名古屋の収益化済み民泊M&Aは買いか？投資868.5万円・年間予定利益354万円を元銀行マンが分析

名古屋市内で運営されている収益化済み民泊M&A案件を、元銀行マンで民泊M&A・融資支援の専門家、バトンズ認定DD調査人の田中琢郎が分析しました。

今回の案件は、譲渡価格830万円、M&A仲介手数料を含む投資合計868.5万円に対して、資料上の年間予定売上は550万円、年間予定利益は354万円、営業利益率は64％、投資回収期間は約2.5年とされています。

収益性は「A」評価ですが、投資適正は「C」、総合評価は「B」です。理由は、現在の高い利益率が現オーナーの自主管理に支えられている可能性があり、買収後に運営業務を完全外注すると、運営代行費などによって利益が減少する可能性があるためです。

収益化済み民泊M&Aは、すでに運営されている民泊事業の売上実績、設備、運営ノウハウなどを引き継げる可能性があり、ゼロから開業するよりも事業の見通しを立てやすいことが特徴です。ただし、買収後も収益を再現するには、既存の運営体制、賃貸借契約、転貸承諾、許認可、予約サイト上の情報、清掃体制、契約更新費用などを買収前のDDで確認する必要があります。

「田中の民泊投資」では、日本政策金融公庫との連携を活かし、会社員の民泊副業、民泊開業、収益化済み民泊M&A、既存運営者の事業拡大に向けた資金調達と買収後の運営を、元銀行マンが伴走サポートしています。

※本記事の売上、利益、利回り、投資回収期間は提供資料に基づく予定値・シミュレーションです。将来の収益や融資実行を保証するものではありません。

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「民泊投資に興味はあるが、物件探し、許認可、内装工事、家具の購入、集客をゼロから行うのは大変そう」

このように考えている方に知っていただきたいのが、すでに運営されている民泊事業を買収する「収益化済み民泊M&A」という投資方法です。

一般的な民泊開業では、物件を探し、賃貸借契約を締結し、許認可を確認し、消防設備や内装を整え、家具や家電を購入し、予約サイトへの掲載と集客を始める必要があります。

開業準備に時間と費用をかけても、実際にどの程度の宿泊需要があり、いくらの売上になるかは、営業を開始するまで分かりません。

一方、収益化済み民泊M&Aでは、すでに有名民泊予約サイトなどで運営されている民泊事業を対象に、過去の売上、宿泊実績、経費、運営方法などを確認したうえで取得を検討できます。

ただし、収益化されているからといって、どの案件でも買収後に同じ利益を得られるわけではありません。

重要なのは、現在の売上や利益が「誰の、どのような働き」によって生まれているのかを確認し、買収後もその収益構造を再現できるかを見極めることです。

今回、元銀行マンで民泊M&A・融資支援の専門家である田中琢郎が分析するのは、名古屋市内エリアで運営されている収益化済み民泊M&A案件です。

投資合計868.5万円、資料上の年間予定利益354万円、営業利益率64％、投資回収期間約2.5年という高い収益性を、会社員の副業、運営負担、買収後の再現性、民泊融資という複数の視点から検証します。

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今回の名古屋市内案件は、数値上の収益性だけを見れば、非常に魅力的な収益化済み民泊M&A案件です。

案件の主な数値は、次のとおりです。

エリア：名古屋市内
譲渡価格：830万円
M&A仲介手数料：38.5万円
投資合計：868.5万円
年間予定売上：550万円
年間予定利益：354万円
営業利益率：64％
投資回収期間：約2.5年
収益性評価：A
投資適正評価：C
総合評価：B

投資合計868.5万円に対して、資料上の年間予定利益は354万円です。

単純計算では、

868.5万円÷354万円＝約2.45年

となり、現在の利益が継続した場合、約2.5年で投資額相当を回収する想定です。

一方で、現在の経費が低く抑えられている背景には、現オーナー自身がゲストへのメッセージ対応や清掃の手配などを担当している可能性があります。

会社員が本業を続けながら運営するために、これらの業務を運営代行会社へ完全外注すると、現在よりも経費が増え、年間予定利益354万円を維持できない可能性があります。

そのため、本案件は収益性「A」でありながら、投資適正は「C」、総合評価は「B」としています。

数字だけを見て購入するのではなく、買収後の運営体制と外注後の利益を確認することが、本案件の投資判断における最重要ポイントです。

田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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このように考えている方に知っていただきたいのが、すでに運営されている民泊事業を買収する「収益化済み民泊M&A」という投資方法です。

