会社員の民泊投資｜不動産投資もする30代・上場企業財務部門K様が民泊M&Aを選んだ理由

この記事の結論

会社員が民泊投資を始める方法は、物件を探してゼロから開業するだけではありません。

すでに運営実績のある民泊事業をM&Aで承継する「収益化済み民泊M&A」も一つの選択肢です。

今回紹介するK様は、30代・上場企業の財務部門で働く会社員。不動産投資も実践しています。

K様が民泊M&Aを選んだ最大の理由は、資産を増やすことだけではなく、
「キャッシュを生み出すエンジンをつくりたい」と考えたからでした。

K様は収益化済み民泊のM&Aによる取得を完了し、インタビュー時点ではAirbnbへの掲載・集客開始に向けた最終準備を進めています。
さらに運営代行へすべて任せるのではなく、まずは自分自身で運営の仕組みを理解し、将来的に2件目・3件目へ複製できる体制をつくろうとしています。

この記事では、K様本人への対談をもとに、

• なぜ不動産投資に加えて民泊投資を選んだのか
• なぜゼロからの民泊開業ではなくM&Aだったのか
• 買収後、実際にどのような課題があったのか
• なぜ会社員でありながら自ら運営するのか
• 田中の伴走支援を実際に利用してどう感じたのか
• 2件目・3件目をどのように考えているのか

を紹介します。

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誰もが知る「大手総合商社グループ」財務部門勤務・33歳（妻あり）。
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会社員の民泊投資。不動産投資経験者のK様が選んだのは「収益化済み民泊M&A」

「本業の給料とは別に、もっとキャッシュを生み出す仕組みを持ちたい」

そう考えている会社員の方は少なくないでしょう。
株式投資、投資信託、NISA、不動産投資。資産形成にはさまざまな方法があります。

今回紹介する30代会社員・K様も、すでに投資経験を持つ一人です。K様は上場企業の財務部門で働きながら、不動産投資も実践しています。

つまり、「投資をしたことがないから民泊を選んだ」のではありません。

不動産投資のメリットも、借入によるレバレッジも理解している。

そのうえで、新たな選択肢としてK様が選んだのが、「収益化済み民泊M&A」でした。

なぜ財務の仕事をしているK様が、あえて民泊という事業へ踏み出したのでしょうか。

30代・上場企業財務部門で働く会社員K様

K様は30代の会社員です。本業では財務・経理などの管理部門でキャリアを積んできました。
普段の仕事でも、会社の数字、資金、収支などに関わっています。

さらにプライベートでは不動産投資も実践。
ローンを利用して不動産を保有し、一部についてはプラスのキャッシュフローも出ています。

今回の民泊M&Aは、「不動産投資が失敗したから別の投資へ移った」という話ではありません。

不動産投資も続けながら、「別の性質を持つキャッシュフローの柱もつくりたい」と考えたことが出発点です。

【動画】K様本人に「なぜ民泊M&Aだったのか？」を聞きました

上場企業の財務部門で働き、不動産投資も実践しているK様。

今回、田中がK様本人に、

• なぜ民泊投資を選んだのか
• 不動産投資との違いをどう考えたのか
• 収益化済み民泊M&Aを実際に利用してどうだったのか
• 買収後にどのようなことが起きたのか
• なぜ運営代行へ丸投げせず自ら運営するのか
• 田中の伴走支援をどう評価しているのか
• 2件目・3件目をどう考えているのか

を率直に聞きました。

まずはK様本人の言葉をご覧ください。

K様のように「会社員＋副業経営者」という選択肢を知りたい方へ

「そもそも収益化済み民泊M&Aとは何なのか？」
「不動産投資とは何が違うのか？」
「会社員でもできるのか？」

という段階の方へ、田中の民泊投資では無料セミナーを開催しています。
いきなり民泊を買う必要はありません。まずは仕組みを知り、ご自身に合う投資なのかを比較してください。

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すでに具体的な投資を検討している方は、 自分の場合を田中に個別相談する こともできます。

