買える収益化済み民泊物件-44｜東京都渋谷区-代々木上原｜期待利回り80％／回収3.5年／価格1600万円

今回の収益化済み民泊の特徴

アナタの毎月の不労所得が約44万円アップする。3年後に1,397万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資

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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす

不動産投資をすでに経験している方ほど、次の壁として「融資が伸びない」「次の一手が見えない」そんな悩みに直面します。

その解決策として、いま静かに注目されているのが“すでに利益を生んでいる民泊事業をM&Aで取得する”民泊投資です。

今回紹介するのは、渋谷区・代々木上原という都内屈指の一等地に位置し、
年間営業利益530万円・回収期間3.5年・期待利回り80％を狙える、極めて希少な収益化済み民泊案件。

本記事では、民泊M&A・融資・DD調査の専門家である田中が、「なぜこの案件は“総合評価C”なのか」「それでも“即DDすべき案件”と言える理由」を投資家目線で徹底的に解説します。

この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。

民泊投資・民泊M&Aの専門家｜ファイナンスアイ田中琢郎の写真-マスク無し — 民泊投資・民泊M&A・融資の専門家
ファイナンスアイの田中

この案件の本質は、「収益性B × 投資適正C」という評価の組み合わせにあります。収益性Bは、立地・単価・利益率がすでに完成している証拠。
一方でC評価は、「情報を精査すればAに化ける余地がある」という意味でもあります。特に渋谷区・代々木上原という出口（売却）に強いエリアで、
普通借家×一戸建て民泊をこの価格帯で取得できる機会は極めて稀。“買わない理由を探す案件”ではなく、“DDで確信を取りに行く案件”それが本件の正しい向き合い方です。

私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。

民泊物件の概要

今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。

民泊物件の地域：東京都渋谷区（代々木上原エリア）

今回の民泊物件の地域は　東京都渋谷区（代々木上原エリア）です。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

この民泊物件は「代々木上原駅から徒歩約6分」という、都内でも極めて稀少な最高ランクの立地に位置しています。代々木上原は、小田急線と東京メトロ千代田線が利用でき、新宿、表参道、大手町へダイレクトにアクセス可能です。高級住宅街としての静寂と、ミシュラン掲載店が立ち並ぶ美食の街としての側面を併せ持ち、インバウンド客の中でも「富裕層」や「本物志向の旅行者」に指名買いされるエリアです。この圧倒的なブランド力と駅近の利便性こそが、高い収益性を支える絶対的な根拠となります。

実際、2024年以降の東京観光市場において、渋谷区エリアの宿泊単価は上昇の一途をたどっています。特に代々木上原のような、ホテルの供給が極めて少ないエリアでの「一戸建て民泊」は、大人数グループやファミリー層にとって唯一無二の選択肢となります。需要が供給を圧倒的に上回っているため、高単価（65,000〜72,000円）での安定運用が十分に可能です

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の譲渡価格：1600万円

譲渡価格は1600万円 です。

この民泊物件は1,000万円を超える投資額になりますが、渋谷区の一等地における一戸建ての民泊運営権をこの価格で承継できる価値は計り知れません。不動産を一から購入してこのエリアで民泊を立ち上げる場合、土地建物だけで数億円の資金が必要となることを考えれば、M&Aならではの「極めて効率的な参入」と言えます。

その他にかかる費用

今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が237万円と、契約更新関連費用（有）が想定されています。

これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 1,837万円となります。

この総投資額が、実質的な収益計算の厳密な基準となります。2,000万円以下の総予算で「渋谷区・代々木上原のオーナー」というステータスと利益を同時に手に入れられる機会は、現在の都内民泊市場では滅多にありません。

営業利益：530万円／年

この民泊物件の年間の営業利益は530万円です。

渋谷区の一戸建て物件として、極めて強固な収益性を確保していると見受けられます。この高い営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムとなります。月換算で約44万円超の利益は、個人投資家にとっても一つの大きな到達点と言える水準です。

投資利回り：予想回収期間3.5年

この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.5年で完了すると試算できます。

これは1,800万円超の投資に対して「異常に早い」回収スピードです。一般的な不動産投資（回収に15〜20年）と比較すれば圧倒的な資金効率です。4年足らずで投下資金を全額回収し、その後はすべてが利益として積み上がる計算であり、資産形成の加速装置として完璧に機能します。

民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.80302

今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は80302です。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。

この民泊物件の 収益性評価 B

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

民泊M&Aは資金効率の高さが魅力ですが、本案件はその資産価値において際立っています。総投資金額1,837万円に対し、回収期間が3.5年というスペックは、投資家にとって「絶対に見逃せない」バランスです。渋谷区、しかも代々木上原というブランド立地の一戸建てを手に入れられることは、将来の売却時（出口戦略）にも強力な支えとなります。迷わず詳細調査に進むべき一級品と言えるでしょう。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定量評価

