買える収益化済み民泊物件-33｜東京都渋谷区｜期待利回り86％／回収3.3年／価格1200万円
アナタの毎月の不労所得が約342万円アップする。3年後に1億1,000万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
「民泊投資＝開業するもの」そう思っている方にこそ、知ってほしい案件があります。
今回ご紹介するのは、東京都・渋谷という国内最高峰の立地で“一棟旅館業”としてすでに稼働している民泊事業を、M&Aでそのまま引き継ぐという超大型投資案件。
年間営業利益4,100万円、投資回収期間3.3年、3年保有で期待利回り86%。
これは「夢の数字」ではなく、実際に市場に公開されている案件を、民泊M&A・融資・DD調査の専門家が鑑定した“現実の数字”です。本記事では、この渋谷一棟民泊がなぜ“お宝”と評価されるのか、そしてなぜ慎重なDD（デューデリジェンス）が不可欠なのかを、プロの視点で余すことなく解説します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
本案件は、民泊M&Aの中でも“フラッグシップ級”の存在です。
渋谷エリア×一棟旅館業という希少性は、インカム（毎月の利益）だけでなく、将来のキャピタルゲインにも強烈に作用します。
一方で、1億円超の大型案件だからこそ、
・過去の決算数値
・稼働実績
・消防・旅館業要件
・外注コストの実態
これらをプロ目線で一つずつ潰すDDが必須です。「投資適正C」という評価は、危険信号ではなく、“徹底調査をすればAに化ける可能性がある”という合図。正しく調べ、正しく買えば、人生を一段引き上げる投資になり得る案件だと考えています。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都渋谷区
今回の民泊物件の地域は 東京都渋谷区です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「渋谷エリアの一棟旅館業」という、インバウンド市場において最も需要が集中し、かつ供給が限定的な最高ランクの立地です 。渋谷は世界中から観光客が集まる「聖地」であり、365日フル稼働が可能な旅館業認可を受けていることは、この上ない強みです 。この一等地×一棟貸しというステータスこそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。
実際、2024年の東京観光市場は、外国人旅行者の観光消費額が過去最高を記録しています。四谷のような、ビジネスと観光の境界に位置するエリアは、平日は出張客、週末は観光客といった具合に、年間を通じて需要が安定しやすい特徴があります。この「需要の安定性」は、民泊運営において非常に強力な武器となります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：1億2000万円
譲渡価格は1億2000万円 です 。
この民泊物件は1億円を超える大規模案件に分類されます 。個人投資家にとってはハードルが高く感じるかもしれませんが、この規模だからこそ得られる「年間利益4,100万円」というリターンは、小規模物件を複数所有する手間とリスクを一掃するほどの破壊力があります 。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が1,584万円と契約更新関連費用（有）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計1億3,584万円 となります 。この総投資額が、後の収益計算の厳密な基準となります。この規模の案件では、仲介手数料も高額になりますが、それに見合うだけのDD調査とスキーム構築が不可欠です。
営業利益：4100万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は4100万円です。
都内の一等地物件として、驚異的な収益性を確保していると見受けられます。この莫大な営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムとなります 。月換算で約340万円というキャッシュフローは、あなたの人生を劇的に変える力を持っています。
投資利回り：予想回収期間3.3年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.3年で完了すると試算できます。
これは異常に早い回収スピードです。1億円以上の投資に対し、わずか3.3年で元本を回収できる投資案件は、通常の金融市場や不動産市場では存在しません。民泊M&Aだからこそ実現可能な、異次元の資金効率を象徴しています。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.76549
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は76549です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。
総投資金額が1億3,500万円以上の投資に対し、回収期間が3.3年という点は、まさに「お宝」と呼ぶに相応しいスペックです 。渋谷エリアでの一棟旅館業という希少性は、将来的な売却価格（キャピタルゲイン）にも強く寄与します。大型融資を引いてでも手に入れる価値のある、戦略的なフラッグシップ物件と言えるでしょう。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の安定した利益と資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は4100万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は50%
