60代からの資産形成｜退職金を減らす老後から「毎月現金が入る老後」へ。収益化済み民泊M&Aという選択肢

今から長期ローンを背負うのではなく、運営中の民泊事業を引き継ぎ、毎月の事業収益と将来の売却を目指す方法

この記事の概要

60代・退職世代の老後不安は、単に「貯金が少ない」という問題ではありません。
本当に怖いのは、給与収入がなくなった後、年金だけでは生活費を賄えず、これまで貯めてきた退職金や預貯金が毎月減り続けることです。

一方で、今から数千万円規模の借金をして不動産を購入し、20年、30年かけてローンを返済する投資には不安を感じる人も少なくありません。

そこで、老後の資産活用における一つの選択肢となるのが、すでに運営実績のある民泊事業を引き継ぐ「収益化済み民泊M&A」です。

この記事では、60代からの資産形成で重視すべき考え方と、収益化済み民泊M&Aの仕組み、リスク、案件選びのポイントを解説します。

「日本を代表する大手電機メーカー」に長年奉公・59歳。
定年直前に早期退職実行。【民泊M&A】で独立を果たした受講生をご紹介します。
現在は、株式会社ケイ・エス・エックスを設立し代表取締役を務める河田様。… pic.twitter.com/pVzZByzZWM

— たなか学長＠民泊投資とM&Aでらくらく資産形成｜お金と老後の不安がない未来作り教えてます (@tanakaminpakuma) August 5, 2026

60代の老後不安は「資産がないこと」だけではない

生命保険文化センターの2025年度調査では、老後生活に不安を感じている割合は、60代男性で82.4％、60代女性で86.0％でした。さらに、「公的年金だけでは不十分」と回答した割合は、60代男性で73.9％、女性では79.7％に上ります。

一定の預貯金や退職金を持っている人であっても、多くの人が老後のお金に不安を感じているのです。

その背景には、次のような悩みがあります。

老後不安の本質は、資産総額の問題だけではありません。

給与がなくなった後、限られた資産を毎月取り崩しながら生活すること

にあります。

高齢無職世帯では、毎月の収入だけで生活費を賄えていない

総務省の2025年家計調査では、65歳以上の夫婦のみの無職世帯について、月の可処分所得は22万1,544円、消費支出は26万3,979円でした。

税金や社会保険料なども含めた家計収支では、毎月4万2,434円の不足となっています。
単身無職世帯でも、毎月2万9,980円が不足しています。

平均的な高齢無職世帯では、年金などの収入だけでは生活費を賄えず、預貯金を取り崩して不足分を補っているのです。

仮に毎月4万円を取り崩すと、年間では48万円です。10年間では480万円、20年間では960万円になります。ここに医療費、介護費、自宅修繕費などが加わる可能性もあります。

だからこそ、多くの60代が次のように考えます。

「退職金を減らし続けるだけの老後にはしたくない」

「年金とは別に、毎月入ってくる現金収入が欲しい」

60代の資産形成は、30代・40代とは目的が違う

30代・40代の資産形成では、20年、30年後を見据えて資産を積み上げることができます。住宅ローンや投資用不動産の融資を長期間で返済し、将来、借金のない不動産を残すという考え方も成り立ちます。

しかし、60代では投資に使える時間が異なります。

60代からの資産形成で重要なのは、資産総額を最大化することだけではありません。

これまで築いた資産を、毎月の現金収入を生む仕組みに組み替えることが重要になる。

今から多額の借金をする不動産投資に不安を感じる理由

60代でも、資産状況、収入、担保、家族構成によっては不動産投資が成立することがあります。したがって、60代だから不動産投資ができないわけではありません。

しかし、老後の現金収入を増やすことが目的であるにもかかわらず、次のような投資を行う場合には慎重な検討が必要です。

不動産投資で毎月家賃が入ってきても、ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税、保険料などを差し引けば、自由に使える現金が数万円しか残らないケースもあります。

