【東京・墨田区の旅館業民泊M&A】投資合計1,494万円・年間利益380万円は買いか？元銀行マンが分析

日銀の金利上昇、建築費や修繕費の高騰、土地価格の上昇などにより、これまで不動産投資を中心に資産形成を考えてきた会社員や個人投資家を取り巻く環境は、大きく変わり始めています。

「これから不動産投資を始めても利益は残るのか」

「金利が上昇する中で、長期間のローンを組んで大丈夫なのか」

「会社員の副業として、もっと短期間で投資資金を回収できる事業はないのか」

このような不安を感じている方に、選択肢のひとつとして知っていただきたいのが、すでに営業し、売上と利益を生み出している民泊をM&Aで買う「収益化済み民泊M&A」です。

今回、元銀行マンで民泊M&A・融資の専門家であるファイナンスアイ代表の田中琢郎が分析するのは、東京都墨田区エリアで旅館業認可を取得し、すでに運営されている収益化済み民泊M&A案件です。

投資合計は1,494万円。

年間予定利益は380万円、営業利益率は40％、投資回収期間は約3.9年とされています。

数字だけを見れば、東京の一般的な不動産投資と比べて、高い資本回転を期待できる案件です。

しかし、今回の最終的な総合評価は「C」としました。

なぜ、年間380万円の利益が期待できる民泊を、手放しで高評価にしなかったのでしょうか。

本記事では、案件の収益性だけでなく、会社員が運営負担を抑えながら民泊事業を承継するために確認すべきポイント、日本政策金融公庫などの融資を活用する際の考え方まで、元銀行マンの視点から詳しく解説します。

• 元銀行マンが分析する収益化済み民泊M&Aレポート。YouTube登録者4000人突破！
• 民泊をやめる前に！民泊M&Aで民泊売却イグジット。賃貸の転貸民泊もOK
• 日本で一番、民泊投資家を輩出しているセミナー。田中がゼロから民泊投資の成功まで伴走
  成功の入り口はココから！正しい民泊投資の始め方。

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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収益化済み民泊物件の情報を配信｜田中の民泊レポート

今回の墨田区・収益化済み民泊M&A案件の結論

今回の案件を、公開されている情報から評価すると、次のようになります。

• 収益性評価：B
• 投資適正：C
• 総合評価：C
• 所在エリア：東京都墨田区
• 営業形態：旅館業認可済み
• 譲渡価格：1,300万円
• M&A仲介手数料：194万円
• 投資合計：1,494万円
• 年間想定売上：950万円
• 年間予定利益：380万円
• 営業利益率：40％
• 投資回収期間：約3.9年

年間予定利益380万円、営業利益率40％という収益性は、数字だけを見れば魅力的です。

一方で、買収後も現在と同じ利益を再現するためには、現在の運営代行体制、清掃費、ゲスト対応、契約更新費用、賃貸借契約、旅館業許可、近隣トラブルの履歴などを確認する必要があります。

つまり、本案件は「数字が悪いからC評価」なのではありません。

利益の再現性を判断するための重要な確認事項が残されているため、現時点では慎重な評価としているのです。

東京都墨田区の収益化済み旅館業民泊とは

今回の対象案件は、東京スカイツリー、浅草、両国、錦糸町などへの観光動線に位置する、東京都墨田区エリアの収益化済み民泊です。

一般的な住宅宿泊事業法に基づく新法民泊では、原則として年間180日までという営業日数の制限があります。

一方、今回の案件は旅館業の認可を取得しているため、新法民泊のような年間180日の制限を受けずに営業できることが、大きな強みとなります。

ただし、旅館業認可を取得しているからといって、何も確認せずに買収してよいわけではありません。

旅館業許可の名義、営業者変更の手続き、施設の構造設備、消防関係書類、賃貸借契約上の旅館業利用承諾など、買収後も適法に営業を継続できる条件を確認する必要があります。

