買える収益化済み民泊物件-39｜東京都新宿区(歌舞伎町)｜期待利回り53％／回収4.2年／価格420万円

今回の収益化済み民泊の特徴

アナタの毎月の不労所得が約35万円アップする。3年後に267万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資

この民泊のYouTube動画解説準備中。これまでの収益化済み民泊YouTube動画はコチラ

不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす

「民泊を始めたいが、失敗はしたくない」
「不動産投資は経験したが、次の一手が見つからない」

もしあなたが、すでに不動産投資セミナーに参加した経験があり、民泊にも興味を持ち始めているなら、ぜひ知ってほしい投資手法があります。

それが、すでに利益を生み出している民泊事業を“買う”民泊M&Aという選択です。

今回は、日本最大級の民泊需要を誇る新宿・歌舞伎町エリアで、総投資額568万円・期待利回り53%という数字を叩き出している、運営中民泊案件をプロの視点で徹底鑑定します。

「民泊＝開業」だと思っていた方ほど、投資の常識が覆る内容になるはずです。

この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。

民泊投資・民泊M&Aの専門家｜ファイナンスアイ田中琢郎の写真-マスク無し — 民泊投資・民泊M&A・融資の専門家
ファイナンスアイの田中

この案件の最大の魅力は、新宿・歌舞伎町という“国内最強クラスの宿泊需要エリア”に、500万円台の総投資で参入できる点です。

一般的な不動産投資では、数千万円〜億単位の融資が必要ですが、民泊M&Aは「事業として稼いでいる仕組み」そのものに投資します。

本案件は収益性評価B、投資適正Cですが、C評価は“リスクがある”のではなく、“調査で価値を引き上げられる余地がある”という意味。

法令区分や実際の稼働データをDD（デューデリジェンス）で確認できれば、歌舞伎町という立地が強力な武器となり、長期保有・売却どちらにも対応できる戦略的民泊投資になると見ています。

私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。

民泊物件の概要

今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。

民泊物件の地域：東京都新宿区（歌舞伎町エリア）

今回の民泊物件の地域は　東京都新宿区（歌舞伎町エリア）です。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

この民泊物件は「新宿歌舞伎町」という、日本はおろか世界中から観光客が押し寄せる「不夜城」の中心部に位置する投資案件です。歌舞伎町は、西武新宿駅やJR新宿駅からのアクセスが抜群で、宿泊需要が枯渇することのない、国内最強の民泊マーケットと言っても過言ではありません。この圧倒的好立地の優位性こそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。

実際、2024年の東京観光市場において、新宿エリアは外国人旅行者の宿泊数で常にトップクラスを維持しています。歌舞伎町周辺は、深夜まで営業する飲食店やエンターテインメント施設が豊富なため、ゲストの滞在満足度が高く、高単価（17,000〜32,000円）での運用が十分に可能なエリアです

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田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の譲渡価格：420万円

譲渡価格は420万円 です。

ここの民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件の中でも特に少額の分類になります。不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです。420万円という金額は、新宿のビジネスオーナーになるためのコストとしては破格と言える水準であり、民泊投資の「一歩目」として最適です

その他にかかる費用

今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が148.5万円 (1,485千円) と、契約更新関連費用（有）が想定されています。

これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 568.5万円となります。

この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。世界的な観光地・新宿歌舞伎町の運営権を500万円台の総予算で手に入れられる機会は、現在の都内民泊市場では極めて希少なチャンスです。

営業利益：135万円／年

この民泊物件の年間の営業利益は135万円です。

新宿という日本一の激戦区において、堅実な収益性を確保していると見受けられます。この利益額こそが、後の投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムのベースとなります。

投資利回り：予想回収期間4.2年

この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は4.2年で完了すると試算できます。

これは民泊M&Aの中では「堅実型」のスピードですが、一般的な不動産投資（回収に10〜20年）と比較すれば圧倒的な資金効率です。4年強で元本を全額回収し、その後はすべてが純利益となる計算であり、盤石な資産形成を可能にします。

民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.76334

今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は76334です。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。

この民泊物件の 収益性評価 B

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。総投資金額568.5万円という小規模投資でありながら、新宿歌舞伎町という「ブランド立地」のオーナーになれる点が最大の特徴です。回収期間が4.2年という点は、爆発的な利益よりも安定運営と資産保全を重視する投資家にとって、非常に現実的かつ魅力的な数字であると評価しています。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定量評価

収益性「B」評価の堅実な利益率と安定的な資金効率

この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。

営業利益は135万円

営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。この額は、一般的なサラリーマンの年間貯蓄額を遥かに凌駕する、極めて強力なキャッシュフローです。

