 近隣対策
- 運営ノウハウ
これらをすべてクリアする必要があり、初心者がゼロから開業して成功するのは決して簡単ではありません。
そこで近年、投資家の間で注目されているのが
「民泊M&A」つまりすでに収益化されている民泊事業を買う投資モデルです。
本記事では、民泊投資・融資の専門家であり、M&A案件のデューデリジェンスも行っているファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している民泊案件をプロの視点で鑑定します。
今回鑑定する民泊案件の概要
まずは今回分析する民泊案件の概要を整理します。
民泊案件概要（大阪府内の収益化済み民泊）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 大阪府内 |
| 民泊タイプ | 収益化済み民泊 |
| 譲渡価格 | 440万円 |
| 年間売上 | 約710万円 |
| 年間利益 | 121万円 |
| 営業利益率 | 約17％ |
| 投資回収期間 | 約4年 |
500万円以下で民泊事業を取得できる案件は、投資としてはハードルが低く見えるかもしれません。
しかし、民泊投資では
「安い＝良い案件」ではありません。
むしろ安い案件には、それなりの理由があることが多いのです。
民泊の初期投資コスト
今回の民泊案件の総投資額は以下の通りです。
民泊投資の総額（大阪府内の収益化済み民泊）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 民泊事業譲渡価格 | 440万円 |
| M&A仲介手数料 | 38.5万円 |
| 総投資額 | 478.5万円 |
約500万円以下で民泊事業を取得できるため、副業投資として検討する人も多い価格帯と言えます。
民泊M&A・融資の専門家YouTube登録4000以上
民泊投資の相談で一番多い失敗パターンは「利回りだけを見て判断すること」です。
今回の案件も回収4年という数字だけを見ると魅力的に見えます。しかし、利益率は約17％です。民泊投資では20〜30％程度の利益率が一つの目安になります。17％という数字は、稼働率が少し下がるだけでも利益が減る可能性があり、決して余裕のある数字とは言えません。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
＼収益化済み民泊を買う！民泊を売却する！民泊投資スキルを学ぶ／
民泊案件の収益構造
今回の民泊案件の収益構造は以下の通りです。
民泊の年間収益構造
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間売上 | 710万円 |
| 年間経費 | 589万円 |
| 年間利益 | 121万円 |
| 利益率 | 17％ |
民泊投資では利益率が非常に重要になります。
一般的な目安は以下の通りです。
民泊利益率の目安
| 利益率 | 評価 |
|---|---|
| 30％以上 | 優良案件 |
| 20〜30％ | 安定案件 |
| 15〜20％ | ややリスクあり |
| 15％以下 | 要注意 |
今回の案件は 17％ なので ややリスクがある水準 と言えます。
利益率が低い民泊のリスク
民泊運営では、以下のようなコストが発生します。
民泊運営コスト
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 清掃費 | 1回ごとの清掃費用 |
| OTA手数料 | Airbnbなどの手数料 |
| 運営代行費 | 管理会社への支払い |
| 消耗品費 | リネン・備品など |
| 家賃 | 賃貸型民泊の場合 |
これらのコストが増えると、利益率はすぐに低下します。
特に大阪のような激戦市場では、
- 宿泊単価の下落
- 稼働率の低下
が起こる可能性もあります。
大阪の民泊市場の特徴
大阪は日本でも最大級の民泊市場です。
しかし同時に、 日本屈指の競争市場 でもあります。
大阪民泊市場の特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 観光需要 | 非常に高い |
| インバウンド | 多い |
| 競争 | 激しい |
| ホテル供給 | 多い |
つまり 立地やコンセプトが弱い民泊は価格競争に巻き込まれる 可能性があります。
民泊の投資回収シミュレーション
今回の案件の資金回収シミュレーションは以下の通りです。
民泊の投資回収シミュレーション
| 保有期間 | 資金増加額 | 投資利回り |
|---|---|---|
| 13ヶ月 | 92.6万円 | 約20％ |
| 25ヶ月 | 213.6万円 | 約46％ |
| 37ヶ月 | 334.6万円 | 約72％ |
| 49ヶ月 | 465.7万円 | 約99％ |
シミュレーション上は、4年で投資回収できる計算になります。
ただしこれは 4年間安定して利益が出ることが前提 となります。
民泊M&A・融資の専門家YouTube登録4000以上
大阪は日本でもトップクラスの民泊市場ですが、その分競争も非常に激しいです。ホテルや簡易宿所、特区民泊など多くの宿泊施設が競争しています。
差別化が弱い民泊は価格競争に巻き込まれる可能性があります。収益化済みだから安全というわけではなく、その利益が継続するのかを分析することが重要です。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
＼収益化済み民泊を買う！民泊を売却する！民泊投資スキルを学ぶ／
この民泊案件の総合評価
今回の案件の評価をまとめると次の通りです。
民泊投資の総合評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | B |
| 価格 | B |
| 収益性 | C |
| 安定性 | C |
| 総合評価 | C |
今回の案件は 改善余地のある案件 と言えるでしょう。
民泊開業するなら収益化済み民泊を買うべき理由
民泊投資で最も多い失敗は ゼロから民泊を開業すること です。
理由は以下の通りです。
民泊ゼロ開業のリスク
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 許可取得 | 時間がかかる |
| 初期投資 | 高い |
| 稼働率 | 最初は低い |
| 運営 | ノウハウ必要 |
一方、収益化済み民泊 は次の事を確認したうえで投資判断ができます。
- 売上実績
- 稼働率
- 利益
これは投資として非常に大きなメリットです。
民泊投資でFIREを目指す方へ
民泊投資は
- 副業収入
- 不労所得
- FIRE
を目指す投資として注目されています。
しかし多くの人が ゼロ開業 で失敗しています。
そこで私たちは 収益化済み民泊に投資する方法 を解説するセミナーを毎週開催しています。
- 民泊投資の始め方
- 民泊M&Aの仕組み
- 民泊案件の見極め方
- FIREを目指す資産形成
30代はもちろん 40代・50代からでも遅くありません。
民泊経営に成功している収益化済み民泊は、アナタでも買えます。
よくある質問（民泊投資FAQ）
民泊投資について動画でも解説しています
民泊投資の始め方や、収益化済み民泊の選び方については、YouTubeでも解説しています。ぜひこちらも参考にしてください。
まとめ
民泊投資は、正しく案件を選べば
- 副業収入
- 不労所得
- 資産形成
につながる魅力的な投資です。
しかし、ゼロから民泊を開業する投資は想像以上に難しいビジネスです。
これから民泊投資を始めるなら収益化済み民泊を分析して購入するというアプローチの方が安全です。
民泊投資に興味がある方は、ぜひ一度セミナーに参加してみてください。
この記事が気に入ったら
フォローしてね！