民泊投資物件#11｜東京都(駅前好立地)｜期待利回り171％／回収1.8年／価格600万円
不動産投資の“次の一手”は『民泊投資×M&A』
「600万円の投資で、期待利回り171％・回収1.8年」——。
もし不動産投資セミナーでこんな数字を聞いたら、あなたはどう感じるでしょうか。
今回の物件は、東京都・駅前好立地というプレミアムなエリアで運営される民泊事業。年間営業利益360万円、投下資本638.5万円という「異常なレベルの資金効率」を誇る一方で、投資適正評価はあえての「C」。
つまりこの案件は、数字だけを見て飛びつくのではなく、民泊M&AやDD（デューデリジェンス）の知識を持つ投資家だけが、本当の価値を見抜けるタイプの物件です。
本レポートでは、民泊M&A・融資・DD調査の専門家であり、バトンズ認定DD調査人でもあるファイナンスアイ代表・田中が、
- なぜここまで高い利回りになるのか
- 「収益性B・投資適正C」という評価の意味
- この物件を検討する投資家が取るべき具体的なアクション
を、数字とプロの視点からわかりやすく解説します。民泊投資・不動産投資の次の一手を考えるうえで、ぜひ参考にしてください。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
今回の東京都駅前好立地の民泊M&A案件は、「総投資638.5万円で回収1.8年・期待利回り171％」という、通常の不動産投資ではまずお目にかかれない水準の資金効率を持っています。一方で、投資適正評価は「C」とし、あえて厳しめのジャッジをしています。
その理由はシンプルで、
適用法令（旅館業／民泊新法など）が公開情報では不明
運営代行の有無や業務委託費用の増加リスク
開業年数・稼働率・築年などの重要情報が不足
といった「不確定要素」が多いからです。
ただし、ここで勘違いしてほしくないのは、C評価＝ダメな物件ではないということ。むしろ、「決算書・確定申告書・賃貸借契約書などをきちんと確認できる投資家にとっては、A評価に化ける可能性を秘めた“価値発掘案件”」と捉えるべきです。
民泊M&Aは、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える非常に強力な投資手法ですが、その分だけ数字の裏側を読み解く力と、DDを進める知識が求められます。今回のレポートが、あなたの民泊投資の「目利き力」を磨くきっかけになれば嬉しく思います。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：東京都（新宿に近い駅前好立地）
今回の民泊物件の地域は東京都（新宿に近い好立地）です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「東京都駅前好立地/民泊運営2物件」という非常に魅力的な立地です。この都心近接の優位性と駅前という最高のアクセスこそが、高い収益性を支える根拠です。特に、この物件は年間売上1200万円という高い実績を公表しており、収益の安定性が高いことがわかります。
実際、2024年に東京を訪れた外国人旅行者数は約2,479万人で、これは前年比26.9％増、過去最高の63.3％増を記録しました。さらに、この外国人旅行者の観光消費額は約3兆9,625億円に達し、前年比43.6％増、過去最高の213.4％増となっています。この異常なレベルで成長する市場において、都心のこの物件は、需要の受け皿として極めて優位性があります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：600万円
譲渡価格は600万円 です 。
この民泊物件は1000万円未満であり、私が紹介する民泊物件からすれば小学の分類になります。それでも、不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が38.5万円と、契約更新関連費用（有/不明）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 638.5万円 となります 。この総投資額が、後の収益計算の基準となります。
営業利益：360万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は360万円です。
都心駅前の民泊物件として、極めて高い収益性を確保していると見受けられます。この高い営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益がインカムの源泉となります。
投資利回り：予想回収期間1.8年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は1.8年で完了すると試算できます。
これは異常に早い回収スピードです。一般的な民泊開業パッケージや不動産投資とは比較にならない資金効率です。少額な民泊物件にも関わらず、この回収スピードは異常であると評価できます。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.72617
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は72617です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 B
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。
総投資金額が638.5万円と少額な点。回収期間が1.8年と異常に早い点が最大の特徴です。この高い資金効率は、投資家にとって、長期保有リスクのヘッジと同時に、次の投資への早期のステップアップを可能にします。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「B」評価の裏付けと資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は360万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は30%
営業利益率（推定）: 営業利益率は30%と推定されています。この想定に基づくと、30%は合格水準であり、優良体質を決定づける要因となります 。
投資回収利回りは56.38％
【投資回収利回り】: 投下資本（638.5万円）に対する年間営業利益（360万円）の割合は、約56.38%です。
これは、あなたが投下した資金が年間で約56%のスピードで回収し続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は1.8年
投資回収: 投資回収期間は1.8年と試算されています。
これは異常に早いです。この回収期間は、民泊M&Aならではの強みであり、あなたの資金を停滞させない強力なエンジンとなります。ただ、この案件についてはあまりにも早い回収から、「異常」案件認識をしています。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「B」は、調査を進めるべきサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で、収益性が「B」と評価されているのは、この物件が民泊事業として一般的に高い水準にあることを示しています。高い営業利益率と異常な回収スピードは次のメリットを生み出すことから、調査に踏み込むことに何ら支障はないと考える。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益30%超の戦略的な意味
営業利益率30%超は、この事業が経費を極限まで抑え、効率的な運営体制を築いていることを示します。通常の宿泊事業では、この利益率を達成することは容易ではありません。この高い利益率は、以下の戦略的な意味合いを持ちます。
民泊物件の市場競争力
競合他社と比較して、価格競争に巻き込まれても利益を確保しやすい圧倒的なコスト優位性を持っていることを意味します。この優位性は、地方市場で特に大きな武器となります。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高い利益率は、金融機関・銀行などから融資を受ける際に事業性の評価を非常に高くします。
将来的な事業拡大や再投資の際、資金調達が有利になります。この利点は、初期投資額が少ない民泊M&Aを一気に成長させる可能性を高めます。
民泊物件のリスクヘッジ
予期せぬ観光客の減少や経費の高騰が発生しても、利益率が高いため事業が耐えうる体力を持っています。これは、投資家にとって最大の安心材料です。
営業利益30%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
適用法令は不明とされています 。このため、旅館業か民泊新法か不明であり、事業の継続性や安定性を判断する上で、非常に大きなリスク要因となります。
民泊物件の外注などの利用状況
運営代行は自社と記載されています
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは完全自走を前提にしています。
そのため、「投資適正は、外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、業務委託費用増が見込まれること、評価を下げる（C評価）」という判断につながっています 。
民泊物件の開業年数
開業年数、稼働月数、稼働率、単価情報、建物築年数すべてが不明です 。これは公開情報の段階では一般的です。今後、投資検討を進めて行くうえで買手にとって非常に重要な確認事項となります。
物件評価に繋がる情報の記載が乏しいことも、「C」評価の要因となります 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cはダメな案件ではなく価値発掘のサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で、「投資適正」を「C」とした理由は「業務委託費用増が見込まれる」から若干評価を下げています。
また、情報が不足していることは上述に記載した通りです.
