買える収益化済み民泊物件-45｜東京都墨田区-押上｜期待利回り70％／回収3.6年／価格530万円
アナタの毎月の不労所得が約15.6万円アップする。3年後に431万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買えるキャッシュリッチ民泊資産投資
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
「民泊に興味はあるが、ゼロから始めるのは正直ハードルが高い」
そう感じている不動産投資家の方にこそ知ってほしいのが、“すでに利益を生み出している民泊事業をそのまま引き継ぐ”民泊M&Aという選択肢です。
今回のレポートでは、東京・押上（スカイツリー至近）という国内屈指の観光エリアで稼働中の民泊案件を、民泊M&A・融資・DD調査の専門家の視点から徹底鑑定しました。
総投資額 約678万円
想定回収期間 3.6年
3年保有時の期待利回り 70%
一方で、鑑定結果はあえての「総合評価C」。その理由と、この案件を“本当のお宝”に変えるために投資家が確認すべきポイントを、包み隠さず解説します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
本案件は、押上というブランド立地と築浅という資産性を兼ね備えながら、
総投資額678万円に対して営業利益188万円、営業利益率39%という、非常にバランスの取れた収益構造を持っています。一般的な不動産投資では回収に10年以上かかるケースが多い中、3.6年で投資回収が見込める点は、資金効率の面で大きな優位性があります。
一方で、法令区分や運営体制などの情報が未確定な部分もあり、それを理由に総合評価は「C」としています。しかしこれは「危険」という意味ではありません。正しいデューデリジェンスを行えば、C評価は“価値発掘の余地”に変わります。知識を持った投資家にとっては、むしろ検討価値の高い案件だと考えています。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都墨田区（押上エリア）
今回の民泊物件の地域は 東京都墨田区（押上エリア）です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「押上駅から徒歩約10分」という、東京スカイツリーを間近に臨むインバウンド需要の中心地に位置しています 。押上は、東京メトロ半蔵門線、都営浅草線、京成成田スカイアクセス線が乗り入れる交通の要衝であり、成田・羽田両空港からのアクセスも抜群です。この圧倒的な観光資源への近さこそが、高い収益性を支える絶対的な根拠です。
実際、2024年の東京観光市場において、スカイツリー・浅草エリアは外国人旅行者の訪問率で常にトップクラスを維持しています 。本案件は「築浅」というスペックを持っており、ゲストからの清潔感に対する評価が得やすく、高単価（13,000〜27,000円）での運用が十分に可能なエリアです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：530万円
譲渡価格は530万円 です。
この民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件の中でも比較的少額の分類になります 。不動産を一から購入して民泊化する費用と比べ、既に許可を取得し、収益化された状態を500万円台で手に入れられることは、M&Aならではの強烈なスピード感とコスト優位性を象徴しています。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が148.5万円 (1,485千円) と、契約更新関連費用（有）が想定されています。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 678.5万円となります。
この総投資額が、実質的な投資判断の厳密な基準となります。世界的な観光地・押上のオーナー権をこの総予算で手に入れられる機会は、現在の市場では非常に貴重なチャンスです。
営業利益：188万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は188万円です。
都心の人気エリアにおいて、堅実な収益性を確保していると見受けられます 。この利益額こそが、後の投資回収スピードを支える源泉です 。なお、この営業利益があなたの手元に残る純然たるインカムのベースとなります。
投資利回り：予想回収期間3.6年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.6年で完了すると試算できます。
これは民泊M&Aの中では「非常に早い」部類のスピードです 。一般的な不動産投資（回収に10〜20年）と比較すれば圧倒的な資金効率です 。4年足らずで元本を全額回収し、その後はすべてが純利益となる計算であり、資産形成の加速装置として機能します。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.79304
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は79304です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 B
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。本案件は総投資金額678.5万円に対し、営業利益率が39%と非常に健全な点が特徴です 。押上という「ブランド立地」かつ「築浅」という資産性を手に入れつつ、3.6年というスピードで投資回収ができる点は、投資家にとって非常にバランスの良いスペックであると評価しています。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「B」評価の巨大な利益と安定的な資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は188万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となります。
営業利益率は39%
営業利益率（推定）: 営業利益率は39%と推定されています。
この想定に基づくと、民泊ビジネスとして極めて健全な運営が行われており、事業の「優良体質」を示す合格水準にあります。
投資回収利回りは約27.7％
投下資本（678.5万円）に対する年間営業利益（188万円）の割合は、約27.7%です。これは、あなたが投下した資金が年間で約28%近いスピードで回収されていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.6年
投資回収期間は3.6年と試算されています 。このスピードでリスクをオフにできることは、不確実な経済情勢において最大の武器となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「B」は、確かな需要と安定運営の証
