買える収益化済み民泊物件-32｜東京都新宿区｜期待利回り51％／回収4.3年／価格400万円
アナタの毎月の不労所得が約10.8万円アップする。3年後に246万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
民泊投資と聞いて、「物件を探し、許認可を取り、集客に悩み、運営を回す」そんな“ゼロイチ前提”の投資を想像していませんか？
しかし今、不動産投資セミナーに参加してきた投資家や、すでに賃貸不動産を保有している層を中心に、「民泊を始めずに、すでに稼いでいる民泊事業を買う」という選択肢が急速に注目されています。
今回ご紹介するのは、東京都新宿区・四谷エリア／価格400万円／期待利回り51％という条件で市場に出ている、収益化済み民泊M&A案件。
本記事では、民泊M&A・融資・DD調査の専門家である田中が、「なぜこの案件が“堅実”なのか」「なぜ“C評価”でも検討価値があるのか」を、数字と投資家目線で冷静に解説します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
この四谷の民泊案件は、「爆発力はないが、投資として非常に整っている」という評価になります。総投資額は約548万円。不動産投資であれば、都心では頭金にもならない金額です。
にもかかわらず、
・新宿区
・駅徒歩圏
・すでに営業利益128万円が出ている
この条件で4.3年回収は、投資効率という点では極めて優秀です。
今回、投資適正を「C」とした理由は“不明点が残っているから”であり、
“危険だから”ではありません。
むしろこのC評価は、DD（デューデリジェンス）次第でA評価に化ける可能性がある案件だと私は考えています。重要なのは、数字をうのみにせず、「何を確認すべきか」を理解した上で動くこと。それが、民泊M&Aで失敗しない投資家の共通点です。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都23区（四谷エリア）
今回の民泊物件の地域は 東京都23区（四谷エリア）です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「四谷駅から徒歩6分」という、都心ど真ん中の人気エリアに位置しています 。四谷はJR中央・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線が乗り入れる交通の要衝であり、新宿や東京、銀座へのアクセスが抜群です 。この圧倒的な立地優位性こそが、高い収益性を支える根拠です 。
実際、2024年の東京観光市場は、外国人旅行者の観光消費額が過去最高を記録しています。四谷のような、ビジネスと観光の境界に位置するエリアは、平日は出張客、週末は観光客といった具合に、年間を通じて需要が安定しやすい特徴があります。この「需要の安定性」は、民泊運営において非常に強力な武器となります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：400万円
譲渡価格は400万円 です 。
この民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件の中でも特に少額の分類になります。不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです。この400万円という金額は、高級車一台分、あるいは貯蓄の一部を回すことで十分に手が届く水準であり、民泊投資の「一歩目」として最適です 。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が148.5万円と契約更新関連費用（有）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計548.5万円 となります 。この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。新宿区の駅近物件を500万円台の総予算で事業承継できる機会は、通常の不動産市場ではあり得ません 。
営業利益：128万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は128万円です。
東京都心の物件として、着実な収益性を確保していると見受けられます 。この利益額こそが、後の投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残るインカムの源泉となります 。月額換算で約10万円超の利益は、副業としても非常に魅力的な水準です 。
投資利回り：予想回収期間4.3年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は4.3年で完了すると試算できます。
これは民泊M&Aの中では「標準的」なスピードです。一般的な不動産投資と比較すれば圧倒的な資金効率です 。5年足らずで投下資金を全額回収し、その後はすべてが純利益として積み上がる計算であり、資産形成の加速装置として十分に機能します。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.76335
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は76335です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 B
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。
総投資金額が548.5万円と非常に手頃であり、かつ「新宿区四谷」という一等地のビジネスオーナーになれる点が最大の特徴です 。回収期間が4.3年という点は、爆発的な収益よりも安定運営を重視する投資家にとって、非常に現実的かつ魅力的な数字であると評価しています 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「B」評価の安定した利益と資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は128万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は25%
営業利益率（推定）: 営業利益率は25%と推定されています。この想定に基づくと、民泊ビジネスとして極めて健全な運営が行われており、事業の「優良体質」を示す合格水準にあります 。
投資回収利回りは23％
【投資回収利回り】: 投下資本（548.5万円）に対する年間営業利益（128万円）の割合は、約23%です。
これは、あなたが投下した資金が年間で約23%のスピードで回収し続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は4.3年
投資回収: 投資回収期間は4.3年と試算されています。
これは異常に早いです。この回収期間は、民泊M&Aならではの強みであり、あなたの資金を停滞させない強力なエンジンとなります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「B」は、手堅い運用のサイン
鑑定書で収益性が「B」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において高い需要を維持できる確かな収益体質を持っていることを示しています 。爆発的な高収益よりも、地に足の着いた安定経営を求める投資家に最適な評価です。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益25%超の戦略的な意味
営業利益率25%超は、この事業が都心の一等地でありながら、コスト管理を徹底し、効率的な運営体制を築いていることを示します 。この利益率は、以下の戦略的な意味合いを持ちます。
民泊物件の市場競争力
四谷のような競合の多いエリアでも、適切な価格設定（単価15,000〜40,000円）を行いながら利益を確保できていることを意味します 。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高い利益率は、金融機関・銀行などから融資を受ける際に事業性の評価を非常に高くします。