老後に必要なのは、帳簿上の大きな資産だけではありません。
医療、生活、旅行、趣味、家族との時間に使える「今使える現金」です。

60代が求めるのは「毎月の現金」と「出口」が見える投資

60代・退職世代が資産活用を考える際には、次の条件が重要になります。

毎月の現金収入が期待できる

値上がりを長期間待つのではなく、年金に上乗せできる事業収益が得られること。

大きな借金を背負わない

老後の生活資金を守りながら、余裕資金の範囲で検討できること。

投資回収までが長すぎない

20年、30年後ではなく、数年単位で投資資金の回収計画を考えられること。

自分が動けなくても継続できる

清掃、予約管理、ゲスト対応などを外部の専門事業者へ委託できること。

人を直接雇用しなくても運営できる

給与、社会保険、採用、教育、退職といった固定費や人材リスクを抑えられること。

将来売却できる

毎月の事業収益だけでなく、事業そのものを売却する出口を持てること。

こうした条件を満たす可能性がある選択肢の一つが、収益化済み民泊M&Aです。

収益化済み民泊M&Aとは

収益化済み民泊M&Aとは、Airbnbなどですでに運営されている民泊事業を、事業譲渡などによって引き継ぐ方法です。

ゼロから物件を探し、許可を取得し、家具や設備をそろえ、運営体制を構築するのではありません。

すでに運営されている民泊事業について、次のようなものを確認しながら取得を検討します。

• 過去の売上
• 宿泊予約の実績
• 稼働率
• 宿泊単価
• 清掃費
• 家賃
• 光熱費
• 運営代行費
• 営業利益
• 許可や届出
• 賃貸借契約
• 運営代行会社
• Airbnbなどの運営状況
• 将来の売却可能性

不動産そのものを購入するのではなく、賃貸物件で運営されている民泊事業を取得する場合、不動産購入よりも比較的小さな投資額から検討できる案件があります。

また、清掃会社や運営代行会社を引き継げる案件であれば、オーナーが現地で日常業務を行わずに運営できる可能性があります。

900万円規模の投資で年間300万円の事業収益を目指す考え方

例えば、老後の生活に年間300万円、月平均25万円程度の現金収入を上乗せしたいと考えたとします。

一つの想定モデルは、次のとおりです。

収益化済み民泊M&Aの想定モデル

項目	想定
総投資額	900万円
年間営業利益	300万円
月平均営業利益	25万円
投資額に対する年間営業利益率	約33.3％
単純投資回収期間	約3年

ただし、この数字はあくまで一つの想定例です。

実際には、案件ごとに次の条件が異なります。

• 取得価格
• 初期費用
• 家賃
• 稼働率
• 宿泊単価
• 季節変動
• 清掃費
• 運営代行費
• 修繕や設備交換
• 税金
• 融資返済
• 売却時の市場環境

年間300万円の利益や3年間での投資回収、将来の売却価格が保証されるものではありません。

重要なのは、希望する現金収入から逆算し、その利益が実現可能な案件かを取得前に分析することです。

収益化済みだからといって、何を買ってもよいわけではない

すでに売上がある民泊であっても、取得後に同じ利益を維持できるとは限りません。

例えば、次のようなリスクがあります。

• 売上資料が正確ではない
• 一時的なイベント需要で売上が伸びている
• オーナー自身の労働を経費に含めていない
• 運営代行費や清掃費が適正に計上されていない
• 賃貸借契約を買主へ引き継げない
• 民泊や旅館業の許可に問題がある
• Airbnbアカウントやレビューをそのまま承継できない
• 周辺に競合施設が増える
• 家賃が改定される
• 建物所有者から契約更新を断られる
• 売却したいときに買主が見つからない

そのため、収益化済み民泊M&Aでは、表面上の利回りだけで判断してはいけません。

取得前に、売上、経費、契約、許認可、運営体制、融資評価、将来の出口まで調査する必要があります。

元銀行マンとM&Aの専門家が、投資対象として分析する

「田中の民泊投資」では、元銀行マンの田中が、収益化済み民泊M&Aの案件分析から取得後まで伴走しています。田中は、単に「売上が高い民泊」「利回りが高く見える民泊」を紹介するのではありません。