民泊M&Aでは、単に家具や家電、内装を買うのではありません。

営業を継続するために必要な契約、許認可、運営体制、予約導線まで含めて、事業として承継できるかを判断することが重要です。

東京・墨田区の民泊にインバウンド需要が期待できる理由

墨田区は、東京スカイツリー、両国国技館、すみだ北斎美術館など、海外旅行者にも認知されている観光資源を持つエリアです。

また、浅草や上野にも移動しやすく、東京観光の拠点として利用しやすい立地です。

民泊は、一般的なホテルと比べて、複数人で同じ部屋に宿泊しやすいという特徴があります。

そのため、次のような旅行者との相性があります。

• 家族で日本を訪れる外国人旅行者
• 友人同士のグループ旅行
• 複数世代での家族旅行
• 長期間滞在する訪日外国人
• キッチンや洗濯機を必要とする旅行者

特に、4人から6人以上で利用できる民泊は、ホテルを複数室予約するよりも、宿泊費を抑えられる場合があります。

旅行者にとって価格面のメリットがあり、運営者にとっては一室あたりの宿泊単価を高めやすい点が、民泊の特徴です。

今回の案件は、年間想定売上950万円です。

単純計算すると、1日あたり平均約2万6,000円の売上に相当します。

もちろん、年間を通して毎日同じ価格で予約されるわけではありません。

曜日、季節、イベント、連休、桜や紅葉の時期、外国人旅行者の動向などによって、宿泊単価と稼働率は変動します。

それでも、すでに年間売上の実績や計画が存在していることは、ゼロから新規開業する民泊との大きな違いです。

投資合計1,494万円の内訳

今回の案件の譲渡価格は1,300万円です。

これにM&A仲介手数料194万円を加えると、投資合計は1,494万円となります。

「仲介手数料194万円は高いのではないか」

と感じる方もいるかもしれません。

しかし、民泊をゼロから開業する場合には、譲渡価格や仲介手数料とは別の費用が発生します。

例えば、次のような費用です。

• 民泊可能物件を探すための費用
• 賃貸借契約の初期費用
• 内装工事費
• 消防設備工事費
• 家具・家電・寝具の購入費
• 行政書士などへの申請費用
• 旅館業許可取得までの賃料
• 予約サイト掲載用の写真撮影費
• 清掃会社や運営代行会社の立ち上げ費用
• 予約やレビューが蓄積するまでの運転資金

