買える収益化済み民泊物件-47｜東京都内一戸建3LDK｜期待利回り82％／回収3.3年／価格600万円

今回の収益化済み民泊の特徴

アナタの毎月の不労所得が約18.7万円アップする。3年後に550万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資

この民泊のYouTube動画解説準備中。これまでの収益化済み民泊YouTube動画はコチラ

不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす

「不動産投資は、もう“頭金が足りない”時代に入った」
そう感じている投資家は少なくありません。

金利上昇・融資審査の厳格化により、
従来型の不動産投資では次の一手が打てない──
そんな中、静かに注目を集めているのが民泊M&A投資です。

今回ご紹介するのは、
東京都内・一戸建て（3LDK）という希少性の高い民泊事業を、約600万円で承継できる案件。

本記事では、民泊M&A・融資の専門家であり、バトンズ認定DD調査人でもある田中が、「なぜこの物件が高収益を生み出しているのか」「本当に“買い”なのか」を投資家目線で忖度なく鑑定します。

この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。

民泊投資・民泊M&Aの専門家｜ファイナンスアイ田中琢郎の写真-マスク無し — 民泊投資・民泊M&A・融資の専門家
ファイナンスアイの田中

この案件の最大の強みは、「都内×戸建て×3LDK」という、インバウンド市場で圧倒的に供給が不足しているスペックにあります。

営業利益225万円、投資回収3.3年という数字は、“運が良かった”のではなく、需要構造を正しく捉えた結果として生まれている収益です。

一方で、投資適正をC評価としているのは、「知らずに買うな」「必ずDDをやれ」という投資家へのメッセージ。
情報を精査できる人にとっては、むしろ“磨けば光るお宝案件”だと評価しています。

民泊物件の概要

今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。

民泊物件の地域：東京都内一戸建て（3LDK）

今回の民泊物件の地域は　東京都内一戸建て（3LDK）です。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

この民泊物件は「都内の一戸建て・3LDK」という、インバウンド市場において最も供給が不足している極めて強力なスペックを誇っています。訪日外国人の旅行形態は個人からグループ・ファミリー層へとシフトしており、大人数が同一の屋根の下で過ごせる戸建て物件は、予約サイトにおいて常に指名買いされる存在です。この「供給不足×高需要スペック」こそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。

実際、2024年以降の東京観光市場において、マンションタイプに比べて一戸建て民泊は宿泊単価を高く設定しやすく、本案件も2万6,000円〜5万5,000円という高単価を実現しています。家族旅行や長期滞在をターゲットにできるため、エリアの平均を大きく上回る収益力を維持できる優位性があります。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の譲渡価格：600万円

譲渡価格は600万円 です。

この民泊物件は1,000万円未満であり、私が紹介する民泊物件の中でも比較的少額の分類になります。不動産を一から購入して都内で3LDKの民泊を立ち上げるコスト（土地建物取得費、リノベーション、消防設備、認可取得）を考えれば、既に収益化された状態を600万円で承継できることは、M&Aならではの「極めて効率的な投資」と言えます。

その他にかかる費用

今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が約138万円（137.5万円）と、契約更新関連費用（有）が想定されています。

これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計約738万円（737.5万円）となります。

この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。800万円を切る総予算で「都内・戸建てオーナー」というステータスと利益を同時に手に入れられる機会は、現在の市場では非常に貴重なチャンスです。

営業利益：225万円／年

この民泊物件の年間の営業利益は225万円です。

都内の「戸建て」物件として、高い収益効率を確保していると見受けられます。この利益額こそが、後の投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムのベースとなります。

投資利回り：予想回収期間3.3年

この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.3年で完了すると試算できます。

これは民泊M&Aの中では「非常に早い」部類のスピードです。一般的な不動産投資（回収に10〜20年）と比較すれば圧倒的な資金効率です。4年足らずで元本を全額回収し、その後はすべてが純利益となる計算であり、資産形成の加速装置として機能します。

民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.80036

今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は80036です。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。

この民泊物件の 収益性評価 A

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

民泊M&Aは資金効率の高さが魅力ですが、本案件はそのお手本のような事例です。総投資金額約738万円に対し、営業利益率が35%と非常に健全であり、回収期間が3.3年と短い点が最大の特徴です。都内での「戸建て民泊」という負けないスペックを手に入れつつ、早期に元本回収ができる点は、投資家にとって非常にバランスの良い「お宝」スペックであると評価しています。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定量評価

収益性「A」評価の巨大な利益と安定的な資金効率

この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。

営業利益は225万円

営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となります。

営業利益率は35%

営業利益率（推定）: 営業利益率は35%と推定されています。

の想定に基づくと、民泊ビジネスの中でもトップクラスの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります。売上の3割以上が利益として残るモデルは、まさに「現金の製造機」です。