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&Aレポートは、一般公開情報に基づく、投資判断の指針です 。単純に「C」評価はダメだと脳内を単純化してはいけません。 この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値が真の「A評価」へと改まる可能性を秘めた、「価値発掘のサイン」と捉えることもできるのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）の入手
営業利益360万円の継続性・再現性を検証します。過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の賃貸借契約書の詳細を確認
家賃の根拠や、賃貸借契約の内容を確認し、法的リスクを評価します。 特に契約期間や更新条件は、将来的な事業計画の根幹となります。
民泊物件の仲介手数料（金額や支払時期）
初期費用の正確性を担保し、資金計画のブレを防ぎます。また明記されていない賃貸借契約の再契約コスト等も確認し、総投資額638.5万円が最終的にどうなるのかを確認します。
民泊物件の利回りの考察
年平均57％を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは56% 資金増加額351.5万円 (3,515千円)
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは114% 資金増加額711.5万円 (7,115千円)
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは171% 資金増加額1,071.5万円 (10,715千円)
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは229% 資金増加額1,461.5万円 (14,615千円)
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業をM&Aで事業の価値を最大化し、キャピタルゲインを狙う上で一般的に多い戦略の一つです。
この期間で投資利回りが171%、年平均換算で約57%という数字は、一般的な投資物件では決して実現することのない水準であると考えています。
期待利回り171%のインパクト
この期待利回り171%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に1,071万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（1,071.5万円）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性B」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、営業利益、営業利益率ともに公開情報から推察し、極めて高い物件と想定し、高評価（B）とする.
投資適正は、根拠法令不明。外注利用を踏まえ、費用増が見込まれることか ら、評価を下げ（C）、またビル売却という内容が不明であり評価はCとする.
総合評価は、収益性B、投資適正Cからを総合判断しCとする.
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、調査を開始し、契約交渉に進むための「進むべき方針」として活用すべきです。この評価はあくまで公開情報に基づく「水面上の数字」であり、高収益であっても不確定要素が多い物件は評価がCになるという、私から皆さんに伝えたい最も重要な教訓です。
このC評価を過信せず、真に正しい情報か、その裏付けを正式な決算書や確定申告書で確認するという、投資家の客観的な目線が極めて重要になります。
鑑定レポートが示す「投資適正C」は、判断材料となる情報が抑えられている状態です。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
なぜ今、民泊M&Aなのか？
民泊投資「民泊M&A」が大きなチャンス
民泊M&A とは、誰でも簡単に「少額資金」で「高利回りの収益・仕組化済」の「民泊」（＝国内の景気動向に左右されないインバウンド需要）をM&Aで手に入れることが可能な新しい資産形成の戦略です。
民泊開業のために民泊事業をゼロから立ち上げる際の許認可の取得や集客の仕組み構築の手間やリスクを回避できる、再現性が高く最も効率的な手法です。
さらに、会社に勤めながら、別の事業を行いながらの副業でも運営することが可能な資産形成の手法です。
不動産投資のように、高額の融資を受けて物件を購入して収益化を目指すのではありません。
民泊投資（民泊M&A）の最大のメリット
既に利益を生み出している民泊事業をM&Aで買い取る。
投資リスクと民泊事業を収益化する稼働を大幅に削減する。
インバウンド需要は、日本全体の観光立国としての魅力が高まる限り、安定的に持続します。また、政府も2030年に訪日外国人観光客6000万人（2024年 約3200万人の倍）を掲げて推進しており、国策の様相を見せているのも大きな材料です。
市場の大きな拡大が、民泊M&Aの収益性を「異常なレベル」に押し上げている根拠です。
従来の民泊開業の投資商品や不動産投資では難しかった、早期の資金回収と高いリターンの可能性を秘めた、新時代の投資戦略として、今最も注目を集めている分野です。このチャンスを掴むかどうかが、あなたの未来を大きく左右します。
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