将来的な事業拡大や再投資の際、資金調達が有利になります。この利点は、初期投資額が少ない民泊M&Aを一気に成長させる可能性を高めます。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が確保されているため、将来的な運営コストの変動や、プラットフォームの手数料変更が発生しても、事業が耐えうる体力を持っていま
営業利益25%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は民泊とされています 。具体的な区分（旅館業、特区民泊、新法のいずれか）が明記されていません 。新宿区での運営において、営業日数制限の有無は資産価値を劇的に変えるため、この不明点は評価を慎重にさせています 。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は清掃、リネンを外注しているようです。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは完全自走を前提にしています。
そのため、「投資適正は、外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、経費増が発生することからC評価とする」という判断につながっています 。
民泊物件の開業年数・稼働実績
築年数および稼働月数が不明です 。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。情報の不透明さが、投資適正評価における「C」の大きな要因です。
物件評価に繋がる情報の記載が乏しいことも、「C」評価の要因となります 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cはダメではない。価値発掘のサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で、「投資適正」を「C」とした理由は「判断の根拠となる情報が公開されていない」とされているからです。また、その他情報が不足していることは上述に記載した通りです。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&Aレポートは、一般公開情報に基づく、投資判断の指針です 。単純に「C」評価はダメだと脳内を単純化してはいけません 。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値が真の「A評価」へと改まる可能性を秘めた、「価値発掘のサイン」と捉えることもできるのです 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の法的基盤の確認
旅館業免許を取得しているのか、新法（180日制限）なのかを即座に確認します 。これにより、営業利益128万円の「天井」が変わります 。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）や収益実態の入手
過去1年以上の予約データ、宿泊単価の推移、レビュー内容を精査し、売上512万円の再現性を検証します 。これは事業の「真実」を知る唯一の手段です。
過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の賃貸借契約書など契約条件の詳細を確認
仲介手数料148.5万円の他にも、名義変更費用や契約更新料の詳細を確認し、総投資額548.5万円の精度を極限まで高めます
民泊物件の利回りの考察
年平均40％を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは-2% 資金減少額-9.8万円 。初期費用の償却期間であることを示しています
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは25% 資金増加額118.2万円 (1,182千円)
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは51% 資金増加額246.2万円 (2,462千円)
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは78% 資金増加額384.8万円 (3,848千円)
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業の価値を最大化して出口を狙う王道の戦略です。この期間で期待される投資利回り51%、年平均換算で約17%という数字は、安定した都心案件としては非常に堅実な成績と言えます 。四谷という土地のブランド力が、将来の売却価格の下支えになる点も見逃せません 。
期待利回り51%のインパクト
この期待利回り51%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に246万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（246万円）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性B」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、公開情報から推察される営業利益・利益率の堅実さから、標準的な案件（B）とする 。
投資適正は、買収後の運営体制の変更によるコスト変動リスクがあるため、現時点では評価を「C」とする 。
総合評価は、収益性B、投資適正Cから総合判断しCとする 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、調査を開始し、契約交渉に進むための「進むべき方針」として活用すべきです。この評価はあくまで公開情報に基づく「水面上の数字」であり、最高の評価だからといって、その情報にバイアスがかかっている可能性を疑う目線が必要です。
このC評価を過信することは、最大の投資リスクです。真に正しい情報か、その裏付けを正式な決算書や確定申告書で確認するという、投資家の客観的な目線が極めて重要になります。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
なぜ今、民泊M&Aなのか？
民泊投資「民泊M&A」が大きなチャンス
民泊M&A とは、誰でも簡単に「少額資金」で「高利回りの収益・仕組化済」の「民泊」（＝国内の景気動向に左右されないインバウンド需要）をM&Aで手に入れることが可能な新しい資産形成の戦略です。
民泊開業のために民泊事業をゼロから立ち上げる際の許認可の取得や集客の仕組み構築の手間やリスクを回避できる、再現性が高く最も効率的な手法です。
さらに、会社に勤めながら、別の事業を行いながらの副業でも運営することが可能な資産形成の手法です。
不動産投資のように、高額の融資を受けて物件を購入して収益化を目指すのではありません。
民泊投資（民泊M&A）の最大のメリット
既に利益を生み出している民泊事業をM&Aで買い取る。
投資リスクと民泊事業を収益化する稼働を大幅に削減する。
インバウンド需要は、日本全体の観光立国としての魅力が高まる限り、安定的に持続します。また、政府も2030年に訪日外国人観光客6000万人（2024年 約3200万人の倍）を掲げて推進しており、国策の様相を見せているのも大きな材料です。
市場の大きな拡大が、民泊M&Aの収益性を「異常なレベル」に押し上げている根拠です。
従来の民泊開業の投資商品や不動産投資では難しかった、早期の資金回収と高いリターンの可能性を秘めた、新時代の投資戦略として、今最も注目を集めている分野です。このチャンスを掴むかどうかが、あなたの未来を大きく左右します。
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あなたがこの民泊物件の真の価値を見抜き、安心して投資を行うために必要なのは、「民泊M&A物件を評価し、納得し、行動するための知識と実践方法」です。
民泊M&A・融資の専門家であるファイナンスアイ代表の田中が、初心者でも民泊M&Aの全体像と具体的な進め方がわかる知識を提供し、あなたの民泊投資をガッチリサポートします。
民泊M&Aの全容。民泊M&Aの全体像と流れを初心者向けに解説します。そして民泊M&Aの知識、融資の知識、逆に保有している民泊物件を売却する知識、全て分かりやすく説明しています。
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