開業準備に時間と費用をかけても、実際にどの程度の宿泊需要があり、いくらの売上になるかは、営業を開始するまで分かりません。

ただし、収益化されているからといって、どの案件でも買収後に同じ利益を得られるわけではありません。

今回、元銀行マンで民泊M&A・融資支援の専門家である田中琢郎が分析するのは、名古屋市内エリアで運営されている収益化済み民泊M&A案件です。

田中による本案件の結論

今回の名古屋市内案件は、数値上の収益性だけを見れば、非常に魅力的な収益化済み民泊M&A案件です。

案件の主な数値は、次のとおりです。

エリア：名古屋市内
譲渡価格：830万円
M&A仲介手数料：38.5万円
投資合計：868.5万円
年間予定売上：550万円
年間予定利益：354万円
営業利益率：64％
投資回収期間：約2.5年
収益性評価：A
投資適正評価：C
総合評価：B

投資合計868.5万円に対して、資料上の年間予定利益は354万円です。

単純計算では、

868.5万円÷354万円＝約2.45年

となり、現在の利益が継続した場合、約2.5年で投資額相当を回収する想定です。

そのため、本案件は収益性「A」でありながら、投資適正は「C」、総合評価は「B」としています。

数字だけを見て購入するのではなく、買収後の運営体制と外注後の利益を確認することが、本案件の投資判断における最重要ポイントです。

収益化済み民泊M&Aとは

収益化済み民泊M&Aとは、すでに営業している民泊事業を、事業譲渡などの方法によって取得する投資手法です。

事業譲渡の対象には、案件の条件に応じて、次のようなものが含まれる可能性があります。

民泊事業の営業権
家具や家電
寝具や備品
スマートロックなどの設備
清掃や現地対応の運営体制
価格設定やゲスト対応のノウハウ
過去の売上や経費に関する資料
予約サイト上の掲載情報に関する引継ぎ協力
賃貸借契約や転貸承諾に関する情報
旅館業や住宅宿泊事業などの許認可関連資料

ただし、予約サイトのアカウントやレビュー、許認可、賃貸借契約などが、そのまま自動的に買手へ移転するとは限りません。

予約サイトの規約、行政上の手続き、貸主の承諾、契約内容などによって扱いが異なるため、買収前に個別確認が必要です。

収益化済み民泊M&Aの本当のメリットは、「利益が保証されていること」ではありません。

ゼロから始める民泊と比較して、実際の売上や費用、稼働状況を確認したうえで投資判断ができることにあります。

なぜ会社員の民泊副業と収益化済み民泊M&Aは相性がよいのか

会社員がゼロから民泊を開業する場合、開業準備だけでも多くの時間が必要です。

物件探し、不動産会社や貸主との交渉、行政への確認、消防設備の整備、内装工事、家具・家電の購入、撮影、予約サイトへの掲載、宿泊料金の設定などを、本業と並行して進めなければなりません。