一般的な飲食店や物販の利益率が5〜10%程度であることを考えれば、この営業利益がいかに異常な高収益モデルであるかがわかります。

投資回収利回りは約30％

投下資本（約738万円）に対する年間営業利益（225万円）の割合は、約30.5%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約3割という猛烈なスピードで回収され続けていることを意味し、極めて高い利回りです。

投資回収は3.3年

投資回収期間は3.3年と試算されています。このスピードでリスクをオフにできることは、不確実な経済情勢において最大の武器となります。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

収益性「A」は、圧倒的な競争力の証明

鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において高い需要を維持しつつ、極限までコストを最適化できる収益体質を持っていることを示しています。35%という高い利益率は、都内戸建てという立地がもたらす高単価運用（2万6,000円〜5万5,000円）と、効率的な管理体制の相乗効果が生み出した結果です。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定量評価の深掘り

営業利益35%の戦略的な意味

営業利益率35%という数字は、この事業が「宿泊」という枠を超えて、効率的な運営体制を完全に築き上げていることを示します。

民泊物件の市場競争力

圧倒的なスペック（3LDK・戸建て）を背景に、必要であれば広告費を投入したり、内装をさらにアップデートしたりする余裕があります。これがさらなる顧客満足度を生み、競合を寄せ付けない正のスパイラルを形成します。

民泊物件の銀行融資・金融機関の評価

年間利益225万円という安定した実績は、金融機関から「極めて高い事業性」として評価されます。追加物件の購入に向けた融資引き出しにおいて、本案件の実績は最強のエビデンスとなります。

民泊物件のリスクヘッジ

利益率が35%確保されていれば、万が一、観光需要に一時的な変動があったり、清掃費や光熱費が高騰したりしても、容易に赤字に転落することはありません。経営の安全余裕率が極めて高いことを意味します。

定性評価の要因とアクションプラン

この民泊物件の 投資適正評価 C

投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。

本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。

民泊物件の適用法令

準拠法令は民泊新法（住宅宿泊事業法）
都内の一戸建てにおいて営業日数制限（180日制限）がある中で、利益225万円を叩き出している点は評価できますが、一方で旅館業（365日営業）への転換可能性など、資産価値を最大化する余地があるかどうかの精査が必要です。

民泊物件の運営代行や外注などの利用状況

現在、運営代行有無が不明とされています。

私が民泊M&Aの投資として推奨するのは利益最大化のための「自走（内製化）」あるいは「最適化された外注管理」ですが、現状の運営実態や外注コストの詳細が不透明であるため、C評価となっています。

稼働実績の不透明性

稼働月数や建物築年数、運営代行の詳細すべてが不明とされています。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。これらの不明点が、評価「C」の大きな要因です。

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

評価Cは価値発掘のチャンス

鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、この案件が「高いポテンシャルを持つがゆえに、数値の裏側にある運営実態や物件の状態を厳格に見積もる必要があるから」です。ここで重要なお話をします。田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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民泊物件の定性評価の深掘り

戸建て民泊を成功させるプラン

今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。

民泊物件の運営実態の完全開示請求

営業利益225万円の実績を裏付ける、過去の収支報告書や通帳履歴、プラットフォーム（Airbnb等）の管理画面を精査します。これは事業の「真実」を知る唯一の手段です

民泊物件の建物コンディション調査

戸建て民泊において、雨漏りやシロアリ、給排水設備の不具合は致命的な追加コストになります。買収前に専門家を同行させ、大規模な修繕費用が発生しないかを検証してください。

民泊物件の賃貸借契約の再確認

仲介手数料約138万円の他にも、名義変更費用や契約更新料の詳細を確認し、総投資額約738万円の精度を極限まで高めます。

これらの調査は、専門的なノウハウがあれば可能です。私のレポートは、あなたに「何を調べれば億単位の資産形成を成功させられるか」という道筋を示しています。

民泊物件の利回りの考察

3年で投資額を上回る資産増加を目指すキャピタルゲインの魅力

田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。

13ヵ月保有時: 投資利回りは16% 資金増加額約106万円
25ヵ月保有時: 投資利回りは49% 資金増加額約331万円
37ヵ月保有時: 投資利回りは82% 資金増加額約556万円
49ヵ月保有時: 投資利回りは115% 資金増加額800万円

民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント

都内戸建ての希少価値を現金化する

3年（37ヵ月）保有後の売却を想定した場合、期待される投資利回りは82%、資金増加額は550万円超となります。これは、毎月の安定したキャッシュフロー（インカム）を得ながら、3年後には投資した金額の8割以上を「利益」として上乗せして回収できる可能性を示しています。都内の一戸建てという資産価値は、出口戦略において最強の盾となります。