営業利益率（推定）: 営業利益率は50%と推定されています。この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でも最高ランクの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります。
投資回収利回りは30％
【投資回収利回り】: 投下資本（1億3584万円）に対する年間営業利益（4100万円）の割合は、約30%です。
これは、あなたが投下した資金が年間で約30%のスピードで回収し続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.3年
投資回収: 投資回収期間は3.3年と試算されています。
この規模の投資において、これほど短い期間でリスクをオフにできることは、投資家にとって最大の安心材料となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、この物件の圧倒的な競争力を証明
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において頂点に立つ収益体質を持っていることを示しています 。一棟旅館業だからこそ可能な高単価（58,000〜62,000円）と、渋谷という立地がもたらす高稼働の相乗効果が、この50%という驚異的な利益率を生み出しています 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益50%超の戦略的な意味
営業利益率50%超は、この事業が単に集客できているだけでなく、管理コストを徹底的に最適化し、付加価値の高いサービスを提供していることを示します。
民泊物件の市場競争力
圧倒的な利益率を背景に、必要であれば広告費を大幅に投入したり、リニューアルを行ったりする余裕があります。これがさらなる集客力を生み、競合を寄せ付けない正のスパイラルを形成します。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
年間利益4,100万円という確かな実績は、金融機関から「極めて高い事業性」として評価されます。1億円超の融資を引く際、この収益力こそが最大の担保となります。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が50%あれば、万が一、観光需要が一時的に落ち込んだり、光熱費や人件費が高騰したりしても、容易に赤字になることはありません。事業としての「生存能力」が極めて高いことを意味します。
営業利益50%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は旅館業とされています 。これは本来高く評価されるべきポイントですが、一棟まるごとの旅館業認可を維持するための、消防設備や保健所の要件が完全に満たされているか、現時点では不明です。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は清掃、リネンを外注しているようです。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは完全自走を前提にしています。
そのため、「投資適正は、外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、経費増が発生することからC評価とする」という判断につながっています 。
1億円超の案件において、これらの外注費の実態（契約内容や品質）が不明確なままだと、買収後に運営コストが跳ね上がるリスクがあるため、慎重な判断が必要です。
民泊物件の開業年数・稼働実績
築年数および稼働月数が不明です 。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。情報の不透明さが、投資適正評価における「C」の大きな要因です。
物件評価に繋がる情報の記載が乏しいことも、「C」評価の要因となります 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cはダメではない。価値発掘のサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で、「投資適正」を「C」とした理由は「この案件があまりにも巨大すぎるため、情報の不備によるダメージが大きくなるから」とされているからです。また、その他情報が不足していることは上述に記載した通りです。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&Aレポートは、一般公開情報に基づく、投資判断の指針です 。単純に「C」評価はダメだと脳内を単純化してはいけません 。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値が真の「A評価」へと改まる可能性を秘めた、「価値発掘のサイン」と捉えることもできるのです 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の管理画面（Airbnb等）の直接閲覧
予約単価、予約率、キャンセル率、そしてゲストからのレビュー内容を全て洗い出します。これにより、公開情報では見えない「現場の課題」を浮き彫りにします。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）や収益実態の入手
売上8,200万円、営業利益4,100万円という数字の信憑性を、公的な書類で1円単位まで検証します 。これは大型融資を引くためにも絶対に必要なプロセスです。
