買える収益化済み民泊物件-34｜東京都江東区｜期待利回り74％／回収3.5年／価格450万円
アナタの毎月の不労所得が約13.3万円アップする。3年後に380万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
民泊投資に興味はあるが、
「ゼロから始めるのは不安」「開業リスクが高そう」
そう感じていませんか？
実は今、すでに利益を生んでいるキャッシュを生み出す民泊事業を“そのまま買う”という民泊M&A が、不動産投資家・副業投資家の間で静かに注目を集めています。
今回紹介するのは、
東京都江東区・亀戸エリア／旅館業許可付き／総投資約562万円で、
年間160万円の営業利益・投資回収3.5年を実現する希少案件。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
この案件の最大の魅力は、
総投資額562.8万円という少額で、江東区の旅館業オーナーになれる点です。
営業利益160万円、回収期間3.5年という数字は、一般的な不動産投資ではまず実現できません。一方で、外注運営や情報開示の不足といった「C評価」要素も存在します。しかし私は、このC評価を「避けるべき理由」ではなく「価値を掘り起こせる余地」だと考えています。
正しいDD（デューデリジェンス）を行えば、この案件はB評価からA評価へと化ける可能性を十分に秘めた一件です。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都渋谷区
今回の民泊物件の地域は 東京都江東区（亀戸水神駅徒歩圏内）です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「亀戸水神駅から徒歩圏内」という、東京東側のハブである亀戸エリアに位置しています 。亀戸はJR総武線や東武亀戸線が利用でき、東京スカイツリー（押上）や秋葉原、東京駅へのアクセスが非常に良好なエリアです。この都心アクセスと情緒ある下町文化の融合こそが、高い収益性を支える根拠です 。
実際、2024年の東京観光市場は、外国人旅行者の観光消費額が過去最高を記録しています。四谷のような、ビジネスと観光の境界に位置するエリアは、平日は出張客、週末は観光客といった具合に、年間を通じて需要が安定しやすい特徴があります。この「需要の安定性」は、民泊運営において非常に強力な武器となります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：450万円
譲渡価格は450万円 です 。
この民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件の中でも特に少額の分類になります 。不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです 。この450万円という金額は、貯蓄の一部を回すことで十分に手が届く水準であり、民泊投資の「一歩目」として最適です。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が112.8万円と契約更新関連費用（有）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計562.8万円 となります 。
この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。旅館業許可を維持した状態で600万円を切る総投資額は、現在の都内民泊市場では極めて希少な好条件です。
営業利益：160万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は160万円です。
江東区の「貴重な旅館業」物件として、高い収益性を確保していると見受けられます 。この利益額こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムとなります 。月換算で約13万円超の利益は、副業としても生活の質を向上させる魅力的な水準です。
投資利回り：予想回収期間3.5年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.5年で完了すると試算できます。
これは民泊M&Aの中では「堅実かつ早い」スピードであり、一般的な不動産投資（回収に10〜30年）と比較すれば圧倒的な資金効率です 。4年以内に投下資金を全額回収し、その後はすべてが純利益として積み上がる計算であり、資産形成の加速装置として機能します 。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.77721
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は77721です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。
総投資金額が562.8万円。非常に手頃であり、かつ「江東区・亀戸」という将来性のあるエリアで、貴重な「旅館業」のオーナーになれる点が最大の特徴です 。回収期間が3.5年という点は、安定運営を重視する投資家にとって、非常に現実的かつ魅力的な数字であると評価しています 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の驚異的な利益率と資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は160万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は53%
営業利益率（推定）: 営業利益率は53%と推定されています。この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でも最高ランクの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります。売上の半分以上が利益として残るモデルは、まさに「現金の製造機」です 。
投資回収利回りは約30％
投下資本（562.8万円）に対する年間営業利益（160万円）の割合は、約28.4%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約3割近いスピードで回収されていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.5年
投資回収: 投資回収期間は3.5年と試算されています。
これは異常な回収スピードを誇る特化型案件であり、都内旅館業という資産の安定性を加味すれば、極めてバランスの良い投資と言えます 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、この物件の圧倒的な競争力を証明
