買える収益化済み民泊物件-28｜千葉県松戸市｜期待利回り122％／回収2.4年／価格400万円
アナタの毎月の不労所得が約15万円アップする。3年後に516万円以上現金が増える可能性を秘めた、収益化済みの買える民泊投資物件
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不動産投資の“次の一手”は
『収益化済みの民泊』で現金を増やす
「民泊を始めたいが、失敗はしたくない」
「不動産投資は融資も価格も厳しくなってきた」
そんな投資家が、次に注目しているのが“すでに利益を生んでいる民泊事業を買う”民泊M&Aです。
今回ご紹介するのは、千葉県松戸市・総投資額438.5万円・投資回収2.4年・期待利回り122％（3年保有）という、数字だけ見れば“異常値”とも言える民泊案件。
なぜ、ここまでの資金効率が成立しているのか。
そして、なぜ総合評価は「C」なのか。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家である田中が、「買うべき理由」と「必ず確認すべきリスク」を包み隠さず解説します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
この案件の最大の魅力は、総投資額438.5万円で、2.4年という異常に早い回収スピードを実現できる点です。
不動産投資では、自己資金400万円台でこの資金効率を出すことはほぼ不可能です。
一方で、投資適正が「C」と評価されている点は非常に重要です。
これは「危険」という意味ではなく、“判断に必要な情報がまだ揃っていない”というサイン。
法令（旅館業か新法民泊か）、稼働の通年データ、経費の実績値。
これらをDDでクリアできれば、この物件は“本当のA案件”へ化ける可能性を秘めています。
民泊M&Aは、知識と調査を武器にした投資家だけがリターンを最大化できる世界です。
私の民泊M&A鑑定レポートは、投資家のみなさんが「どの数字に着目し、何を追加で確認すべきか」を明確にするための“羅針盤”です。数字の魅力に目を奪われるだけでなく、決算書・賃貸借契約・仲介手数料の条件などを自らチェックしに行ける投資家だけが、このレベルの高収益物件を安全に掴めると考えています。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：千葉県松戸市
今回の民泊物件の地域は千葉県松戸市です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
この民泊物件は「千葉県松戸市」に位置する投資案件です 。都心へのアクセスが良好で、インバウンド需要の受け皿となりやすい好立地であることが、高い収益性を支える根拠です。松戸エリアは、都内中心部に比べて家賃負担を抑えつつ、上野や東京といった主要ターミナル駅へのアクセスが15〜20分圏内という強力なメリットを持っています。
実際、2024年に東京を訪れた外国人旅行者数は約2,479万人で、これは前年比26.9％増、過去最高の63.3％増を記録しました。さらに、この外国人旅行者の観光消費額は約3兆9,625億円に達し、前年比43.6％増、過去最高の213.4％増となっています。この異常なレベルで成長する市場において、都心のこの物件は、需要の受け皿として極めて優位性があります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の譲渡価格：400万円
譲渡価格は400万円 です 。
この民泊物件は400万円であり、私が紹介する民泊物件からすれば少額な分類になります。私が紹介する民泊物件の中でも特に少額の分類になります。不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです。この400万円という金額は、貯蓄の一部を回す、あるいは小規模な事業融資で容易に賄える水準であり、民泊投資の「一歩目」として最適です。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が38.5万円と契約更新関連費用（有）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 438.5万円 となります 。この総投資額が、後の収益計算の基準となります。
営業利益：180万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は180万円です。
少額投資の物件として、極めて効率的な収益性を確保していると見受けられます 。この高い営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益がインカムの源泉となります。月額換算で平均15万円の利益が積み上がる計算であり、副業としても非常に魅力的な水準です。
投資利回り：予想回収期間2.4年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は2.4年で完了すると試算できます。
これは異常に早い回収スピードです。一般的な民泊開業パッケージや不動産投資とは比較にならない資金効率です。少額な民泊物件にも関わらず、この回収スピードは優れていると評価できます。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.75107
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は75107です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。
