民泊投資物件#6｜東京都・豊島区｜期待利回り88％／回収3.1年／価格600万円
不動産投資の“次の一手”を探す投資家へ
都心・豊島区×駅近で、価格600万円／総投資748.5万円にもかかわらず営業利益245万円、回収3.1年という異常値の資金効率を示す民泊M&A案件が登場。ポイントは、インカム（年利回り約32.7%）に加え、3年保有で期待利回り88%まで狙えるイグジット設計です。一方で投資適正Cの要因（適用法令や運営体制の不確定性）も。この記事では、何を確認し、どう改善すればA評価に近づくかを、専門家の視点で具体化します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
評価Cは“ダメ”ではなく“伸びしろ”です。 豊島区・駅近という立地で営業利益率30%超・回収3.1年は、都心民泊として非常に強い“稼ぐ力”を示します。今回C評価となった主因は、適用法令の不明確さと外注依存時のコスト上振れ。ここをDD（決算・契約・運営KPI）で数値化し、自走前提の運営設計へ切り替えれば、金融機関の事業評価も上がり、将来の再投資や売却価値の最大化につながります。知識と調査でブレ要因を潰す——それが“C→A”への最短ルートです。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都（豊島区）
今回の民泊物件の地域は東京都豊島区・駅徒歩5分です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中の視点
豊島区は池袋を中心としたインバウンド人気の高いエリアです。駅徒歩5分という立地は、インバウンド需要の取り込みにおいて極めて優位性が高く、この民泊物件の安定した収益性を裏付ける重要な要素です。都心でありながら、年間営利245万円という高い収益性を確保している点は、優秀な運営体制を示唆しています。
民泊物件の譲渡価格：600万円
譲渡価格は600万円 です 。
この民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件からすれば少額の分類になります。それでも、不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が148.5万円と、契約更新関連費用（有/不明）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 748.5万円 となります 。この総投資額が、後の収益計算の基準となります。
営業利益：245万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は245万円です。
都心好立地の民泊物件として、極めて高い収益性を確保していると見受けられます。この高い営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益がインカムの源泉となります。
投資利回り：予想回収期間3.1年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.1年で完了すると試算できます。
これは異常に早い回収スピードです。一般的な民泊開業パッケージや不動産投資とは比較にならない資金効率です。高額な民泊物件にも関わらず、この回収スピードは異常であると評価できます。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.62011
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は62011です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 B
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。
総投資金額が748.5万円強と中規模にも関わらず、回収期間が3.1年と優秀な点がこの民泊物件の特徴です。
この高い資金効率は、投資家にとって、長期保有リスクのヘッジと同時に、次の投資への早期のステップアップを可能にします。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「B」評価が示す高い資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は245万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は35%
営業利益率（推定）: 営業利益率は35%と推定されています。この想定に基づくと、30%を越える高い営業利益率＝「優良体質」を決定づける要因となります。
投資回収利回りは32.7％
【投資回収利回り】: 投下資本（748.5万円）に対する年間営業利益（245万円）の割合は、約32.7%です。
これは、あなたが投下した資金が年間で約33%のスピードで回収し続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.1年
投資回収: 投資回収期間は3.1年と試算されています。
これは異常に早いです。この回収期間は、民泊M&Aならではの強みであり、あなたの資金を停滞させない強力なエンジンとなります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「B」は、調査を進めるべきサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で収益性が「B」と評価されているのは、この物件が民泊事業として一般的に高い水準にあることを示しています。
高い営業利益率と異常な回収スピードは次のメリットを生み出すことから、調査に踏み込む決断をするのに何ら支障はないと考えます。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益30%超の戦略的な意味
営業利益率30%超は、この事業が経費を極限まで抑え、効率的な運営体制を築いていることを示します。通常の宿泊事業では、この利益率を達成することは容易ではありません。この高い利益率は、以下の戦略的な意味合いを持ちます。
民泊物件の市場競争力
競合他社と比較して、価格競争に巻き込まれても利益を確保しやすい圧倒的なコスト優位性を持っていることを意味します。この優位性は、地方市場で特に大きな武器となります。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高い利益率は、金融機関・銀行などから融資を受ける際に事業性の評価を非常に高くします。
将来的な事業拡大や再投資の際、資金調達が有利になります。この利点は、初期投資額が少ない民泊M&Aを一気に成長させる可能性を高めます。
民泊物件のリスクヘッジ
予期せぬ観光客の減少や経費の高騰が発生しても、利益率が高いため事業が耐えうる体力を持っています。これは、投資家にとって最大の安心材料です。
営業利益30%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
適用法令は不明とされています 。このため、旅館業か民泊新法か不明であり、事業の継続性や安定性を判断する上で、非常に大きなリスク要因です。
民泊物件の外注などの利用状況
運営代行として清掃・リネン業務のみが記載されています 。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは完全自走を前提にしています。
そのため、「投資適正は、外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、業務委託費用増が見込まれることから、評価を下げる（C評価）」という判断につながっています 。
民泊物件の開業年数
開業年数、稼働月数、稼働率、単価情報、建物築年数すべてが不明です 。これは公開情報の段階では一般的です。今後、投資検討を進めて行くうえで買手にとって非常に重要な確認事項となります。
物件評価に繋がる情報の記載が乏しいことも、「C」評価の要因となります 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cはダメな民泊物件ではない
「価値発掘のサイン」
田中の民泊M&Aレポートの評価で、「投資適正」を「C」とした理由は「業務委託費用増が見込まれる」と明確にしています 。
また、適用法令が不明であることも含め、情報が不足していることは上述に記載した通りです.