さらに、営業開始後も、予約が入らなければ売上は発生しません。

収益化済み民泊M&Aでは、すでに営業している事業を取得するため、次のような負担を抑えられる可能性があります。

開業準備の一部を省略できる可能性がある

すでに家具、家電、寝具、消防設備などが整えられていれば、ゼロからすべてを準備する必要がありません。

過去の売上を確認して判断できる

予約サイトの売上明細や入金履歴などを確認できれば、売手が提示した数字だけではなく、実際の営業実績に基づいて投資を判断できます。

既存の運営体制を活用できる可能性がある

現在の清掃スタッフ、現地対応者、運営代行会社などを継続できれば、買収直後から運営を安定させやすくなります。

会社員でも運営負担を抑えやすい

ゲスト対応、清掃手配、価格調整などを外注できる体制を整えれば、会社員が本業を続けながら民泊事業を所有できる可能性があります。

ただし、民泊は完全な不労所得ではありません。

業務を外注しても、オーナーとして売上、経費、稼働率、レビュー、設備状況などを確認し、運営会社と意思決定を行う必要があります。

「自分が作業をしないこと」と「経営管理をしなくてよいこと」は別です。

名古屋市内の民泊M&A案件を分析

今回の案件は、名古屋市内エリアで運営されている収益化済み民泊です。

名古屋は、ビジネス出張、ライブやイベント、観光など、複数の宿泊需要を取り込める可能性がある都市です。

東京や大阪と同様に都市型の宿泊需要を狙える一方で、案件によっては東京・大阪の中心部よりも家賃などの固定費を抑えられる可能性があります。

民泊事業では、売上の大きさだけでなく、家賃をはじめとする固定費とのバランスが重要です。

売上が高くても、家賃や運営費が高ければ、稼働率が下がったときに赤字へ転落しやすくなります。

反対に、家賃や固定費を抑えられていれば、多少の売上減少が発生しても利益を残せる可能性があります。

今回の案件では、年間予定売上550万円に対して、年間経費は196万円、年間予定利益は354万円とされています。

営業利益率は64％です。

資料上では売上の6割以上が利益として残る計算になっており、数値上は非常に収益性の高い事業です。

投資合計868.5万円の内訳

本案件の譲渡価格は830万円です。

これにM&A仲介手数料38.5万円を加えると、投資合計は868.5万円となります。

ゼロから民泊を開業する場合には、一般的に次のような費用が発生します。

物件取得や賃貸借契約に関する費用
敷金、礼金、保証会社費用
内装工事費
消防設備費
家具、家電、寝具、備品の購入費
行政書士などへの申請費用
写真撮影や予約サイト掲載の準備費用
営業開始までの空家賃
開業直後の広告費や価格調整による負担