主に次の視点から案件を分析します。

銀行融資評価の視点

• 売上や利益に再現性があるか
• 返済原資を確保できるか
• 家賃や固定費の負担が重すぎないか
• 投資額に対して利益が適正か
• 融資返済後に現金が残るか
• 次の融資につながる事業計画になっているか

M&A・デューデリジェンスの視点

• 売上資料と入金実績が一致しているか
• 経費が漏れなく計上されているか
• 許認可に問題がないか
• 賃貸借契約を承継できるか
• 運営体制を引き継げるか
• 取得後に利益が大きく減る要因がないか
• 将来の売却可能性があるか

田中はバトンズの認定DD調査人としての視点も活用し、取得前に案件のリスクを確認します。

さらに、日本政策金融公庫との公式連携を活用し、案件や申込者の状況に応じて、公庫融資でどのように評価される可能性があるかを検討します。

最終的な融資の可否は日本政策金融公庫が審査・判断しますが、事前に事業計画や返済可能性を整理することで、融資相談の準備を進めやすくなります。

年齢・資産・家族構成から、必要な現金収入を逆算する

「田中の民泊投資」では、いきなり案件を勧めるのではありません。

最初に、相談者の現在の状況を確認します。

• 年齢
• 年収
• 勤務先や事業内容
• 退職予定時期
• 預貯金
• 保有資産
• 住宅ローン
• 既存の借入
• 配偶者の収入
• 子どもの年齢
• 教育費
• 親の介護
• 年金見込額
• 毎月必要な生活費
• 将来得たい現金収入

そのうえで、「何年後までに、毎月いくらの現金収入をつくりたいのか」を整理します。

例えば、毎月10万円なら年間120万円、毎月20万円なら年間240万円、毎月25万円なら年間300万円の事業利益が一つの目標になります。

そこから逆算して、

• 必要な投資規模
• 使ってよい自己資金
• 手元に残すべき生活資金
• 検討可能な案件価格
• 目標とする営業利益
• 融資を利用するか
• 融資返済後にいくら残るか
• 何年で投資資金を回収するか
• いつ、どのように売却するか

を設計します。

自分なら、どの程度の自己資金で、どのくらいの現金収入を生み出す民泊を検討できるのか。
日本政策金融公庫などの融資を活用できる可能性があるのか。

元銀行マンの視点から無料診断を行っています。

無料診断・個別相談はこちら

60代で収益化済み民泊M&Aに挑戦した実例

実際に、田中のサポートを受けながら、60代で収益化済み民泊M&Aに挑戦した投資家がいます。

株式会社ケイエスエックスの河田氏は、東京都内で民泊事業を取得し、現在も運営しています。さらに、一件目の取得で終わるのではなく、既存の民泊事業との相乗効果を高めるため、東京都内で二件目となる案件を探しています。