さらに、旅館業許可を取得できなかった場合や、工事費が想定以上に増加した場合には、開業前に大きな損失が発生する可能性があります。

収益化済み民泊M&Aでは、これらの立ち上げ工程を短縮し、すでに営業している民泊事業を引き継げる可能性があります。

そのため、仲介手数料だけを切り取って高いか安いかを判断するのではなく、ゼロから開業した場合の総費用、時間、失敗リスクと比較する必要があります。

年間予定利益380万円・営業利益率40％の収益性

今回の案件では、年間想定売上950万円に対し、年間想定経費は570万円です。

差し引きの年間予定利益は380万円です。

月平均にすると、約31万6,000円の利益となります。

営業利益率は40％です。

会社員の副業として考えた場合、毎月約31万円の利益が残る事業は、非常に魅力的に見えるでしょう。

ただし、この380万円は、融資の元本返済や利息を差し引く前の利益である可能性があります。

融資を利用して購入する場合は、次の計算が必要です。

年間予定利益380万円から、

• 年間の元本返済額
• 支払利息
• 税金
• 突発的な修繕費
• 備品交換費
• 売上減少時の予備費

などを差し引き、実際に手元へいくら残るかを確認します。

民泊投資では、年間利益が高く見えても、融資期間が短ければ年間返済額が大きくなります。

逆に、融資期間が長ければ毎年の返済額は抑えられますが、総支払利息は増えます。

重要なのは、融資を受けられるかだけではありません。

融資返済後にも、十分なキャッシュフローが残るかです。

投資回収期間3.9年は本当に魅力的なのか

投資合計1,494万円に対し、年間予定利益が380万円で推移した場合、単純な投資回収期間は約3.9年です。

一般的な不動産投資では、投資資金の回収に10年、20年、あるいはそれ以上かかることも珍しくありません。

そのため、約4年で投資資金を回収できるという計画は、高い資本回転を意味します。

ただし、3.9年という回収期間は、年間380万円の利益が計画どおり続くことを前提としています。

そこで、利益が減少した場合も考えてみましょう。

年間利益が300万円まで減少した場合、単純な回収期間は約5年です。

年間利益が250万円まで減少した場合は、約6年です。

年間利益が200万円まで減少した場合は、約7.5年です。

このように、運営代行費や清掃費が増加するだけでも、回収期間は大きく変わります。

投資判断では、年間380万円が続く楽観的な計画だけでなく、売上や利益が20％、30％減少した場合にも、返済を続けられるかを確認する必要があります。

なぜ収益性Bでも総合評価Cなのか

今回の案件は、年間利益や営業利益率などの数字を評価し、収益性はBとしました。

しかし、投資適正と総合評価はCです。

主な理由は、次の3点です。

1．完全外注化によって利益が減少する可能性

現在の年間利益380万円が、どのような運営体制によって作られているかを確認する必要があります。

例えば、現オーナーが自分で次の業務を行っている可能性があります。

• ゲストからの問い合わせ対応
• 予約サイトのメッセージ返信
• 宿泊料金の調整
• 清掃後の品質確認
• 消耗品の補充
• ゴミ出し対応
• 設備トラブルへの対応
• 近隣からの苦情対応

これらを現オーナーが自分で行うことで、運営経費が低く抑えられている場合、買収後にすべて外注すると経費が増加します。

特に、売上に対して一定割合の手数料を支払う運営代行会社へ変更すると、年間利益380万円が大きく減少する可能性があります。

会社員が副業として民泊を運営する場合、運営代行の活用は有力な選択肢です。

しかし、重要なのは「運営代行があるか」だけではありません。

• どこまで対応してくれるのか
• 手数料はいくらか
• 清掃費は別料金か
• 夜間や緊急時にも対応するのか
• 買収後も契約を継続できるのか
• 契約条件が変更されないか

まで確認する必要があります。

2．契約更新関連費用が明確になっていない

今回の案件資料には、契約更新関連費用が「有」とされています。

この費用の具体的な金額や条件は、買収前に必ず確認しなければなりません。

賃貸物件で民泊を運営している場合には、次のような費用が発生する可能性があります。

• 賃貸借契約の更新料
• 名義変更承諾料
• 賃貸人への事業譲渡承諾料
• 民泊・旅館業利用に伴う追加費用
• 保証会社の再審査費用
• 賃料の増額
• 敷金や保証金の追加

例えば、買収後の契約更新時に賃料が大幅に引き上げられれば、年間380万円の利益は減少します。

また、売手から買手へ事業を譲渡しても、賃貸借契約が自動的に引き継がれるとは限りません。

賃貸人から新たな承諾を得なければならない場合もあります。

民泊M&Aでは、物件の立地や売上だけでなく、賃貸借契約を継続できるかが、事業の存続を左右します。

3．近隣苦情や行政対応のリスク

墨田区のような住宅と商業施設が混在するエリアでは、近隣住民との関係も重要です。

民泊では、次のようなトラブルが発生する可能性があります。

• 夜間の騒音
• 共用部分での会話
• ゴミ出しルールの違反
• 喫煙
• 無断駐車
• 大人数でのパーティー
• 建物のオートロックや共用設備の使い方
• 外国人旅行者への案内不足

過去に近隣住民から苦情があったか、行政や警察への通報履歴があるか、予約サイトから警告を受けたことがないかを確認する必要があります。

一度の苦情ですぐに営業できなくなるとは限りません。

しかし、トラブルが繰り返されれば、賃貸人との関係悪化や行政指導、予約サイトでの評価低下につながる可能性があります。

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会社員の民泊副業と収益化済み民泊M&Aが相性のよい理由

会社員がゼロから民泊を開業する場合、物件探し、内装、消防設備、行政手続き、家具の購入、清掃会社の選定、予約サイトへの登録など、多くの準備が必要です。

本業を続けながら、これらすべてを進めるのは簡単ではありません。

収益化済み民泊M&Aであれば、すでに構築されている次の資産を承継できる可能性があります。

• 民泊運営可能な物件
• 旅館業などの営業体制
• 家具・家電・寝具
• 宿泊施設としての内装
• 清掃体制
• 運営マニュアル
• 予約サイトへの掲載
• 過去の売上データ
• 過去の宿泊実績
• ゲストからのレビュー
• 運営代行会社との関係

