買える収益化済み民泊物件-38｜東京都23区｜期待利回り49％／回収5.9年／価格1700万円
アナタの毎月の不労所得が約25万円アップする。3年後に848万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
民泊投資と聞くと、多くの人が
「物件探し → 許認可 → 内装 → 集客 → 運営」
というゼロからの開業を想像するのではないでしょうか。
しかし今、不動産投資経験者や資産形成に本気の投資家たちの間で、
“すでに利益が出ている民泊事業を買う”という選択が急速に広がっています。
今回紹介するのは、東京23区内・旅館業取得済み・戸建て民泊という希少性の高い案件。
価格1,700万円、期待利回り49％（3年保有）、投資回収5.9年という数字は、
従来の不動産投資ではなかなか出会えない水準です。
本記事では、民泊M&A・融資・DD調査の専門家であるファイナンスアイ代表・田中琢郎が、公開情報をもとにこの民泊案件をプロの投資家目線で鑑定します。
「この民泊は本当に買いなのか？」その答えを、数字と戦略で読み解いていきましょう。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
本案件の最大の魅力は、総投資額1,777万円に対して営業利益300万円、利益率63％という圧倒的な収益体質です。東京23区内で「旅館業×戸建て×高稼働」を同時に満たす案件は極めて希少で、
“都心の負けにくい資産”を持ちながらインカムを得られる点を高く評価しています。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都23区内
今回の民泊物件の地域は 東京都23区内です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「都内23区の好立地」に位置する、旅館業取得済みの戸建て案件です 。東京23区内での旅館業認可は、新法民泊のような営業日数制限がなく、365日フル稼働が可能であるため、極めて資産価値が高いといえます。この「23区内×旅館業×戸建て」というパッケージこそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。
実際、2024年の東京観光市場において、墨田区エリアの宿泊単価の上昇率は極めて堅調です。本物件は旅館業許可を取得済みであり 、新法民泊のような180日制限を受けずに365日フル稼働できるため、需要の受け皿として最強の優位性があります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：1,700万円
譲渡価格は1,700万円 です。
この民泊物件は1,000万円を超える案件ですが、都内23区の旅館業権利と戸建ての運営体制を丸ごと承継できる価値を考えれば、極めて戦略的な投資対象です。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料なく、ポータルサイトへの支払いが77万円と、契約更新関連費用（有）が想定されています
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 1,777万円となります 。
この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。
営業利益：300万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は300万円です。
都内の「好立地・高稼働」物件として、極めて高い収益性を確保していると見受けられます 。この利益額こそが、後の投資回収を支える源泉です。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムのベースとなります。
投資利回り：予想回収期間5.9年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は5.9年で完了すると試算できます。
これは民泊M&Aの中では「安定型」のスピードですが、一般的な不動産投資と比較すれば依然として高い資金効率です 。着実に元本を回収しながら、都心の優良資産を保有できるメリットがあります。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.71903
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は71903です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。本案件は総投資金額1,777万円に対し、営業利益率が63%と極めて高い点が最大の特徴です 。都内23区の旅館業という「負けない資産」を手に入れつつ、高いインカムゲインを狙える点は、投資家にとって非常にバランスの良い「お宝」スペックであると評価しています。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の驚異的な利益率と安定的な資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は300万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。この額は、一般的なサラリーマンの年間貯蓄額を遥かに凌駕する、極めて強力なキャッシュフローです。
営業利益率は63%
営業利益率（推定）: 営業利益率は63%と推定されています。
この想定に基づくと、民泊ビジネスの中でも最高ランクの収益体質＝「超優良体質」を決定づける要因となります 。売上の半分近くが利益として残るモデルは、まさに「現金の製造機」です。
投資回収利回りは約17％
投下資本（1,777万円）に対する年間営業利益（300万円）の割合は、約16.88%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約17％近いスピードで回収され続けていることを意味し、高い利回りです。
投資回収は5.9年
投資回収: 投資回収期間は5.9年と試算されています。
都心の優良旅館業物件をこの期間でリスクオフできることは、投資家にとって大きな魅力となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、この物件の圧倒的な競争力を証明