過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の現場調査と消防設備の確認
一棟旅館業として、現在の設備が最新の法令に適合しているか、買収後に大規模な改修費用が発生しないかを、専門家を同行させて確認します。
民泊物件の利回りの考察
年平均40％を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは22% 資金増加額2,857.7万円 (28,577千円)
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは54% 資金増加額6,957.7万円 (69,577千円)
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは86% 資金増加額1億1,057.7万円 (110,577千円)
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは117% 資金増加額1億5,499.3万円 (154,993千円)
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは86%、資金増加額は1億1,000万円超となります 。これは、毎月のキャッシュフロー（インカム）を得ながら、3年後には投資した金額と同等の現金を、売却益（キャピタル）として手にできる可能性を示しています 。渋谷の一棟旅館業という資産価値は、まさに別格です。
期待利回り86%のインパクト
この期待利回り86%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に1億円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（1億円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価B」になります。
収益性は、営業利益、利益率ともに公開情報から推察し、極めて高い案件と想定し、高評価（A）とする 。
投資適正は、外注利用業務等の精査が必要であり、また大型案件ゆえの不透明さを考慮し、現時点では「C」とする 。
総合評価は、収益性A、投資適正Cから総合判断しBとする 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価B」は、一世一代の勝負に出るための「挑戦状」として活用すべきです 。この評価はあくまで公開情報に基づく「水面上の数字」であり、最高の収益性を持つからといって、無警戒に飛び込んで良い案件ではありません。
このB評価を真の「A」へと引き上げるのは、あなたの調査力と、私の専門知識の融合です。真に正しい情報か、その裏付けを正式な書類で確認するという、投資家の客観的な目線が、1億3,000万円の投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
なぜ今、民泊M&Aなのか？
民泊投資「民泊M&A」が大きなチャンス
民泊M&A とは、誰でも簡単に「少額資金」で「高利回りの収益・仕組化済」の「民泊」（＝国内の景気動向に左右されないインバウンド需要）をM&Aで手に入れることが可能な新しい資産形成の戦略です。
民泊開業のために民泊事業をゼロから立ち上げる際の許認可の取得や集客の仕組み構築の手間やリスクを回避できる、再現性が高く最も効率的な手法です。
さらに、会社に勤めながら、別の事業を行いながらの副業でも運営することが可能な資産形成の手法です。
不動産投資のように、高額の融資を受けて物件を購入して収益化を目指すのではありません。
民泊投資（民泊M&A）の最大のメリット
既に利益を生み出している民泊事業をM&Aで買い取る。
投資リスクと民泊事業を収益化する稼働を大幅に削減する。
インバウンド需要は、日本全体の観光立国としての魅力が高まる限り、安定的に持続します。また、政府も2030年に訪日外国人観光客6000万人（2024年 約3200万人の倍）を掲げて推進しており、国策の様相を見せているのも大きな材料です。
市場の大きな拡大が、民泊M&Aの収益性を「異常なレベル」に押し上げている根拠です。
従来の民泊開業の投資商品や不動産投資では難しかった、早期の資金回収と高いリターンの可能性を秘めた、新時代の投資戦略として、今最も注目を集めている分野です。このチャンスを掴むかどうかが、あなたの未来を大きく左右します。
初心者でも民泊投資・民泊M&Aの全容が分かるセミナー開催中
民泊M&Aセミナーで田中の民泊投資スキルを学ぶ
あなたがこの民泊物件の真の価値を見抜き、安心して投資を行うために必要なのは、「民泊M&A物件を評価し、納得し、行動するための知識と実践方法」です。
民泊M&A・融資の専門家であるファイナンスアイ代表の田中が、初心者でも民泊M&Aの全体像と具体的な進め方がわかる知識を提供し、あなたの民泊投資をガッチリサポートします。
民泊M&Aの全容。民泊M&Aの全体像と流れを初心者向けに解説します。そして民泊M&Aの知識、融資の知識、逆に保有している民泊物件を売却する知識、全て分かりやすく説明しています。
正しい民泊投資のスキルの習得が、決断の納得感に繋がり、民泊投資の成功確度を高めます。この知識を手に入れ、ライバルが優良物件を買う前に行動する準備を！
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民泊セミナーはテーマも豊富
民泊M&Aのセミナー・勉強会は無料で定期的に開催しています。初めて民泊M&Aをされる方向け・民泊M&Aの買手向け・民泊M&Aの売却向けなど、お客様の要望にあわせたテーマを用意しています。複数受講されたり何度も受講される方もいます。
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