収益化済み民泊では、すでに設備や運営環境が整っていれば、これらの一部を省略できる可能性があります。

また、開業直後の予約が少ない期間を経ずに、運営中の事業を引き継げる可能性があることもメリットです。

ただし、事業譲渡後に設備の修理、家電の交換、契約名義の変更、保証会社の再審査などが必要になることもあります。

投資合計868.5万円以外に追加費用が発生しないか、必ず確認しなければなりません。

年間予定利益354万円・営業利益率64％をどう評価するか

今回の案件は、年間予定売上550万円に対して、年間予定利益354万円とされています。

年間の経費は約196万円です。

月平均に換算すると、次のようになります。

月平均売上：約45.8万円
月平均経費：約16.3万円
月平均予定利益：約29.5万円

会社員の副業として考えた場合、資料上は毎月約29.5万円の利益を生み出す計算です。

ただし、この利益は税引前であり、実際には税金、融資返済、突発的な修繕、設備更新なども考慮する必要があります。

また、融資を利用して買収する場合には、年間予定利益354万円から元金と利息の返済が発生します。

そのため、「年間354万円の利益があるから、年間354万円がそのまま自由に使える」という意味ではありません。

投資判断では、次の3種類の利益を分けて考える必要があります。

現在の運営方法による利益

売手が現在行っている業務を含めた利益です。

買収後の運営方法による利益

買手がゲスト対応や清掃管理を外注した後に残る利益です。

融資返済後の手残り

買収後の利益から、金融機関への返済額を差し引いた後に残る現金です。

会社員が確認すべきなのは、現在の年間予定利益だけではなく、完全外注後・融資返済後にいくら残るのかです。

なぜ収益性Aなのに総合評価はBなのか

本案件で最も重要なのが、収益性「A」、投資適正「C」、総合評価「B」という評価の違いです。

収益性だけを見れば、年間予定利益354万円、営業利益率64％、投資回収約2.5年という数値は高く評価できます。

しかし、事業投資では、現在の利益が買収後も続くとは限りません。

今回の資料では、現在の年間経費が約196万円に抑えられている背景として、現オーナーがメッセージ対応や清掃の手配などを自ら行っている可能性が指摘されています。

つまり、現在の利益には、現オーナーの労働が反映されていない可能性があります。

会社員が民泊を買収し、運営業務を外部へ委託した場合、次のような費用が増える可能性があります。

運営代行手数料
ゲスト対応費
清掃手配の管理費
緊急時の現地対応費
宿泊料金の調整・運用費
消耗品の補充管理費
予約サイト管理費

これらの費用を加えた後も、必要な利益が残るかを確認しなければなりません。

また、資料には「契約更新関連費用あり」という情報もあります。

更新料、名義変更料、保証会社費用などの具体的な金額が分からなければ、実際の取得費用と将来の固定費を正確に計算できません。

本案件を総合評価Bとしたのは、案件が悪いからではありません。

高い収益性がある一方で、外注化後の収益と契約関連費用を確定させてから判断すべき案件だからです。

会社員でも負担を抑えて運営するための条件

収益化済み民泊M&Aは、既存の運営体制を引き継げれば、会社員でも比較的少ない負担で運営できる可能性があります。

ただし、そのためには次の条件を確認する必要があります。

現在の運営代行会社を継続できるか

現在、運営代行会社が関与している場合でも、事業譲渡後に同じ条件で契約を継続できるとは限りません。

買手への契約変更が可能か、手数料が変わらないかを確認します。

清掃スタッフを継続できるか

民泊運営では、清掃品質がレビューに大きく影響します。

現在の清掃スタッフを引き継げるか、清掃費はいくらか、繁忙期にも対応できるかを確認します。

ゲスト対応を外注できるか

海外からのゲストを受け入れる場合、多言語でのメッセージ対応が必要になることがあります。

深夜や早朝の問い合わせも含め、誰が、どの範囲まで対応するかを決めておく必要があります。

緊急時の現地対応者がいるか

鍵の紛失、設備故障、騒音、近隣からの連絡など、現地対応が必要になることがあります。

会社員が遠方から投資する場合は、現地対応者の確保が特に重要です。

収支を毎月確認できるか

運営を外注しても、売上、稼働率、宿泊単価、清掃費、光熱費、レビューなどは、オーナー自身が確認しなければなりません。

運営代行会社にすべて任せるのではなく、事業の数字を把握する仕組みが必要です。

民泊投資について動画でも解説しています

民泊投資の始め方や、収益化済み民泊の選び方については、YouTubeでも解説しています。ぜひこちらも参考にしてください。

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収益化済み民泊で収益の再現性を高めるポイント

収益化済み民泊M&Aで重要なのは、売上実績そのものではなく、その売上を生み出した条件を引き継げるかどうかです。

収益の再現性を確認するためには、次の項目を調査します。

過去の売上と入金実績

売手が作成した収支表だけでなく、予約サイトの売上明細、入金履歴、銀行口座などと照合します。

月ごとの稼働率と宿泊単価

年間合計だけでなく、繁忙期と閑散期の差を確認します。

特定のイベントや一時的な需要によって売上が増えていないかも確認が必要です。

売上を生み出している予約サイト

特定の予約サイトへの依存度が高い場合、掲載停止やアルゴリズム変更の影響を受けやすくなります。

レビューと評価

レビュー件数や評価は集客に影響しますが、事業譲渡後にどのように扱われるかは、予約サイトの規約や手続きによって異なります。

現オーナーの業務内容

現オーナーが行っている業務を一覧化し、買収後に誰が担当するのかを決めます。

運営代行後の収支

運営会社から正式な見積もりを取得し、完全外注後の年間利益を再計算します。

収益化済み民泊の再現性は、「今まで利益が出ていた」という事実だけでは判断できません。

買収後も同じ条件を維持できることを確認して、初めて再現性の高い投資になります。

日本政策金融公庫との連携を活かした「民泊×融資」

投資合計868.5万円を、すべて自己資金で用意できる方ばかりではありません。

また、自己資金を持っていても、すべてを一つの民泊案件に投じると、買収後の運転資金や設備修繕への備えが不足する可能性があります。

そこで検討したいのが、自己資金と融資を組み合わせる「民泊×融資」の考え方です。

「田中の民泊投資」では、日本政策金融公庫との連携を活かし、次のような方の資金調達を元銀行マンがサポートしています。

会社員の副業として民泊を始めたい方
ゼロから民泊を開業したい方
収益化済み民泊をM&Aで取得したい方
すでに民泊を運営し、2棟目・3棟目へ拡大したい方
民泊事業を法人化したい方

