買える収益化済み民泊物件-40｜東京都世田谷区（三軒茶屋）｜期待利回り86％／回収3.3年／価格4000万円
アナタの毎月の不労所得が約112万円アップする。3年後に3,600万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
「民泊投資＝自分で開業して運営するもの」
そう思っている方ほど、このレポートは常識を覆す内容になるでしょう。
今回ご紹介するのは、東京都・三軒茶屋という一等地で、すでに利益を生み出している“旅館業の民泊事業そのもの”を買うという選択肢。
期待利回り86%、投資回収3.3年。
不動産投資を経験してきた投資家が、次の一手として「民泊M&A」に注目する理由を、民泊M&A・融資の専門家がプロ目線で解説します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
この三軒茶屋案件は、民泊M&Aの中でも「フラグシップ級」です。
年間営業利益1,341万円、営業利益率60%。
特筆すべきは、旅館業×都内ブランド立地という組み合わせ。
新法民泊のような営業日制限がなく、インバウンド需要を最大化できるため、金融機関からの事業評価も非常に高い。
一方で、運営実態や数値の裏付けをDDで精査すべき点があるため、総合評価は「C」。
これは“危険”という意味ではなく、知識を持つ投資家だけがリターンを最大化できる案件だと捉えるべきです。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都世田谷区（三軒茶屋）
今回の民泊物件の地域は 東京都世田谷区、三軒茶屋駅徒歩圏内です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「三軒茶屋駅から徒歩7分」という、都内でも居住・観光の両面で絶大な人気を誇るエリアに位置しています 。三軒茶屋は東急田園都市線で渋谷まで2駅という至近距離にありながら、独自のカルチャーが根付いており、インバウンド客にとっても「東京のリアルな生活を体験できる街」として指名買いされる立地です。このブランド立地×旅館業という組み合わせこそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。
実際、2024年以降の東京観光市場において、渋谷に隣接する世田谷エリアの宿泊需要は非常に堅調です 。本物件は365日営業可能な「旅館業」の権利を有しており、新法民泊のような営業日数制限がないため、需要の受け皿として最強の優位性があります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：4000万円
譲渡価格は4000万円 です。
この民泊物件は個人投資家にとっては大きな投資額になりますが、得られる年間利益（1,341万円）を考えれば、極めて戦略的な価格設定と言えます 。不動産を一から購入してこの規模の旅館業を立ち上げるコスト（物件価格、リノベーション、消防設備、認可取得）を考えれば、既に利益が出ている事業を承継できる価値は、金額以上のものがあります。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が473万円と、契約更新関連費用（有）が想定されています。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 4,473万円となります。
この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります 。4,000万円台の総予算で、都内でも貴重な旅館業の「現金製造機」を手に入れられる機会は、現在の市場では滅多にありません。
営業利益：1,341万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は1,341万円です。
三軒茶屋の旅館業物件として、驚異的な収益性を確保していると見受けられます 。この莫大な利益額こそが、大型投資を正当化する最大の源泉です 。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムのベースとなります 。月換算で100万円を超えるキャッシュフローは、もはや一つの企業の収益規模に匹敵します。
投資利回り：予想回収期間3.3年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.3年で完了すると試算できます。
これは4,000万円規模の投資としては「異常に早い」回収スピードです 。一般的な不動産投資では20年近くかかるのが常識ですが、わずか3年強で元本を全額回収し、その後は毎年1,300万円超がすべて純増していく計算であり、資産形成の加速装置として完璧に機能します。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.75303
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は75303です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 B
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力ですが、本案件はその規模感において別格です。総投資金額4,473万円に対し、営業利益率が60%という数字は、投資家にとって「究極の現金製造機」を手に入れるチャンスです 。三軒茶屋というブランドエリアでの旅館業は、出口戦略においても極めて有利に働きます。大型融資を引いてでも手に入れる価値のある、フラッグシップ物件と言えるでしょう。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「B」評価の堅実な利益率と安定的な資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は1,341万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。この額は、一般的なサラリーマンの年間貯蓄額を遥かに凌駕する、極めて強力なキャッシュフローです。
営業利益率は60%
営業利益率（推定）: 営業利益率は60%と推定されています。
この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でもトップクラスの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります。売上の6割が利益として残るモデルは、まさに「現金の泉」です。
投資回収利回りは約30％
投下資本（4,473万円）に対する年間営業利益（1,341万円）の割合は、約29.98%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約3割近いスピードで回収され続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.3年
投資回収: 投資回収期間は3.3年と試算されています。
このスピードでリスクをオフにできることは、高額案件への投資において最大の安心材料となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「B」は、さらなる検証のサイン
