買える収益化済み民泊物件-46｜東京都スカイツリーエリア｜期待利回り71％／回収3.6年／価格500万円
アナタの毎月の不労所得が約15万円アップする。3年後に410万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
「「不動産投資はやっている。でも、次の一棟に進むための頭金が足りない」
そんな投資家に、いま静かに注目されているのが 民泊M&A という選択肢です。
今回ご紹介するのは、東京スカイツリー至近という圧倒的な観光立地で、総投資額約648万円・投資回収3.6年・期待利回り71％ を狙える収益化済み民泊案件。
本記事では、民泊M&A・融資の専門家が「なぜこの案件が“お宝候補”なのか」、数字とリスクの両面から冷静に鑑定していきます。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
このスカイツリー案件の最大の魅力は、「立地×収益性×回収スピード」のバランスが非常に高い点です。
総投資額約648万円に対し、年間営業利益182万円、投資回収3.6年という数値は、一般的な不動産投資ではまず出ません。
一方で、法令区分や運営体制など、DD（デューデリジェンス）で必ず確認すべき点もあります。この案件は「知識をもって調べられる投資家」にとってこそ、本来の価値が開花する民泊M&A案件だと評価しています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都 スカイツリーエリア
今回の民泊物件の地域は 東京都 スカイツリーエリアです 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「東京スカイツリー」から至近という、都内でもトップクラスのインバウンド需要が集中するエリアに位置しています 。スカイツリー（押上）周辺は、成田・羽田両空港からのアクセスが抜群で、浅草とも徒歩圏内で結ばれる「東京観光の起点」となる場所です 。この圧倒的な観光資源への近さこそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。
実際、2024年以降の東京観光市場において、スカイツリーエリアは外国人旅行者の訪問率で常に上位を維持しています。周辺には「ソラマチ」を始めとする商業施設や下町情緒あふれる商店街が共存しており、ゲストの滞在満足度が高く、安定した稼働が十分に期待できるエリアです
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：500万円
譲渡価格は500万円 です。
この民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件の中でも少額の分類になります 。不動産を一から購入してこの好立地で民泊を立ち上げるコストと比較して、既に収益化され、認可も取得済みの状態を500万円で手に入れられることは、M&Aならではの「極めて効率的な投資」と言えます。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が148.5万円と、契約更新関連費用（有）が想定されています。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 648.5万円 となります。
この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。600万円台の総予算で「スカイツリー至近のオーナー」というステータスと利益を同時に手に入れられる機会は、現在の市場では非常に貴重です。
営業利益：182万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は182万円です。
都内の一等地物件として、極めて高い収益効率を確保していると見受けられます 。この利益額こそが、後の投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムのベースとなります。
投資利回り：予想回収期間3.6年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.6年で完了すると試算できます。
これは民泊M&Aの中では「非常に早い」部類のスピードです 。一般的な不動産投資（回収に10〜20年）と比較すれば圧倒的な資金効率です 。4年足らずで元本を全額回収し、その後はすべてが純利益となる計算であり、資産形成の加速装置として機能します。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.79310
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は79310です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力ですが、本案件はそのお手本のような事例です。総投資金額648.5万円に対し、営業利益率が50%と極めて高い点が最大の特徴です 。スカイツリーという「負けない立地」を手に入れつつ、3.6年というスピードで投資回収ができる点は、投資家にとって非常にバランスの良い「お宝」スペックであると評価しています。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の巨大な利益と安定的な資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は182万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となります。
営業利益率は50%
営業利益率（推定）: 営業利益率は50%と推定されています。
この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でもトップクラスの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります 。売上の半分が利益として残るモデルは、まさに「現金の製造機」です。
投資回収利回りは約28％
投下資本（648.5万円）に対する年間営業利益（182万円）の割合は、約28.06%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約28%という猛烈なスピードで回収され続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.6年
投資回収期間は3.6年と試算されています 。このスピードでリスクをオフにできることは、不確実な経済情勢において最大の武器となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、圧倒的な競争力の証明