K様が民泊投資を選んだ理由は「キャッシュのエンジン」

K様のインタビューで最も印象的だったのが、「キャッシュのエンジンを作れる」という言葉です。

K様はすでに不動産投資を行っています。
不動産投資では、銀行から借入を行い、自己資金だけでは取得できない大きな資産を保有できることが一つの特徴です。

一方、K様は現在の投資環境について、

• 不動産価格が上昇している
• 金利上昇も考えなければならない
• キャッシュフローが十分残る案件を探す難易度がある
• さらに拡大するには追加借入も必要になる

という点を意識していました。

もちろん、これは「不動産投資はもうダメ」という意味ではありません。K様自身も不動産投資を続けています。

重要なのは、「自分が投資に何を求めるのか」です。

K様が次に欲しかったのは、資産規模そのものより、毎月キャッシュを生み出す事業でした。

資産を増やす投資と、キャッシュを生む事業は違う

たとえば不動産を購入した場合、資産は増えます。

しかし同時に、

• ローン返済
• 金利
• 管理費
• 修繕
• 税金
• 空室

なども考えなければなりません。

資産額が増えることと、今使える現金が増えることは、必ずしも同じではありません。

K様が収益化済み民泊M&Aに興味を持ったのは、この点でした。

民泊の場合も当然、

• 家賃
• 清掃費
• OTA手数料
• 光熱費
• 外注費
• 消耗品
• 税金

などのコストがあります。

そのため「民泊なら必ず儲かる」という話ではありません。

重要なのは、売上だけでなく、最終的にいくらキャッシュが残る事業なのかを確認して買うこと。です。

そこで「収益化済み」であることが意味を持ちます。

「収益化済み民泊M&A」とは？

民泊を始める場合、一般的には、

1. 物件を探す
2. 賃貸借契約または物件取得
3. 許認可を確認する
4. 内装・家具・設備を整える
5. Airbnbなどへ掲載する
6. 集客を始める
7. 売上・利益をつくる

というゼロからの立ち上げがあります。

それに対して田中の民泊投資で扱うのが、
すでに運営され、売上・費用などの実績が確認できる民泊事業をM&Aで承継する方法
です。

過去の事業実績があるため、

「この場所で本当に宿泊需要があるのか」
「いくら売れていたのか」
「どの程度の費用がかかっていたのか」

といった情報を確認しながら投資判断できることが特徴です。

ただし、収益化済みだから安心、という意味ではありません。

数字が正しいのか。
売上は継続可能なのか。
許認可はどうなっているのか。
賃貸借契約は引き継げるのか。
運営上の課題はないか。
買収価格は妥当なのか。

こうした確認が必要です。

財務部門のK様でも「M&Aの数字を見るポイント」は別だった

K様は財務・経理の仕事をしています。数字を読むこと自体には慣れています。

それでも初めて民泊M&Aを行う際には、「何を確認すればよいのか」という民泊・M&A特有の論点があります。

例えば、

• 売上の裏付け資料
• 経費の内容
• 利益計算
• 契約内容
• 許認可
• 実績のエビデンス
• オーナーチェンジ後も継続できる条件なのか

などです。

一般企業の決算書を読む知識があっても、「民泊M&Aで何をDDすべきか」は別のノウハウです。

そこで田中が案件を一緒に確認し、

「ここは良い」
「ここは確認した方がよい」
「この数字についてはエビデンスを取った方がよい」

といった判断を伴走しました。

K様は収益化済み民泊M&Aで1件目を取得

こうしてK様は、収益化済み民泊M&Aによる1件目の取得まで進みました。

ただし、ここで重要なことがあります。
M&Aが成立すれば、翌日から何もしなくても利益が入るわけではありません。

今回のK様の場合、取得後にさまざまな対応が発生しました。インタビュー時点では、Airbnbへ掲載して本格的な集客を開始した段階です。つまり今回の記事は、「民泊を買ったらすぐ大成功しました」という成功談ではありません。むしろ、会社員がM&Aで事業を取得し、本当の意味で経営者になっていく途中のリアルな記録です。