特に、現在の運営代行会社が買収後も継続し、同じ業務範囲と手数料で運営できれば、会社員でも日常的な負担を抑えやすくなります。

ただし、「運営代行が継続するから、完全な不労所得になる」とは限りません。

オーナーとして、毎月の収支確認、運営代行会社との打ち合わせ、修繕判断、税務申告、契約更新などは必要です。

そのため、収益化済み民泊M&Aは「何もしなくても儲かる不労所得」ではなく、運営を仕組み化することで、会社員でも負担を抑えて取り組みやすい事業投資と考えるのが適切です。

年間利益380万円は買収後も再現できるのか

民泊M&Aで最も重要なのは、売手が運営していたときの利益を、買手になった後も再現できるかです。

過去の売上が高かったとしても、その売上が特定のオーナーの経験、人脈、労働力によって作られていた場合、買収後に同じ利益を維持できない可能性があります。

買収前には、少なくとも次の項目を確認します。

過去の売上データ

年間合計だけではなく、月別の売上を確認します。

繁忙期と閑散期の差、特定の月に売上が偏っていないかを確認するためです。

予約サイト別の売上

特定の予約サイトだけに依存していないかを確認します。

一つの予約サイトのアカウント停止や掲載順位低下によって、売上が急減する可能性があるためです。

平均宿泊単価と稼働率

売上が高い理由が、高い宿泊単価によるものか、高い稼働率によるものかを分析します。

高稼働でも宿泊単価が低すぎれば、清掃回数が増え、利益が残りにくい場合があります。

運営代行の業務範囲

予約管理だけなのか、価格調整、清掃手配、ゲスト対応、トラブル対応まで含まれるのかを確認します。

オーナー自身の業務

現在のオーナーが無償で行っている業務があれば、買収後は新たな外注費が発生する可能性があります。

レビューやアカウントの扱い

予約サイトのレビューやアカウントを、買収後もそのまま使用できるとは限りません。

予約サイトの規約や事業承継手続きを確認する必要があります。

現在の運営体制、清掃体制、予約導線を適正な条件で承継できれば、ゼロから開業する場合よりも、収益の再現性を高めやすくなります。

しかし、再現性があるかどうかは、売上表だけでは判断できません。

財務、契約、許認可、運営実態を確認するDDが必要です。

民泊M&Aで確認したいDDチェック項目

ファイナンスアイでは、収益化済み民泊を単純な利回りだけで判断しません。

買収前には、複数の角度から案件を確認します。

財務面の確認

• 月別売上
• 予約サイト別売上
• 稼働率
• 平均宿泊単価
• キャンセル率
• 運営代行費
• 清掃費
• リネン費
• 水道光熱費
• 消耗品費
• 修繕費
• 家賃
• 共益費
• 保険料

契約面の確認

• 賃貸借契約の名義
• 契約期間
• 契約更新条件
• 更新料
• 賃料増額条項
• 転貸承諾
• 旅館業利用の承諾
• 事業譲渡の承諾
• 中途解約条項
• 原状回復義務
• 名義変更費用

許認可面の確認

• 旅館業許可の内容
• 営業者変更に必要な手続き
• 消防関係の届出
• 保健所への届出
• 建築基準関係
• 用途変更の有無
• 管理者や緊急連絡先の変更

運営面の確認

• 運営代行契約
• 清掃会社との契約
• ゲストへの連絡方法
• チェックイン方法
• 鍵の管理方法
• 宿泊者名簿の管理
• 夜間緊急対応
• 備品補充
• 修繕対応
• 価格調整の方法

トラブル履歴の確認

• 近隣住民からの苦情
• 賃貸人からの警告
• 行政指導
• 警察への通報
• 事故や設備破損
• 予約サイトからの警告
• 低評価レビューの原因

これらを確認したうえで、買収後の利益を再計算します。

日本政策金融公庫と連携した「民泊×融資」の可能性

収益化済み民泊M&Aは、必ずしも全額を自己資金で購入しなければならないわけではありません。

買手の属性、自己資金、本業収入、事業経験、信用情報、対象民泊の収益性、返済計画などによっては、日本政策金融公庫をはじめとする金融機関から、資金調達を検討できる可能性があります。