ただし、日本政策金融公庫との連携があるからといって、必ず融資を受けられるわけではありません。

融資審査では、申込者と案件の両方が確認されます。

申込者側では、自己資金、信用情報、会社員としての収入、既存借入、返済余力、事業経験などが確認されます。

案件側では、売上の根拠、費用の妥当性、許認可、運営体制、事業の継続性、返済後の手残りなどが重要になります。

今回のような収益化済み民泊M&Aでは、すでに運営実績があることが、事業計画を作成する際の材料になります。

一方で、現在の利益が現オーナーの自主管理に依存している場合、その利益をそのまま融資返済の原資として計算することはできません。

外注後の利益を算出し、その利益から返済しても資金繰りが成り立つかを確認する必要があります。

融資は「借りられるか」だけではなく、「返しながら利益を残せるか」「次の民泊投資につながるか」まで考えることが重要です。

民泊×融資の詳細はこちら
https://financeeye.net/minpaku/mp-sikin/

少ない自己資金からレバレッジ投資を考える際の注意点

融資を活用すれば、投資合計の全額を自己資金で用意せずに、民泊事業を取得できる可能性があります。

これが、融資によるレバレッジ効果です。

ただし、自己資金が少なければ少ないほど安全というわけではありません。

融資額が増えると、毎月の返済負担も増えます。

民泊の売上は、季節、競合施設、宿泊需要、予約サイトの状況、宿泊単価などによって変動する可能性があります。

そのため、融資を活用する場合は、次の資金を残しておくことが重要です。

数カ月分の家賃と固定費
融資返済に備える運転資金
家電や設備の修理・交換費用
売上が下がった場合の予備資金
契約更新費用
次の投資へ向けた自己資金

少ない自己資金から始めることと、手元資金を残さずに投資することは同じではありません。

融資によるレバレッジは、十分な資金繰り計画とセットで活用する必要があります。

買収前のDDで確認したい10項目

民泊M&AのDDでは、売上や利益だけでなく、契約、許認可、運営体制まで確認します。

今回の案件で特に確認したい項目は次のとおりです。

1．過去の予約実績

最低でも過去12カ月分、可能であれば複数年分の売上推移を確認します。

2．予約サイトの入金明細

売手が作成した資料と実際の入金が一致しているかを確認します。

3．経費の明細

家賃、光熱費、清掃費、予約サイト手数料、消耗品費などを確認します。

4．現オーナーの作業時間

現オーナーが担当している業務と、1カ月あたりの作業時間を確認します。

5．完全外注後の見積もり

買収後に運営代行会社へ依頼した場合の費用を確認し、収支を作り直します。

6．賃貸借契約

契約期間、更新条件、解約条件、事業譲渡後の扱いを確認します。

7．転貸承諾

民泊利用と転貸について、貸主から適切な承諾を得ているかを確認します。

8．許認可

旅館業、住宅宿泊事業、特区民泊など、どの制度に基づいて営業しているかを確認します。

9．契約更新関連費用

更新料、名義変更料、保証会社費用などの金額を確認します。

10．設備の状態

エアコン、給湯器、洗濯機、冷蔵庫、ベッドなどの状態と交換予定を確認します。

高収益の案件ほど、買手が数字だけを見て早く決断しようとする傾向があります。

しかし、優良案件を安全に取得するためにこそ、冷静なDDが必要です。

約2.5年の投資回収シミュレーション

資料上の年間予定利益354万円が継続した場合、投資回収は約2.5年とされています。

資料では、保有期間ごとの資金増加額が次のように示されています。

13カ月保有時：資金増加額345万円
25カ月保有時：資金増加額699万円
37カ月保有時：資金増加額1,053万円
49カ月保有時：資金増加額1,436.5万円