河田氏が民泊M&Aを選んだ理由として挙げているのは、主に次の点です。

河田氏は、年金や将来の生活基盤を確保したうえで、余裕資金を活用して民泊M&Aに取り組んでいます。

一発逆転を狙う投資ではありません。生活基盤を守りながら、年金や既存事業とは別の収入源をつくるという考え方です。

インタビュー動画

居住地に縛られず、全国の案件を検討できる

一般的な不動産投資では、自宅からの距離や、利用する金融機関の営業エリアによって、検討できる物件が制限される場合があります。

一方、収益化済み民泊M&Aでは、清掃会社、運営代行会社、現地対応者などの体制を引き継げる案件であれば、居住地と異なる地域の民泊事業も検討できます。

例えば、東京在住の投資家が福岡の民泊事業を取得することも選択肢になります。

「田中の民泊投資」はオンラインを活用し、日本全国から相談を受け付けています。

案件分析、資金計画、事業計画、M&A交渉、契約、融資相談の準備、取得後のPMIまで、遠隔でもサポートを受けられます。

日本政策金融公庫への相談についても、相談者の住所、法人所在地、事業予定地、案件内容などを確認しながら、該当する支店への相談準備を支援します。

収益化済み民泊M&Aが向いている人

次のような人は、収益化済み民泊M&Aを検討する余地があります。

• 退職金を取り崩すだけの老後を避けたい
• 年金以外の毎月収入をつくりたい
• 不動産を購入するほどの大きな借金は避けたい
• すでに売上実績のある事業を取得したい
• 人を直接雇用せずに事業を持ちたい
• 日常業務は運営会社へ委託したい
• 自分の居住地以外の案件も検討したい
• 毎月の事業収益と将来の売却の両方を考えたい
• 専門家と一緒に案件を分析したい
• 一件目の取得後、二件目、三件目へ拡大したい

収益化済み民泊M&Aが向いていない人

一方で、次のような人には適していません。

• 生活費や医療費として必要な資金まで投資する人
• 元本保証を求める人
• 毎月の利益が必ず固定されると思っている人
• 売上や利益の変動を受け入れられない人
• 契約や許認可のリスクを確認せずに購入したい人
• 専門家へ相談せず、表面利回りだけで判断する人
• すべてを借入で賄おうとする人
• 短期間で必ず売却益を得たい人

民泊M&Aは預金ではなく、事業への投資です。

売上の変動、競合増加、家賃改定、法規制、契約更新、設備修繕、売却価格などのリスクがあります。年金や生活資金を確保し、余裕資金の範囲で検討することが前提です。

まずは毎週開催の民泊M&Aセミナーで仕組みを確認

「田中の民泊投資」では、収益化済み民泊M&Aの仕組みを学べるセミナーを毎週開催しています。

セミナーでは、主に次の内容を解説します。

• 収益化済み民泊M&Aとは何か
• ゼロから開業する民泊との違い
• 不動産を購入する民泊投資との違い
• 案件価格と営業利益の見方
• 売上や経費資料の確認方法
• 運営代行会社を引き継ぐ方法
• 民泊M&Aで注意すべき契約と許認可
• 日本政策金融公庫を活用する場合の考え方
• 毎月の現金収入から逆算した投資計画
• 将来の売却・イグジットの考え方
• 60代、会社員、経営者の実践事例

自分に合う投資か分からない段階でも、まずは仕組みとリスクを確認できます。

毎週開催・収益化済み民泊M&Aセミナー

まとめ｜60代からは「資産額」より「毎月使える現金」を考える

60代・退職世代の老後不安は、資産がまったくないことだけではありません。本当に不安なのは、給与がなくなり、年金と預貯金だけで生活しながら、資産が毎月減っていくことです。だからといって、今から多額の借金をして不動産を購入し、70代、80代までローンを返済することにも不安があります。

60代からの資産形成では、次の視点が重要です。

収益化済み民泊M&Aは、これらの条件を満たす可能性がある選択肢の一つです。

ただし、運営中の民泊であれば、何を買ってもよいわけではありません。
過去の売上、経費、許認可、契約、運営体制、融資評価、将来の出口まで確認し、自分の年齢、資産、家族構成、希望する現金収入に合った案件を選ぶ必要があります。

「田中の民泊投資」では、元銀行マンの銀行融資評価目線と、M&A・デューデリジェンスの視点から、相談者ごとの投資計画を無料で診断しています。

自分なら、いくらの自己資金で始められるのか。
毎月どのくらいの現金収入を目指せるのか。
日本政策金融公庫などの融資を活用できる可能性があるのか。
一件目から二件目、三件目へ、どのように展開できるのか。

まずは現在の状況と希望する将来像をお聞かせください。

元銀行マンによる無料診断・個別相談

よくある質問

監修者情報｜田中琢郎｜田中の民泊投資

民泊M&Aと融資の専門家であるファイナンスアイの田中はバトンズの認定パートナー／バトンズ認定DD調査人。トランビの認定M&A支援の専門家です。

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