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件がインバウンド市場において高い需要を維持しつつ、極限までコストを最適化できる収益体質を持っていることを示しています 。63%という驚異的な利益率は、23区内旅館業としての高い稼働実態（70%）がもたらした結果です。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益60%の戦略的な意味
営業利益率60%という数字は、この事業が「宿泊」という枠を超えて、効率的な運営体制を完全に築き上げていることを示します。
民泊物件の市場競争力
圧倒的なコスト優位性を背景に、必要であれば広告費を投入したり、内装のアップデートを行ったりする余裕があります。これがさらなる顧客満足度を生み、競合を寄せ付けない正のスパイラルを形成します
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高利益率は、金融機関から融資を受ける際に事業性の評価を非常に高くします。追加物件の購入に向けた融資引き出しにおいて、本案件の実績は最強のエビデンスとなります。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が60%を超えていれば、将来的な運営コストの変動や、プラットフォームの手数料変更が発生しても、事業が耐えうる強力な体力を持っています。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令はすべて旅館業です。
これは本来高く評価されるべきポイントですが、365日フル稼働を可能にする認可の詳細条件や、現在の消防・保健所の適合状況が完全に最新化されているかの精査が必要です。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は運営代行、清掃代行を利用しています。
鑑定レポートでは、「外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、業務委託費用増が見込まれることから評価を下げる」としています 。運営の引き継ぎにおいて、コスト構造の透明性が求められる段階です。
情報の不透明性
稼働月数や建物築年数が不明とされています 。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。これらの不明点が、評価「C」の大きな要因です。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cは「価値発掘のチャンス」と捉える
鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、現時点での情報の不足と運営コストの再定義が必要だからです 。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
民泊の承継を成功させるアクションプラン
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の運営実態の完全開示請求
営業利益300万円の実績を裏付ける、過去の収支報告書や通帳履歴を精査します 。これは事業の「真実」を知る唯一の手段です。
民泊物件の代行会社との契約内容確認
現在の代行・清掃会社との契約条件を精査し、オーナー交代後のコスト変動リスクをゼロにします。
民泊物件の賃貸借契約の再確認
仲介手数料77万円の他にも、契約更新料や名義変更費用等の不明点を確認し、総投資額1,777万円の精度を極限まで高めます。
民泊物件の利回りの考察
年平均16％以上を狙えるインカムとキャピタルゲイン
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは14% 資金増加額248万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは31% 資金増加額548万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは49% 資金増加額848万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは66% 資金増加額1,173万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
出口戦略を見据えた3年保有の価値
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業の価値を最大化して出口を狙う王道の戦略です。この期間で期待される投資利回り49%、年平均換算約16.3%という数字は、安定した都内旅館業物件としては非常に優秀な成績と言えます。
期待利回り49%のインパクト
この期待利回り49%という数字は、あなたの資金が3年後に848万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、C評価となっているリスク要因を調査し、納得した上で取得する必要があります。民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための鍵になります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（848万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価BをAへと引き上げるための指針
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価B」になります。
収益性は、公開情報から推察される営業利益・利益率が大変高く、高評価（A）とする。
投資適正は、外注利用業務等の精査が必要であり、現状では評価を下げ、Cとする。
総合評価は、収益性A、投資適正Cから総合判断しBとする。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価B」は、さらなる深掘り調査を即座に開始すべき「GO」サインとして活用してください 。最高の収益性（A）を持ちながら投資適正がCであることは、ライバルが躊躇する理由になり得ます。そこをあなたの知識と調査で埋めることが、お宝を独占する最大のチャンスです。
このB評価を真の「A」へと引き上げるのは、あなたの決断と調査力です。真実を正式な書類で確認するという、投資家の客観的な目線こそが、都内の一等地投資を成功させる唯一の道です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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