総投資金額が438.5万円と極めて少額な点に加え、回収期間が2.4年という点は、投資家にとって長期保有リスクをヘッジし、次の投資へ早期にステップアップすることを可能にします。この「少額×高利回り」の組み合わせこそ、初心者がリスクを抑えて資産形成を加速させる最強のパターンです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の高い利益率と資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は180万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は38%
営業利益率（推定）: 営業利益率は38%と推定されています。この想定に基づくと、30%を超える高い営業利益率＝「優良体質」を決定づける要因となります 。
投資回収利回りは41％
【投資回収利回り】: 投下資本（438.5万円）に対する年間営業利益（180万円）の割合は、約41.05%です。
これは、あなたが投下した資金が年間で約41%のスピードで回収し続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は2.4年
投資回収: 投資回収期間は2.4年と試算されています。
これは異常に早いです。この回収期間は、民泊M&Aならではの強みであり、あなたの資金を停滞させない強力なエンジンとなります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、調査を進めるべきサイン
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件が公開情報から推察される収益ポテンシャルが極めて高いことを示しています 。高い営業利益率と回収スピードは次のメリットを生み出すことから、調査に踏み込むことに何ら支障はないと考える。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益30%超の戦略的な意味
営業利益率30%超は、この事業が経費を極限まで抑え、効率的な運営体制を築いていることを示します。この事業が都心の好立地を活かし、効率的な運営を行っていることを示します 。この高い利益率は、以下の戦略的な意味合いを持ちます。
民泊物件の市場競争力
競合他社と比較して、価格競争に巻き込まれても利益を確保しやすい圧倒的なコスト優位性を持っていることを意味します。この優位性は、地方市場で特に大きな武器となります。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高い利益率は、金融機関・銀行などから融資を受ける際に事業性の評価を非常に高くします。
将来的な事業拡大や再投資の際、資金調達が有利になります。この利点は、初期投資額が少ない民泊M&Aを一気に成長させる可能性を高めます。
民泊物件のリスクヘッジ
予期せぬ観光客の減少や経費の高騰が発生しても、利益率が高いため事業が耐えうる体力を持っています。これは、投資家にとって最大の安心材料です。
営業利益30%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 C
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「C」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
準拠法令、稼働率、単価情報、建物築年数すべてが不明とされています 。旅館業認可（365日営業可）なのか新法民泊（180日制限）なのかによって、収益の最大値が2倍近く変わるため、この不明点は最大のリスク要因です。
民泊物件の外注などの利用状況
運営代行は「有」とされていますが 、その詳細やコスト負担の構造も確認が必要です。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは完全自走を前提にしています。
そのため、「投資適正は、外注利用業務を踏まえると、購入時に自走化を狙う場合、経費増が発生することからC評価とする」という判断につながっています 。
民泊物件の開業年数
稼働月数は9ヵ月とされていますが、鑑定では「要注意」と付記されています 。稼働期間が1年に満たないため、季節変動（春の花見、夏の連休、冬の閑散期など）を含めた通年の収益安定性を判断するには、さらなるデータが必要です。この「未成熟な実績」が評価を慎重にさせています。
物件評価に繋がる情報の記載が乏しいことも、「C」評価の要因となります 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Cはダメではない。価値発掘のサイン
田中の民泊M&Aレポートの評価で、「投資適正」を「C」とした理由は「判断の根拠となる情報が公開されていない」とされているからです。また、その他情報が不足していることは上述に記載した通りです。
ここで重要なお話をします。田中の民泊M&Aレポートは、一般公開情報に基づく、投資判断の指針です 。単純に「C」評価はダメだと脳内を単純化してはいけません 。この「C評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値が真の「A評価」へと改まる可能性を秘めた、「価値発掘のサイン」と捉えることもできるのです 。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）の入手
9ヵ月間の実績の再現性を予約サイト（Airbnb等）の管理画面から直接精査し、将来の収益予測の精度を高めます。
民泊物件の法的基盤の確認:
旅館業免許の有無や特区民泊の適用状況を必ず確認し、365日運営が可能か、あるいは180日制限があるのかを検証します。これは物件の資産価値を左右します。
民泊物件の諸経費の裏付け:
推定値となっている清掃費（768千円）やその他経費（2,232千円）の実績値を、決算資料や確定申告書で確認します 。特に「その他」に含まれる内訳（水道光熱費、WiFi費用、リネンサプライ等）を精査することが不可欠です。
過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の賃貸借契約書の詳細を確認