営業利益率は35%

営業利益率（推定）: 営業利益率は35%と推定されています。

この想定に基づくと、民泊ビジネスとして極めて健全な運営が行われており、事業の「優良体質」を示す合格水準にあります。

一般的な飲食店や物販の利益率が5〜10%程度であることを考えれば、この営業利益がいかに異常な高収益モデルであるかがわかります。

投資回収利回りは約24％

投下資本（568.5万円）に対する年間営業利益（135万円）の割合は、約23.74%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約24%近いスピードで回収されていることを意味し、極めて高い利回りです。

投資回収は4.2年

投資回収: 投資回収期間は4.2年と試算されています。
このスピードでリスクをオフにできることは、不確実な経済情勢において最大の武器となります。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

収益性「B」は、確かな需要と安定運営の証

鑑定書で収益性が「B」と評価されているのは、この物件が歌舞伎町という最強の市場において、着実な収益体質を維持できることを示しています。堅実な利益率と安定した回収スピードは、DD（デューデリジェンス）で数値の裏付けを取る価値が十分にあることを意味します。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定量評価の深掘り

営業利益35%の戦略的な意味

営業利益率35%という数字は、この事業が都心の一等地でありながら、コスト管理を徹底し、効率的な運営体制を築いていることを示します。この利益率は、以下の戦略的な意味合いを持ちます。

民泊物件の市場競争力

歌舞伎町のような競合の激しいエリアでも、適切な価格設定（単価17,000〜32,000円）を行いながら利益を確保できていることを意味します。

民泊物件の銀行融資・金融機関の評価

安安定した35%の利益率は、金融機関から「収益力のある事業」とみなされやすく、次の物件を購入するための融資引き出しにおいて有利に働きます。

民泊物件のリスクヘッジ

利益率が35%確保されていれば、将来的な家賃の上昇や、プラットフォームの手数料変更が発生しても、事業が耐えうる強力な体力を持っています。

定性評価の要因とアクションプラン

この民泊物件の 投資適正評価 C

投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。

本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。

民泊物件の適用法令

準拠法令は民泊。
しかし、具体的な区分（旅館業、特区民泊、新法のいずれか）が明記されていません。新宿区内での運営において、営業日数制限の有無は資産価値を劇的に変えるため、この不明点は評価を慎重にさせています。

民泊物件の運営代行や外注などの利用状況

現在はリネン・清掃を外注しているようです。

私が民泊M&Aの投資として推奨するのは、利益最大化のための「完全自走（自社運営）」ですが、本案件は現状の外注コスト構造が不明確であるため、「精査が必要である」との判断からC評価としています。

情報の不透明性

稼働月数や建物築年数が不明です。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。情報の不足が、評価「C」の大きな要因です。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

評価Cは「価値発掘のチャンス」と捉える

鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、現時点での情報の不足と、コスト構造の不透明さにあります。

ここで重要なお話をします。田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定性評価の深掘り

民泊の承継を成功させるアクションプラン

今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。

民泊物件の法的基盤の完全確認

住宅宿泊事業法（180日制限）なのか、旅館業（365日可）なのかを即座に確認します。これにより、営業利益135万円の「天井」が劇的に変わります。

民泊物件の収支実態の裏付け

推定となっている売上385.7万円、経費250.7万円の実績を、プラットフォーム（Airbnb等）の管理画面や通帳履歴で精査します。

民泊物件の賃貸借契約の再確認

仲介手数料148.5万円の他にも、契約更新料や名義変更費用等の不明点を確認し、総投資額568.5万円の精度を極限まで高めます。

会社譲渡を成功させるための調査は、高度なノウハウを要します。田中の民泊M&Aレポートは、あなたに「何を調べれば億単位の資産を確実に守り、増やせるか」という明確な道筋を示しています。

民泊物件の利回りの考察

年平均20％以上を狙えるインカムとキャピタルゲイン

田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。

13ヵ月保有時: 投資利回りは0% 資金増加額-2.3万円。初期費用の償却期間であることを示しています。
25ヵ月保有時: 投資利回りは27% 資金増加額132.8万円
37ヵ月保有時: 投資利回りは53% 資金増加額267.8万円
49ヵ月保有時: 投資利回りは80% 資金増加額414万円

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

歌舞伎町の資産価値を背景にした出口戦略

3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業の価値を最大化して出口を狙う王道の戦略です。この期間で期待される投資利回り53%、年平均換算で約17.6%という数字は、安定した都心案件としては極めて優秀です。歌舞伎町という土地のブランド力が、将来の売却価格（キャピタルゲイン）の下支えになる点も見逃せません。