M&A後に分かった「買った後にも仕事はある」

K様の場合、取得後に物件の水漏れに関する対応があり、工事にも時間を要しました。

さらに、

• 駆けつけ対応
• 保健所への対応
• 宿泊者名簿
• Airbnbの設定
• ゲストへの案内
• ハウスマニュアル
• 清掃体制
• 外注先の選定

など、実際に運営するための準備を進めています。

これは非常に重要な実体験です。

収益化済み民泊M&Aは、「ゼロからすべてを作るリスクを減らす方法」にはなり得ます。

しかし、「何もしなくてよい投資」とは限りません。案件や運営方法によって、取得後に必要な作業は異なります。

それでもK様は、あえて「自分で運営する」ことを選んだ

田中の民泊投資では、会社員の方が本業を続けながら運営できるよう、運営代行会社へ委託する方法もあります。

ところがK様は、あえて自分自身で運営を理解する道を選びました。

その理由は大きく二つあります。

1．経営者なら「現場」を知っておきたい

K様は長く管理部門で働いてきました。財務や経理という立場では、

数字を見る。
管理する。
分析する。

という仕事をします。

しかし今回、自分自身の会社で民泊事業を持つのであれば、

現場を知らない状態ですべて外注するのではなく、まず自分で一度やってみる。これは投資家というより、経営者としての発想です。

2.「会社の中では管理部門。副業では社長。」

これは今回のK様事例で、非常に重要なテーマだと田中は考えています。

会社員時代に、経理。財務。経営企画。人事。法務。管理。などの仕事をしていると、

「自分は会社という組織の中だから仕事ができているだけではないか」

と感じる人もいるかもしれません。

しかし、M&Aで事業を取得すると状況が変わります。

今度は、自分自身が経営者です。

売上を考える。費用を考える。外注先を選ぶ。トラブルに対応する。改善する。再投資する。

会社で培ってきた管理能力を、自分自身の事業で使うことができます。

K様の挑戦は、単なる投資というより、会社員として培った能力を「自分の経営」に転換していく挑戦でもあります。

1件目の「生みの苦しみ」が2件目・3件目の資産になる

K様が自分で運営するもう一つの理由があります。

それが、「再現性」です。

例えば1件目で、

• Airbnbの設定
• ゲストへのメッセージ
• ハウスマニュアル
• 宿泊者管理
• 清掃業者
• 緊急時の駆けつけ体制
• 外注先ネットワーク

をつくる。

一度、自分なりの型が完成すれば、2件目。3件目。へ進んだときに、その仕組みを複製できます。

K様自身も、1件目でノウハウを理解すれば、2件目・3件目で複製できるという考えを持っています。

もちろん、すべて自分で行う必要はありません。清掃など必要な部分は外注する。

そのうえで、経営の中核部分は自分で理解しておく。

これがK様のスタイルです。

会社員の民泊投資＝「完全放置」だけが正解ではない

民泊投資を検討する会社員には、大きく二つのタイプがあります。

できるだけ時間を使いたくない人	自分で経営ノウハウも身につけたい人
運営代行会社を活用し、本業への影響を抑える。	1件目は現場も理解し、将来複数展開できる仕組みをつくる。

どちらが正解という話ではありません。

K様は後者を選びました。

自分の目的によって、

「投資家として所有するのか」
「副業経営者として事業を育てるのか」

を決めることが重要です。

「田中の民泊投資」の伴走支援を利用してどうだった？

インタビューでは、田中の伴走支援についてもK様に率直に聞きました。

K様からは、評価をいただきました。

特に評価いただいたのが、

という部分です。

M&Aでは、大きなお金を動かします。そのため、

「この数字で本当に大丈夫か？」
「この資料だけで判断してよいのか？」
「この契約内容で問題ないのか？」

という疑問が出ます。

そこで、一人で判断するのではなく、案件を見ながらその都度相談できる環境を提供しています。

K様が利用した伴走支援について相談できます

「自分の自己資金なら、どの程度の案件が現実的なのか？」
「すでに不動産投資をしているが、民泊も組み合わせるべきなのか？」
「自分は運営代行と自社運営のどちらが向いているのか？」
「そもそも民泊M&Aを選ぶべきなのか？」