ファイナンスアイでは、日本政策金融公庫と連携し、元銀行マンが民泊開業、会社員の民泊副業、収益化済み民泊M&A、既存民泊運営者の事業拡大に向けた資金調達をサポートしています。

ただし、「日本政策金融公庫と連携しているから、必ず融資が受けられる」という意味ではありません。

融資の可否や金額、金利、返済期間は、申込者と案件ごとの審査によって決まります。

元銀行マンがサポートする目的は、単に借入額を増やすことではありません。

• いくら自己資金を入れるのか
• いくら借りるのか
• 毎月いくら返済するのか
• 返済後にいくら残るのか
• 売上が減少しても返済できるか
• 運転資金をいくら残すのか
• 1棟目の実績を2棟目につなげられるか

まで考え、民泊事業全体のファイナンス計画を作ることです。

少ない自己資金でレバレッジ投資をする際の注意点

融資を活用すれば、自己資金だけでは購入できない民泊へ投資できる可能性があります。

例えば、投資合計1,494万円に対して、自己資金300万円、借入希望額1,194万円という計画を考えることもできます。

また、自己資金500万円、借入希望額994万円という組み合わせも考えられます。

しかし、自己資金を少なくすればするほど、借入額と年間返済額は増えます。

利益が計画を下回った場合、手元に現金が残らない可能性もあります。

少ない自己資金で民泊投資をする場合は、少なくとも次の点を守る必要があります。

自己資金をすべて使わない

民泊では、エアコン、給湯器、洗濯機、冷蔵庫、スマートロックなどが突然故障することがあります。

修繕や交換に備え、手元資金を残しておく必要があります。

売上が減少した場合も返済できる計画にする

年間利益380万円が、300万円、250万円まで減少しても返済できるかを確認します。

融資期間だけでなく返済後キャッシュフローを見る

低金利でも、返済期間が短ければ毎月の返済額は大きくなります。

次の民泊投資につながる借り方を考える

1棟目で過大な借入をすると、2棟目の融資審査に影響する可能性があります。

目先の融資だけでなく、2棟目、3棟目まで見据えて金融与信を積み上げることが大切です。

金利上昇・物価高の時代に民泊投資を検討する意味

一般的な賃貸不動産では、入居中に家賃を頻繁に変更することは困難です。

一方、民泊の宿泊料金は、季節、曜日、イベント、予約状況、訪日旅行需要に応じて変更できます。

物価や運営コストが上昇した場合でも、需要が強いエリアであれば、宿泊料金の見直しによって対応できる可能性があります。

もちろん、宿泊料金を上げれば必ず利益が増えるわけではありません。

周辺施設との価格競争、レビュー、設備、立地、定員、写真、予約サイト上の掲載順位などによって、適正な料金は変わります。

しかし、長期間家賃が固定されやすい不動産賃貸業と比較すると、民泊は価格調整の自由度を持つ事業です。

また、収益化済み民泊M&Aでは、ゼロから建物を建築する必要がないため、建築費高騰の影響を直接受けにくい場合があります。

既存の施設、設備、許認可、運営体制を承継することで、開業までの時間を短縮できる可能性もあります。

この墨田区の民泊M&Aが向いている人

今回の案件は、次のような方に向いている可能性があります。

• 東京のインバウンド需要を取り込みたい人
• 旅館業認可済み民泊を探している人
• 1,000万円以上の事業投資を検討できる人
• 運営代行を活用して負担を抑えたい会社員
• 過去の売上を確認してから民泊へ投資したい人
• ゼロからの物件探しや許認可取得を避けたい人
• 融資を活用した民泊投資を検討している人
• 2棟目、3棟目へ民泊事業を拡大したい人
• 財務や契約のDDを行ったうえで判断できる人