家賃の根拠や、賃貸借契約の内容を確認し、法的リスクを評価します。 特に契約期間や更新条件は、将来的な事業計画の根幹となります。
民泊物件の仲介手数料（金額や支払時期）
初期費用の正確性を担保し、資金計画のブレを防ぎます。また明記されていない賃貸借契約の再契約コスト等も確認し、総投資額438.5万円が最終的にどうなるのかを確認します。
民泊物件の利回りの考察
年平均40％を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは37% 資金増加額156.5万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは80% 資金増加額336.5万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは122% 資金増加額516.5万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは164% 資金増加額711.5万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業をM&Aで事業の価値を最大化し、キャピタルゲインを狙う上で一般的に多い戦略の一つです。
この期間で投資利回りが122%、年平均換算で約40.6%という数字は、一般的な投資信託（年利3〜5%）や不動産投資（実質利回り5〜8%）ではまず実現不可能な水準です 。この「出口戦略」までを見越した投資が、資産形成を爆速化させます。
期待利回り122%のインパクト
この期待利回り122%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に516万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（516万円）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
評価CをAへ引き上げるための指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正C」を総合判断し「総合評価C」になります。
収益性は、推定される営業利益率の高さから、高評価（A）とする 。
投資適正は、稼働実績の短さや公開情報の不足から、慎重な調査を要するためCとする 。
総合評価は、収益性A、投資適正Cから総合判断しCとする 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価C」は、調査を開始し、契約交渉に進むための「進むべき方針」として活用すべきです。この評価はあくまで公開情報に基づく「水面上の数字」であり、最高の評価だからといって、その情報にバイアスがかかっている可能性を疑う目線が必要です。
このC評価を過信することは、最大の投資リスクです。真に正しい情報か、その裏付けを正式な決算書や確定申告書で確認するという、投資家の客観的な目線が極めて重要になります。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
なぜ今、民泊M&Aなのか？
民泊投資「民泊M&A」が大きなチャンス
民泊M&A とは、誰でも簡単に「少額資金」で「高利回りの収益・仕組化済」の「民泊」（＝国内の景気動向に左右されないインバウンド需要）をM&Aで手に入れることが可能な新しい資産形成の戦略です。
民泊開業のために民泊事業をゼロから立ち上げる際の許認可の取得や集客の仕組み構築の手間やリスクを回避できる、再現性が高く最も効率的な手法です。
さらに、会社に勤めながら、別の事業を行いながらの副業でも運営することが可能な資産形成の手法です。
不動産投資のように、高額の融資を受けて物件を購入して収益化を目指すのではありません。
民泊投資（民泊M&A）の最大のメリット
既に利益を生み出している民泊事業をM&Aで買い取る。
投資リスクと民泊事業を収益化する稼働を大幅に削減する。
インバウンド需要は、日本全体の観光立国としての魅力が高まる限り、安定的に持続します。また、政府も2030年に訪日外国人観光客6000万人（2024年 約3200万人の倍）を掲げて推進しており、国策の様相を見せているのも大きな材料です。
市場の大きな拡大が、民泊M&Aの収益性を「異常なレベル」に押し上げている根拠です。
従来の民泊開業の投資商品や不動産投資では難しかった、早期の資金回収と高いリターンの可能性を秘めた、新時代の投資戦略として、今最も注目を集めている分野です。このチャンスを掴むかどうかが、あなたの未来を大きく左右します。
初心者でも民泊投資・民泊M&Aの全容が分かるセミナー開催中
民泊M&Aセミナーで田中の民泊投資スキルを学ぶ
あなたがこの民泊物件の真の価値を見抜き、安心して投資を行うために必要なのは、「民泊M&A物件を評価し、納得し、行動するための知識と実践方法」です。
民泊M&A・融資の専門家であるファイナンスアイ代表の田中が、初心者でも民泊M&Aの全体像と具体的な進め方がわかる知識を提供し、あなたの民泊投資をガッチリサポートします。
民泊M&Aの全容。民泊M&Aの全体像と流れを初心者向けに解説します。そして民泊M&Aの知識、融資の知識、逆に保有している民泊物件を売却する知識、全て分かりやすく説明しています。
正しい民泊投資のスキルの習得が、決断の納得感に繋がり、民泊投資の成功確度を高めます。この知識を手に入れ、ライバルが優良物件を買う前に行動する準備を！
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民泊M&Aのセミナー・勉強会は無料で定期的に開催しています。初めて民泊M&Aをされる方向け・民泊M&Aの買手向け・民泊M&Aの売却向けなど、お客様の要望にあわせたテーマを用意しています。複数受講されたり何度も受講される方もいます。
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