というところから相談できます。いきなり案件購入を前提にする必要はありません。

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現在は日本政策金融公庫との連携を活用した資金調達相談も

K様が今回1件目を取得した時点では、現在の日本政策金融公庫との連携を利用した買収ではありません。

一方、現在の「田中の民泊投資」では、日本政策金融公庫との公式連携を踏まえ、会社員が副業として民泊M&Aへ取り組む場合の資金調達についても相談支援を行っています。

もちろん、誰でも融資を受けられるわけではありません。

本人の状況。自己資金。購入する事業。事業計画。返済可能性。などをもとに審査されます。

また、非常に条件の良い民泊M&A案件では、現金購入者との競争になることもあります。

そのため、「融資が使えるから買う」のではなく、「融資を使っても成立する案件なのか」を先に確認することが大切です。

財務マンK様が考える「次の1件」

K様は今回が1件目です。しかし、すでにその先を見ています。

1件目を運営する。キャッシュを生む。法人として事業実績を積み上げる。
そして2件目・3件目へ進む。

K様は次の投資では、融資の活用も検討しています。

これは、「1件の民泊で終わる」のではなく、事業として積み上げていくという考えです。

銀行が見るのは「肩書」だけではなく、事業の数字

インタビューの最後には、財務部門で働くK様に、質問しました。

K様が重視しているのは、キャッシュを生み、会社に現金を残すこと。です。

当然、融資判断は金融機関が総合的に行うため、キャッシュが増えれば必ず借りられるという話ではありません。

しかし事業を拡大していくうえでは、売上。利益。キャッシュフロー。決算。事業実績。を積み上げていくことが重要になります。

だからこそK様は、「キャッシュを生み出す事業を持つ」ことに魅力を感じています。

不動産投資か、民泊投資か。「どちらが上」ではない

この記事を読んで、「では、不動産投資より民泊投資の方がいいのか？」と思われた方もいるかもしれません。
しかし、答えは単純ではありません。K様自身、不動産投資を続けています。

不動産には、

• 長期融資を活用しやすい
• 現物資産を持てる
• 長期間の資産形成を考えられる

といった特徴があります。

一方、民泊事業には、

• 宿泊売上をつくる事業である
• 経営改善によって収益が変わる
• M&Aによって事業そのものを承継できる

という違いがあります。

大切なのは、投資目的です。

資産額を増やしたいのか。
長期資産形成をしたいのか。
毎月のキャッシュフローを増やしたいのか。
経営経験を得たいのか。
会社員とは別に事業を持ちたいのか。

その目的によって選択は変わります。

会社員を辞めずに「副業経営者」になる

田中が今回のK様事例で特に注目しているのは、会社員を辞めて独立したわけではないという点です。

本業では会社員。
一方で、自分の法人では民泊事業の経営者。

つまり、「会社員＋副業経営者」というポジションです。

会社員として給与収入を得ながら、別の事業を育てる。そこで経営経験を積む。キャッシュフローをつくる。事業実績をつくる。K様は、その第一歩を踏み出しました。

会社を辞めなければ事業家になれないわけではありません。

会社員という立場を維持しながら、自分自身の事業を持つというキャリアもあります。

K様の挑戦は、まだ始まったばかり

今回K様は、収益化済み民泊M&Aで1件目を取得しました。しかし、これで完成ではありません。インタビュー時点ではAirbnbでの本格的な集客開始に向けて準備を進めています。