この案件を慎重に検討すべき人

一方で、次のような方は慎重な判断が必要です。

• 表面上の利回りだけで購入したい人
• 完全放置で利益が入ると思っている人
• 投資後の運転資金を残せない人
• 売上が減少すると返済できなくなる人
• 契約書や許認可を確認したくない人
• 民泊運営にリスクはないと思っている人
• 近隣対応や緊急対応を一切考えたくない人
• 短期間で必ず利益を得られる投資を探している人

民泊M&Aは、高い収益性を期待できる可能性がある一方で、事業投資です。

預金や元本保証の商品ではありません。

ゼロから民泊を開業するか、収益化済み民泊を買うか

民泊を始める方法には、大きく分けて二つあります。

一つ目は、自分で物件を探し、ゼロから民泊を開業する方法です。

二つ目は、すでに営業している収益化済み民泊をM&Aで買う方法です。

ゼロからの開業は、物件、内装、コンセプト、運営方法を自分で設計できることがメリットです。

一方で、物件探しや許認可、消防工事、家具購入、予約サイトへの掲載、レビューの蓄積などに時間がかかります。

収益化済み民泊M&Aは、すでに営業している事業を引き継げることがメリットです。

過去の売上と経費を確認したうえで判断でき、現在の運営代行会社や清掃体制を承継できれば、開業直後から運営しやすくなります。

ただし、売上や利益が将来も保証されるわけではありません。

どちらが優れているかではなく、自分の資金、時間、経験、投資目的に合っているかで判断することが大切です。

民泊M&Aでは購入だけでなく売却・イグジットも可能

民泊M&Aは、民泊を買いたい投資家だけの仕組みではありません。

すでに民泊を運営しているオーナーにとっては、事業を売却し、投資資金を回収するイグジットの選択肢になります。

次のような資産が構築されている民泊は、事業として評価される可能性があります。

• 安定した売上
• 継続的な利益
• 旅館業許可
• 運営マニュアル
• 清掃体制
• 運営代行体制
• 宿泊者からのレビュー
• リピーター
• 予約サイトでの掲載実績
• 近隣との良好な関係

賃貸物件を転貸して運営している民泊でも、賃貸人の承諾や契約条件を確認したうえで、M&Aによる売却を検討できる場合があります。

赤字になったから閉鎖するのではなく、利益が出ている段階で事業価値を評価し、次の投資へ資金を移すことも、民泊経営の戦略です。

民泊の売却・イグジットについては、以下のページをご覧ください。

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元銀行マンが収益化済み民泊を融資評価目線で分析

田中の民泊M&Aレポートでは、単純な利回りや売上だけではなく、次の観点から案件を分析しています。

• 売上の再現性
• 経費の妥当性
• 運営代行の継続性
• 賃貸借契約
• 旅館業などの許認可
• 近隣トラブル
• 投資回収期間
• 融資返済後のキャッシュフロー
• 2棟目・3棟目への拡大可能性
• 将来の民泊売却・イグジット

収益化済み民泊M&Aの案件分析については、以下のレポート一覧をご覧ください。

https://financeeye.net/minpaku/category/minpaku-report

動画で民泊投資や資金調達について学びたい方は、ファイナンスアイのYouTubeチャンネルもご覧ください。

https://www.youtube.com/@financeeye

有名民泊予約サイトで運営中の収益化済み民泊を買う方法

収益化済み民泊M&Aでは、案件を見つけたらすぐに購入するのではなく、次の順番で検討します。

1. 自己資金と投資予算を確認する
2. 民泊投資の目的を整理する
3. 対象エリアを決める
4. 売上・利益・経費を確認する
5. 契約・許認可・運営体制をDDする
6. 融資を利用する場合は返済計画を作る
7. 買収後の運営代行体制を確認する
8. 売買条件を交渉する
9. 事業譲渡契約を締結する
10. 運営を引き継ぐ

田中の民泊投資セミナーでは、収益化済み民泊の探し方、案件の見方、民泊M&Aの仕組み、融資、買収後の運営まで解説しています。

正しい民泊投資の始め方を学びたい方は、以下のページをご覧ください。

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民泊セミナー｜収益化済み民泊×融資レバレッジ戦略 元銀行マンが提唱 少額自己資金で、高収益な民泊資産を積み上げる収益化済み民泊×融資レバレッジで、1棟目から2棟目・3棟目へ。 ライブセミナーの日程確認・申込 今スグ受講したい方【期...