収益性「B」評価の巨大な利益と安定的な資金効率

この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。

営業利益は530万円

営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となります。

営業利益率は41%

営業利益率（推定）: 営業利益率は41%と推定されています。

この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でもトップクラスの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります。売上の4割以上が利益として残るモデルは、まさに「現金の製造機」です。

一般的な飲食店や物販の利益率が5〜10%程度であることを考えれば、この営業利益がいかに異常な高収益モデルであるかがわかります。

投資回収利回りは約30％

投下資本（1,837万円）に対する年間営業利益（530万円）の割合は、約28.8%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約3割近い猛烈なスピードで回収され続けていることを意味し、極めて高い利回りです。

投資回収は3.5年

投資回収期間は3.5年と試算されています。このスピードでリスクをオフにできることは、高額案件への投資において最大の武器となります。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

収益性「B」は、さらなる伸びしろの証明

鑑定書で収益性が「B」と評価されているのは、この案件が現状で既に高い水準にあるものの、情報の精査によって「A」に化ける可能性を秘めていることを示しています。高単価（65,000〜72,000円）の維持可能性をDD（デューデリジェンス）で確認することが、成功を盤石にします。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定量評価の深掘り

営業利益41%の戦略的な意味

営業利益率41%という数字は、この事業が都心の一等地でありながら、コスト管理を適切に行い、効率的な運営体制を築いていることを示します。

民泊物件の市場競争力

代々木上原という需要過多なエリアにおいて、競合他社を寄せ付けないブランド力を構築できていることを意味します。

民泊物件の銀行融資・金融機関の評価

年間利益530万円という確かな実績は、金融機関から「極めて高い事業性」として評価されます。 1,600万円超の投資額に対しても、事業融資を活用することでレバレッジを効かせた投資が可能です。

民泊物件のリスクヘッジ

利益率が40%を超えていれば、万が一、観光需要に一時的な変動があったり、運営コストが上昇したりしても、容易に赤字に転落することはありません。経営の安全余裕率が極めて高いことを意味します。

定性評価の要因とアクションプラン

この民泊物件の 投資適正評価 C

投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。

本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。

民泊物件の適用法令

準拠法令は民泊（住宅宿泊事業法）
都内の一等地において営業日数制限（180日制限）がある中で、利益530万円を叩き出している点は驚異的ですが、一方で旅館業（365日営業）への転換可能性など、資産価値を最大化する余地があるかどうかの精査が必要です。

民泊物件の運営代行や外注などの利用状況

現在はリネン・清掃を外注しているようです。

私が民泊M&Aの投資として推奨するのは、利益最大化のための「完全自走（内製化）」あるいは「最適化された外注管理」ですが、現状の契約内容の詳細が不明であるため、C評価となっています。

稼働実績の透明性

稼働月数や建物築年数が不明です。これほど大型な譲渡案件において、長期的な実績データが公開されていないことは、投資家にとって最大の懸念材料となります。これらの不明点が、評価「C」の大きな要因です。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

評価Cは徹底調査を促すサイン

鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、この案件が「あまりにも高収益すぎるため、情報の不備によるコスト増リスクを厳格に見積もる必要があるから」です。

ここで重要なお話をします。田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定性評価の深掘り

民泊の承継を成功させるアクションプラン

今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。

民泊物件の運営実態の完全開示請求

営業利益530万円の実績を裏付ける、過去の収支報告書や通帳履歴を精査します。これは事業の「真実」を知る唯一の手段です。

民泊物件の管理画面（Airbnb等）の実績照会

予約単価、予約率、レビュー内容を直接確認し、売上1,300万円の再現性を検証します。これにより、公開情報では見えない「現場の課題」を浮き彫りにします。

民泊物件の賃貸借契約の再確認

本物件は「普通借家契約」とされています。これは民泊運営において極めて強力な権利となります。契約の詳細、特に更新条件や転貸許可の継続性を弁護士等に確認し、将来的な撤退リスクをゼロにします。

これらの調査は、専門的なノウハウがあれば可能です。私のレポートは、あなたに「何を調べれば億単位の資産形成を成功させられるか」という道筋を示しています。

民泊物件の利回りの考察

3年で投資額の80%を上回る資産増加を目指すキャピタルゲイン

田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。

13ヵ月保有時: 投資利回りは19% 資金増加額337.2万円
25ヵ月保有時: 投資利回りは50% 資金増加額867.2万円
37ヵ月保有時: 投資利回りは80% 資金増加額1,397.2万円
49ヵ月保有時: 投資利回りは111% 資金増加額1,971.3万円

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

一等地のブランド価値を現金化する

3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは80%、資金増加額は1,397万円超となります。これは、毎月の莫大なキャッシュフローを得ながら、3年後には投資した金額のほぼ全額を「売却益」として回収できる可能性を示しています。渋谷区・代々木上原という一戸建ての資産価値は、出口戦略においてまさに別格です。