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において頂点に立つ収益体質を持っていることを示しています 。一棟旅館業だからこそ可能な高単価（58,000〜62,000円）と、渋谷という立地がもたらす高稼働の相乗効果が、この50%という驚異的な利益率を生み出しています 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益53%超の戦略的な意味
営業利益率53%という数字は、この事業が「宿泊」という枠を超えて、効率的な運営体制を完全に築き上げていることを示します 。
民泊物件の市場競争力
江東区のような需要過多なエリアにおいて、競合他社に比べて圧倒的なコスト優位性を持っています 。多少の単価調整を行っても利益が毀損しにくいため、価格競争においても常に主導権を握ることができます。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高利益率は、金融機関から融資を受ける際に事業性の評価を高くします。追加物件の購入に向けた融資引き出しにおいて、本案件の実績は最強のエビデンスとなります。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が50%を超えていれば、将来的な運営コストの変動や、プラットフォーム（Airbnb等）の手数料変更が発生しても、事業が耐えうる強力な体力を持っています 。
営業利益50%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は旅館業とされています 。これは本来高く評価されるべきポイントですが、365日フル稼働を可能にする旅館業認可の維持条件や、消防・保健所の要件が完全に満たされているか、現時点では詳細が不明です。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在はリネン・清掃が外注されています 。
レポートでは、「旅館業は高評価だが、買収後、外注の利用を踏まえると相応の利益が下がることが見込まれる」としています 。私が民泊M&Aの投資として推奨するのは、利益最大化のための「完全自走（自社運営）」ですが、本案件は現状のまま承継した場合に運営コスト増となるリスクがあるため、C評価となっています 。
民泊物件の開業年数・稼働実績
築年数および稼働月数が不明です 。
これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。
物件評価に繋がる情報の記載が乏しいことも、「C」評価の要因となります 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cはダメではない。価値発掘のサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で、「投資適正」を「C」とした理由は「買収後の外注費用の不確定要素と情報の不足」とされているからです。また、その他情報が不足していることは上述に記載した通りです。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&Aレポートは、一般公開情報に基づく、投資判断の指針です 。単純に「C」評価はダメだと脳内を単純化してはいけません 。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値が真の「A評価」へと改まる可能性を秘めた、「価値発掘のサイン」と捉えることもできるのです 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の賃貸借契約の再確認
仲介手数料113万円の他にも、名義変更費用や契約更新料の詳細を確認し、総投資額562.8万円の精度を極限まで高めます 。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）や収益実態の入手
営業利益160万円の実績を裏付ける、過去の収支報告書や通帳履歴を精査します 。これは事業の「真実」を知る唯一の手段です。
過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の現場調査と消防設備の確認
旅館業としての適合状況を専門家と共に確認し、買収後に多額の改修費用が発生しないかを検証します。
民泊物件の利回りの考察
年平均24％を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは12% 資金増加額60.6万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは43% 資金増加額220.6万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは74% 資金増加額380.6万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは105% 資金増加額553.9万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業の価値を最大化して出口を狙う王道の戦略です 。この期間で期待される投資利回り74%、年平均換算で約24.7%という数字は、旅館業という安定資産としては極めて優秀な成績です 。亀戸というブランドエリアの資産価値が、将来の売却価格の下支えになる点も見逃せません。
期待利回り74%のインパクト
この期待利回り74%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に380万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（380万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価BをAへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価B」になります。
収益性は、営業利益、利益率ともに公開情報から推察し、極めて高い案件と想定し、高評価（A）とする 。
投資適正は、旅館業は高評価だが、買収後の外注費用の影響を考慮し、現時点では評価を「C」とする 。
総合評価は、収益性A、投資適正Cから総合判断しBとする 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価B」は、さらなる深掘り調査を即座に開始すべき案件であることを示しています 。最高の収益性（A）を持ちながら投資適正がCであることは、ライバルが躊躇する理由になり得ます。そこをあなたの知識と調査で埋めることが、お宝を独占する最大のチャンスです。
このB評価を真の「A」へと引き上げるのは、あなたの決断と調査力です。真実を正式な書類で確認するという、投資家の客観的な目線こそが、都内の一等地投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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