日本政策金融公庫と連携した民泊×融資サポート

「自己資金だけでは、希望する民泊を購入できない」

「会社員の副業でも創業融資を相談できるのか知りたい」

「すでに1棟運営しており、2棟目、3棟目へ拡大したい」

このような方に向けて、ファイナンスアイでは、日本政策金融公庫と連携し、元銀行マンが民泊の資金調達をサポートしています。

サポートでは、次のような内容を整理します。

• 必要な投資資金
• 自己資金
• 借入希望額
• 月別の売上計画
• 経費計画
• 利益計画
• 返済計画
• 運転資金
• 売上減少時の返済余力
• 2棟目・3棟目への拡大計画

融資を受けることをゴールにするのではなく、融資返済後にも利益を残し、次の民泊投資へつなげられる事業計画を作ることが重要です。

民泊開業、会社員の民泊副業、収益化済み民泊M&A、既存民泊の事業拡大に向けた資金調達については、以下のページをご覧ください。

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田中による総合評価

今回の東京都墨田区の収益化済み旅館業民泊M&A案件は、投資合計1,494万円、年間予定利益380万円、営業利益率40％、投資回収期間約3.9年という、高い収益力を持つ案件です。

東京スカイツリー、浅草、両国などへの観光動線に位置し、インバウンド需要を取り込める可能性があります。

また、すでに旅館業として運営されているため、ゼロから民泊を開業する場合と比べて、準備期間や開業リスクを抑えられる可能性があります。

しかし、買収後の利益を再現するためには、現在の運営代行、清掃体制、オーナー自身の業務、賃貸借契約、更新費用、許認可、近隣トラブルの履歴を確認しなければなりません。

そのため、収益性はB評価ですが、投資適正と総合評価はCとしました。

C評価は、購入してはいけないという意味ではありません。

確認すべきリスクが残されており、それをDDと契約交渉で解消できるかによって、投資判断が変わる案件という意味です。

専門家・田中琢郎のコメント

まとめ｜年間利益380万円の裏側まで確認して投資判断を

今回分析した東京都墨田区の収益化済み旅館業民泊M&A案件は、投資合計1,494万円、年間予定利益380万円、営業利益率40％、投資回収期間約3.9年という計画です。

旅館業として運営されており、東京スカイツリーや浅草などの観光需要を取り込める立地は、大きな魅力です。

一方で、収益性Bに対して、投資適正と総合評価はCです。

主な理由は、次の3点です。

• 完全外注化によって運営コストが増加する可能性
• 賃貸借契約の更新費用や名義変更条件が明確になっていないこと
• 近隣苦情や行政対応などの運営リスクが残されていること

会社員が民泊副業として取り組む場合は、現在の運営代行会社が買収後も継続するか、業務範囲と手数料が変わらないか、清掃やゲスト対応、トラブル対応まで任せられるかを確認する必要があります。

同じ運営体制とコスト構造を適正な条件で承継できれば、ゼロから民泊を開業するよりも、立ち上げリスクや日常的な運営負担を抑えられる可能性があります。

また、収益化済み民泊は、自己資金だけで購入する方法に限りません。

申込者の属性や対象案件によっては、日本政策金融公庫などの融資を活用し、自己資金にレバレッジをかけて投資できる可能性があります。

ただし、重要なのは融資を受けることではありません。

返済後にも利益を残し、1棟目の事業実績を2棟目、3棟目の民泊投資へつなげることです。

表面的な利回りだけで判断せず、売上、経費、運営、契約、許認可、近隣対応、返済計画を確認したうえで、自分に合った民泊投資かを判断しましょう。

収益化済み民泊を、融資も活用して取得したい方へ

「有名民泊予約サイトですでに運営されている民泊を買いたい」

「会社員の副業として、運営負担を抑えながら民泊を始めたい」

「少ない自己資金から、融資でレバレッジをかけたい」

「1棟目だけで終わらず、2棟目・3棟目へ民泊事業を拡大したい」

このような方は、物件を購入する前に、銀行融資評価の視点から、案件の収益性と資金計画を確認してください。

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