鑑定書で収益性が「B」と評価されているのは、この案件が現状で既に驚異的な数値を叩き出しているものの、公開情報から推察される数値の裏付けを慎重に取るべきであることを示しています 。高単価（56,000〜75,000円）の維持可能性をDD（デューデリジェンス）で確認することが、成功を盤石にします。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益60%の戦略的な意味
営業利益率60%という数字は、この事業が「宿泊」という枠を超えて、徹底的なコスト最適化と、高付加価値なサービスの提供を両立させていることを示します。
民泊物件の市場競争力
三軒茶屋という需要過多なエリアにおいて、競合他社を寄せ付けないブランド力を構築できていることを意味します。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
年間利益1,300万円超の確かな実績は、金融機関から「極めて高い事業性」として評価されます 。この規模であれば、プロパー融資の活用も視野に入り、レバレッジを効かせた投資が可能です。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が60%確保されていれば、将来的な家賃の上昇や、プラットフォームの手数料変更、光熱費の高騰が発生しても、容易に赤字に転落することはありません 。経営の安全余裕率が極めて高いことを意味します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は旅館業。
これは本来高く評価されるべきポイントですが、大型案件ゆえに、認可の維持条件や消防設備の適合状況が完全に最新化されているかの精査が欠かせません。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は運営代行の利用が「なし」とされており、自主運営（あるいは不透明な管理体制）である可能性があります。
鑑定レポートでは、この運営体制の詳細が不明である点から慎重な評価をしています。あなたが承継した後に、現状の利益率60%を維持できる運営体制を再構築できるかが鍵となります。
情報の不透明性
稼働月数や建物築年数が不明です 。
これほど高額な譲渡案件において、長期的な実績データが公開されていないことは、投資家にとって最大の懸念材料となります。これらの不明点が、評価「C」の大きな要因です。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cは「徹底調査を促すシグナル」
鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、この案件が「あまりにも高収益すぎるため、数値の裏側にある運営コストや法的リスクを厳格に見積もる必要があるから」です。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
民泊の承継を成功させるアクションプラン
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の決算書の入手と精査
営業利益1,341万円の裏付けを、公的な書類で1円単位まで検証します 。特に、自主運営の場合に計上されていない「見えないオーナー稼働コスト」を洗い出すことが不可欠です。
民泊物件の法的適合性の現地調査
旅館業認可としての消防・保健所検査履歴をすべて確認します 。買収後に大規模な改修費用が発生しないかを、専門家を同行させて検証してください。
民泊物件の賃貸借契約の完全把握
仲介手数料473万円の他にも、契約更新料や敷金の預け替えなどが発生しないかを調査し、総投資額4,473万円の精度を極限まで高めます。
民泊物件の利回りの考察
年平均29％以上を狙えるインカムとキャピタルゲイン
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは23% 資金増加額979.8万円 (9,798千円)
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは54% 資金増加額2,320.8万円 (23,208千円)
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは86% 資金増加額3,661.8万円 (36,618千円)
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは117% 資金増加額5,114.5万円 (51,145千円)
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
三軒茶屋というブランドを現金化する
3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは86%、資金増加額は3,600万円超となります 。これは、毎月の莫大なキャッシュフロー（インカム）を得ながら、3年後には投資した金額と同等の現金を、売却益（キャピタル）として手にできる可能性を示しています 。三軒茶屋の旅館業という資産価値は、まさに別格の安定感を誇ります。
期待利回り86%のインパクト
この期待利回り86%という数字は、あなたの人生を根本から変える力を持っています 。3年で元本を2倍近くにするという体験は、通常の金融投資では決して到達できない領域です。
このリターンを確実にするには、C評価となっている定性面のリスク（運営実態の不透明さ）を調査し、納得した上で取得する必要があります 。民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための鍵になります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（3600万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへと引き上げるための指針
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性B」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、公開情報から推察される莫大な利益額から高い案件と想定するものの、精査が必要であるため「B」とする。
投資適正は、運営実態の不透明さと情報の不足により、現状では「C」とする。
総合評価は、収益性B、投資適正Cから総合判断しCとする。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、「数字上の利益に惑わされず、不確定要素を徹底的に排除せよ」という、私の投資家への教訓です 。この評価はあくまで公開情報に基づく「水面上の数字」であり、最高の収益性（Aに匹敵するB）を持ちながら評価が「C」であることは、ライバルが躊躇する最大の理由です。
このC評価の本質は、情報の不透明性にあります。裏付けを正式な書類で確認するという、投資家の客観的な目線こそが、三軒茶屋の一等地投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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