その中では、水漏れへの対応。外注先探し。駆けつけ体制。保健所対応。Airbnb設定。など、実際に事業を持ったからこそ分かった課題もありました。

だからこそ、この事例には価値があります。

成功した結果だけを見せるのではなく、
「会社員が事業を買うと、本当に経営者として動き始める」
という現実が分かるからです。

そしてK様は、その経験自体を2件目・3件目につなげようとしています。

こんな会社員の方は、収益化済み民泊M&Aを比較してみてください

例えば、

• 給料以外の収入の柱をつくりたい
• 不動産投資をしているが、さらにキャッシュフローを増やしたい
• 民泊をゼロから開業することに不安がある
• 会社員を続けながら経営経験を積みたい
• 自分自身の法人・事業を持ちたい
• M&Aによる事業取得に興味がある
• 将来的に複数の事業へ広げたい

という方です。

ただし、収益化済み民泊M&Aなら必ず利益が出る、というものではありません。

案件ごとに、売上。利益。立地。許認可。契約。運営体制。買収価格。リスク。を確認する必要があります。

「自分の場合はどうなのか？」を確認したい会社員へ

K様と同じ30代会社員でも、
年収。自己資金。すでに持っている不動産。法人の有無。使える時間。投資目的。
によって、適切な戦略は変わります。

例えば、

300万円台の小規模案件から始めるのか。
500万円～1,000万円規模を狙うのか。
自己資金で始めるのか。
融資を検討するのか。
運営代行を利用するのか。
K様のように1件目を自分で運営するのか。

それぞれ答えは違います。

重要なのは、
「民泊M&Aがいいか悪いか」ではなく、
「自分の場合に、民泊M&Aを選ぶ合理性があるか」
を判断することです。

まず仕組みを知りたい方｜無料セミナー

まだ、「民泊M&Aって何？」「普通の民泊開業と何が違うの？」「不動産投資とどちらが自分に合う？」という段階であれば、まず無料セミナーをご利用ください。

セミナーでは、

• 収益化済み民泊M&Aの仕組み
• ゼロからの民泊開業との違い
• 不動産投資との違い
• 案件を見るポイント
• 売上・利益の確認方法
• M&Aの進め方
• 会社員の副業としての考え方
• 資金計画
• 日本政策金融公庫との連携を活用した相談
• 購入後の運営
• 2件目・3件目
• 将来の売却・出口

について解説します。

具体的に動きたい方｜無料個別相談

すでに、

• 自己資金がある
• 不動産投資経験がある
• 民泊を具体的に探している
• 法人を設立して事業を始めたい
• 資金調達について相談したい
• 自分の条件で狙える案件を知りたい

という方は個別相談もご利用ください。

元銀行マンの田中が、

「あなたはいくらくらいの案件を狙うべきなのか」
「自己資金をどこまで使うべきなのか」
「融資を検討すべきなのか」
「不動産投資と民泊M&Aをどう組み合わせるのか」

といったところから整理します。

無理に民泊購入を前提にする必要はありません。
まず、あなたの目的に民泊M&Aが合っているのかを確認してください。

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よくある質問｜会社員の民泊投資・民泊M&A

まとめ｜資産を持つだけではなく「キャッシュを生む事業」を持つ

30代・上場企業財務部門で働くK様は、不動産投資も実践しています。

そのK様が新たに選んだのが、収益化済み民泊M&Aでした。
理由は明確です。「キャッシュのエンジンをつくりたい」からです。

そしてM&Aによる取得後は、単に外注へ丸投げするのではなく、自ら現場を理解し、運営ノウハウをつくり、2件目・3件目へ再現できる仕組みを目指しています。

会社員としてのキャリアを捨てるのではありません。

会社員を続けながら、自分自身の事業も持つ。
「会社員＋副業経営者」という新しい選択肢です。

民泊M&Aがすべての人に合うわけではありません。

しかし、

「不動産投資とは別のキャッシュフローを持ちたい」
「給料以外の収入の柱をつくりたい」
「自分自身の事業を持ちたい」

と考えている会社員にとっては、比較する価値のある選択肢の一つです。

まずは仕組みを知り、そのうえで、自分の場合に本当に成立するのかを判断してください。

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給料とは別に、「キャッシュを生む事業を持つ」という選択肢を、一緒に考えてみてください。

監修者情報｜田中琢郎｜田中の民泊投資

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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