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において頂点に立つ収益体質を持っていることを示しています 。50%という驚異的な利益率は、スカイツリーエリアという立地がもたらす高単価運用（13,000〜25,000円）と、徹底したコスト管理の相乗効果が生み出した結果です。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益50%の戦略的な意味
営業利益率50%という数字は、この事業が「宿泊」という枠を超えて、効率的な運営体制を完全に築き上げていることを示します。
民泊物件の市場競争力
圧倒的なコスト優位性を背景に、必要であれば広告費を積極的に投入したり、さらなる設備投資を行ったりする余裕があります。これがさらなる顧客満足度を生み、競合を寄せ付けない正のスパイラルを形成します。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
年間利益182万円という安定した実績は、金融機関から「極めて高い事業性」として評価されます。追加物件の購入に向けた融資引き出しにおいて、本案件の実績は最強のエビデンスとなります。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が50%あれば、万が一、観光需要に一時的な変動があったり、運営コストが上昇したりしても、容易に赤字に転落することはありません。経営の安全余裕率が極めて高いことを意味します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は民泊
詳細が不明です 。スカイツリーエリアにおいて、これが旅館業認可（365日可）なのか住宅宿泊事業（180日制限）なのかにより、物件価値は倍ほども変わるため、この不明点は評価を慎重にさせています。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は自社運営とされています。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは利益最大化のための「自走」ですが、本案件は売り手自身が運営しているため、買い手が外部委託に切り替える場合、現行の利益率50%が低下するリスク（外注費発生）があることが評価「C」の要因の一つです。
稼働実績の不透明性
稼働月数や稼働率、建物築年数すべてが不明とされています 。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。これらの不明点が、評価「C」の大きな要因です。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cは価値発掘のチャンス
鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、この案件が「極めて高いポテンシャルを持つがゆえに、数値の裏側にある運営実態や法的リスクを厳格に見積もる必要があるから」です。
田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です 。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
民泊の承継を成功させるアクションプラン
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の法的基盤の完全確認
旅館業認可なのか、新法民泊なのかを即座に確認してください。これにより、営業利益182万円の「天井」が劇的に変わります。
民泊物件の収支実態の裏付け
自社運営ゆえに曖昧になりがちな「清掃費」や「人件費」の原価構造を精査します。推定となっている売上364万円の実績を、プラットフォーム（Airbnb等）の管理画面や通帳履歴で精査します。
民泊物件の賃貸借契約の再確認
仲介手数料148.5万円の他にも、契約更新料や名義変更費用等の詳細を確認し、総投資額648.5万円の精度を極限まで高めます。
民泊物件の利回りの考察
年平均25%超を狙えるキャピタルゲインのポテンシャル
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは8% 資金増加額48.7万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは40% 資金増加額230.7万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは71% 資金増加額412.7万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは102% 資金増加額609.8万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
一等地のブランド価値を現金化する
3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは71%、資金増加額は410万円超となります 。これは、毎月の安定したキャッシュフロー（インカム）を得ながら、3年後には投資した金額の7割以上を「利益」として上乗せして回収できる可能性を示しています。スカイツリー至近という資産価値は、出口戦略において最強の盾となります
期待利回り71%のインパクト
この期待利回り71%という数字は、あなたの資金が3年後に410万円以上増えている可能性を示しています。
このリターンを確実にするには、情報の不明点（C評価の要因）を徹底的に調査し、納得した上でこの案件を取得する必要があります。民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（410万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへと引き上げるための指針
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、営業利益、営業利益率ともに公開情報から推察し、極めて高い案件と想定し、高評価（A）とする 。
投資適正は、情報の不透明性と運営体制の変更リスクにより、現時点では「C」とする。
総合評価は、収益性A、投資適正Cから総合判断しCとする。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、「数字上の利益に惑わされず、不確定要素を徹底的に排除せよ」という、私の投資家への教訓です 。評価が「C」だからといって、その物件が「悪い」わけではありません。
このC評価の本質は、情報の不透明性にあります 。裏付けを正式な書類（管理画面や決算書）で確認するという、投資家の客観的な目線こそが、スカイツリーのような人気エリアでの投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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