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&Aレポートは、一般公開情報に基づく、投資判断の指針です 。単純に「C」評価はダメだと脳内を単純化してはいけません 。
この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値が真の「A評価」へと改まる可能性を秘めた、「価値発掘のサイン」と捉えることもできるのです 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）の入手
営業利益245万円の継続性・再現性を検証します。過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の賃貸借契約書の詳細を確認
家賃の根拠や、賃貸借契約の内容を確認し、法的リスクを評価します。 特に契約期間や更新条件は、将来的な事業計画の根幹となります。
民泊物件の仲介手数料（金額や支払時期）
初期費用の正確性を担保し、資金計画のブレを防ぎます。また明記されていない賃貸借契約の再契約コスト等も確認し、総投資額748.5万円が最終的にどうなるのかを確認します。
民泊物件の利回りの考察
年平均29.3%を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは17% 資金増加額116.9万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは53% 資金増加額361.9万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは88% 資金増加額606.9万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは124% 資金増加額8,519千円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業をM&Aで事業の価値を最大化し、キャピタルゲインを狙う上で一般的に多い戦略の一つです。
この期間で投資利回りが88%、年平均換算で約29．3%という数字は、一般的な投資物件では決して実現することのない水準であると考えています。
期待利回り88%のインパクト
この期待利回り88%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に606.9万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（606.9万円）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性B」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、営業利益、営業利益率、投資回収ともに高評価と想定し、高評価（A）とする。
投資適正は、外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、業務委託費用増が見込まれることから、評価を下げる 。
総合評価は、収益性A、投資適正C、適用法令が不明であり「C」とする
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、「高収益でも不確定要素が多い物件は評価がCになる」という、私から皆さんに伝えたい最も重要な教訓です 。田中の民泊M＆Aレポートが示す「投資適正C」は、判断材料となる情報が抑えられている状態です
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
その結果、この民泊物件はあなたが「絶対に買収したい！」と評価する可能性を十分に秘めています。
このチャンスを掴むには、行動あるのみです。 不確定要素を解消し、本来の価値を見抜くための知識こそが、あなたのM&A投資を成功に導きます。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
なぜ今、民泊M&Aなのか？
民泊投資「民泊M&A」が大きなチャンス
民泊M&A とは、誰でも簡単に「少額資金」で「高利回りの収益・仕組化済」の「民泊」（＝国内の景気動向に左右されないインバウンド需要）をM&Aで手に入れることが可能な新しい資産形成の戦略です。
民泊開業のために民泊事業をゼロから立ち上げる際の許認可の取得や集客の仕組み構築の手間やリスクを回避できる、再現性が高く最も効率的な手法です。
さらに、会社に勤めながら、別の事業を行いながらの副業でも運営することが可能な資産形成の手法です。
不動産投資のように、高額の融資を受けて物件を購入して収益化を目指すのではありません。
民泊投資（民泊M&A）の最大のメリット
既に利益を生み出している民泊事業をM&Aで買い取る。
投資リスクと民泊事業を収益化する稼働を大幅に削減する。
インバウンド需要は、日本全体の観光立国としての魅力が高まる限り、安定的に持続します。また、政府も2030年に訪日外国人観光客6000万人（2024年 約3200万人の倍）を掲げて推進しており、国策の様相を見せているのも大きな材料です。
市場の大きな拡大が、民泊M&Aの収益性を「異常なレベル」に押し上げている根拠です。
従来の民泊開業の投資商品や不動産投資では難しかった、早期の資金回収と高いリターンの可能性を秘めた、新時代の投資戦略として、今最も注目を集めている分野です。このチャンスを掴むかどうかが、あなたの未来を大きく左右します。
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