ただし、これは一定の売上と利益が継続することを前提としたシミュレーションです。

実際には、次の要因によって資金増加額が変動します。

稼働率の変化
宿泊単価の変化
家賃や更新料
光熱費の上昇
清掃費の上昇
運営代行費
設備の修繕費
税金
融資返済

投資回収約2.5年という数字は魅力的ですが、将来の結果を保証するものではありません。

特に会社員が完全外注で運営する場合は、現在の年間予定利益354万円ではなく、外注後の利益を使って投資回収期間を再計算する必要があります。

金利上昇・物価高の時代に民泊M&Aを検討する意味

日銀の金融政策や市場金利の変化、物価高、建築費や修繕費の上昇によって、不動産投資の収支に不安を感じる方も増えています。

一般的な不動産投資では、投資額が大きく、融資期間も長期になりやすいため、金利の変化が長期間の収支に影響します。

一方、収益化済み民泊M&Aは、不動産そのものではなく、運営中の宿泊事業を取得する投資です。

投資額や回収期間は案件ごとに異なりますが、本案件のように数年単位での投資回収を想定できる案件もあります。

ただし、民泊M&Aにもリスクがあります。

宿泊需要、予約サイト、運営体制、賃貸借契約、法令、近隣対応など、不動産賃貸業とは異なる事業リスクを理解しなければなりません。

大切なのは、不動産投資と民泊M&Aのどちらが絶対に優れているかを決めることではありません。

自分の自己資金、借入状況、希望する収入、運営に使える時間、リスク許容度に合わせて、投資対象を選ぶことです。

既存の不動産投資に加えて、収益化済み民泊をキャッシュフローを生む事業資産として組み合わせることも、一つの選択肢になります。

本案件が向いている可能性がある人

今回の名古屋市内案件は、次のような方に向いている可能性があります。

会社員の副業として民泊事業を持ちたい方
ゼロから民泊を開業する負担を避けたい方
過去の売上実績を確認してから投資したい方
本業があり、運営を外注したい方
不動産投資以外のキャッシュフロー資産を検討している方
自己資金と融資を組み合わせて投資したい方
将来的に2棟目、3棟目へ民泊事業を拡大したい方
買収前のDDを専門家と一緒に進めたい方

一方、次のような方は慎重に検討する必要があります。

完全な不労所得を求めている方
買収後の運営管理を一切行いたくない方
売手の予定利益だけで投資を決めようとしている方
運転資金を残さず投資しようとしている方
契約や許認可の確認を省略したい方
融資を受ければ必ず利益が出ると考えている方

田中による総合評価は「B」

今回の名古屋市内にある収益化済み民泊M&A案件について、田中の総合評価は「B」です。

投資合計868.5万円に対して、資料上の年間予定利益は354万円、営業利益率は64％、投資回収期間は約2.5年です。

数値上の収益性は「A」と評価できます。

一方で、現在の高い利益が現オーナーの自主管理によって成り立っている可能性があります。

会社員が完全外注で運営する場合、外注費を加えた後も十分な利益が残るかを確認する必要があります。

また、契約更新関連費用、賃貸借契約、転貸承諾、許認可、予約サイト上の情報やレビューの扱いも確認しなければなりません。

本案件は、数字だけを見て即決する案件ではありません。

DDによって外注後の利益と契約条件を確定できれば、会社員の民泊副業や、投資ポートフォリオにキャッシュフローを加える事業資産として、検討価値のある案件です。

高収益に見える案件だからこそ、収益の再現性をシビアに確認する。

それが、元銀行マンであり、民泊M&A・融資支援の専門家である田中の投資判断です。

田中からの専門家コメント

民泊M&Aで最も重要なのは、現在の利益率ではなく、買収後もその利益を再現できるかどうかです。

今回の案件は、年間予定利益354万円、営業利益率64％、投資回収約2.5年という、非常に高い収益性が示されています。

しかし、現在の低コスト運営に現オーナーの労働が含まれている場合、会社員が完全外注で運営すると、利益は変わります。

買収前には、誰がどの業務を行っているのか、外注後の費用はいくらか、融資を返済した後にいくら残るのかを確認しなければなりません。

収益化済み民泊M&Aの強みは、ゼロから始めるのではなく、実際の運営実績を確認して投資判断できることです。

私たちは、案件の紹介だけでなく、収益分析、DD、事業計画、資金調達、契約、買収後の運営まで伴走します。

「この案件を買えるか」だけではなく、「買った後も利益を残せるか」「2棟目、3棟目へつなげられるか」まで、一緒に設計していきます。