鑑定書で収益性が「B」と評価されているのは、この物件が押上というブランド市場において、着実な収益体質を維持できることを示しています 。堅実な利益率と安定した回収スピードは、DD（デューデリジェンス）で数値の裏付けを取る価値が十分にあることを意味します。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益39%の戦略的な意味
営業利益率39%という数字は、この事業が都心の一等地でありながら、コスト管理を適切に行い、効率的な運営体制を築いていることを示します。
民泊物件の市場競争力
押上のような需要過多なエリアにおいて、適切な単価設定（13,000〜27,000円）を行いながら、築浅物件としての優位性を活かして利益を確保できていることを意味します。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した39%の利益率は、金融機関から「収益力のある事業」とみなされやすく、次の物件を購入するための融資引き出しにおいて有利に働きます。
民泊物件のリスクヘッジ
利益率が40%近ければ、将来的な運営コストの変動や、プラットフォームの手数料変更が発生しても、事業を継続できる強力な体力を持っています。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令は民泊
詳細が不明です 。墨田区内での運営において、旅館業認可なのか新法民泊（180日制限）なのかにより、物件価値は劇的に変わるため、この不明点は評価を慎重にさせています。
民泊物件の運営代行や外注などの利用状況
現在は自社運営とされています。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは、利益最大化のための「自走」ですが、本案件は売り手自身が運営しているため、買い手が外部委託に切り替える場合、現行の利益率39%が低下するリスク（外注費発生による圧迫）があることが評価「C」の要因の一つです。
稼働実績の不透明性
働月数や稼働率、建物築年数すべてが不明です 。これは公開情報の段階では一般的ですが、今後のメンテナンス費用や、収益の再現性を判断する上で買手にとって最重要の確認事項となります。これらの情報の不足が、評価「C」に繋がっています。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cは価値発掘のチャンス
鑑定レポートで「投資適正」を「C」とした理由は、現時点での情報の不足と、運営体制変更に伴うコスト増リスクにあります 。 ここで重要なお話をします。
田中の民泊M&A鑑定レポートは、一般公開情報に基づく、最初の指針です 。単純に「C」評価はダメだと考えるのは早計です。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、隠れたリスクを排除し、本来の価値を見出すための「招待状」なのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
民泊の承継を成功させるアクションプラン
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の法的基盤の完全確認
旅館業認可なのか、新法民泊なのかを即座に確認してください 。これにより、営業利益188万円の「天井」が劇的に変わります
民泊物件の収支実態の裏付け
自社運営ゆえに曖昧になりがちな「清掃費」や「人件費」の原価構造を精査します 。推定となっている売上482万円の実績を、プラットフォーム（Airbnb等）の管理画面で精査しましょう。
民泊物件の賃貸借契約の再確認
仲介手数料148.5万円の他にも、契約更新料や敷金の預け替えなどが発生しないかを調査し、総投資額678.5万円の精度を極限まで高めます。
民泊物件の利回りの考察
年平均25%超を狙えるキャピタルゲインのポテンシャル
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは9% 資金増加額55.2万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは40% 資金増加額243.2万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは70% 資金増加額431.2万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは101% 資金増加額634.8万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
一等地のブランド価値を現金化する
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業の価値を最大化して出口を狙う王道の戦略です 。この期間で期待される投資利回り70%、年平均換算で23.3%という数字は、安定した都心案件としては極めて優秀な成績と言えます 。押上という土地のブランド力と「築浅」という条件が、将来の売却価格の下支えになる点も見逃せません。
期待利回り70%のインパクト
この期待利回り70%という数字は、あなたの資金が3年後に431万円以上増えている可能性を示しています。単なる貯蓄では成し得ない資産の増殖が、この押上案件には秘められています。
このリターンを確実にするには、C評価となっている定性面のリスク（運営コストの再定義）を調査し、納得した上で取得する必要があります 。民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（431万円以上）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへと引き上げるための指針
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性B」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、公開情報から推察される利益率の高さから、高い案件と想定し、高評価（B）とする 。
投資適正は、重要情報の不透明性と運営コストの変動リスクにより、現状では「C」とする 。
総合評価は、収益性B、投資適正Cから総合判断しCとする 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、「数字上の利益に惑わされず、不確定要素を徹底的に排除せよ」という、私の投資家への教訓です 。評価が「C」だからといって、その物件が「悪い」わけではありません 。
このC評価の本質は、情報の不透明性にあります 。裏付けを正式な書類（管理画面や決算書）で確認するという、投資家の客観的な目線が、押上のような人気エリアでの成功には不可欠です 。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
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