【東京23区・旅館業】年間予定利益558万円・投資回収3.2年の収益化済み民泊M&Aは買いか？元銀行マンが徹底分析
東京23区で年間予定利益558万円。だから「買い」なのか？
不動産は増えた。
借入も増えた。
でも、
「毎月、自由に使える現金はどれだけ増えただろう？」
そう感じ始めている不動産投資家は、少なくないのではないでしょうか。
金利上昇、物価高、修繕費や建築費の上昇。
これから不動産投資を始める会社員にとっても、数千万円、場合によっては1億円規模の借入をして、長期間かけて資産形成を続けることに不安を感じる場面は増えています。
一方で、
「給料以外の収入源をつくりたい」
「毎月の現金収入を増やしたい」
「民泊に興味はあるが、ゼロから開業するのは大変そう」
「本業を続けながら副業として取り組みたい」
という相談も増えています。
そこで知っておきたい選択肢の一つが、
すでに営業している民泊事業をM&Aで買う「収益化済み民泊M&A」
です。
今回、元銀行マンで民泊M&A・融資の専門家、バトンズ認定DD（デューデリジェンス）調査人でもある田中琢郎が分析するのは、東京都23区内で旅館業として運営されている収益化済み民泊M&A案件です。
公開資料上の数字は、
- 譲渡価格：1,600万円
- M&A仲介手数料：198.5万円
- 総投資額：1,798.5万円
- 年間売上：1,573万円
- 年間経費：1,015万円
- 年間予定利益：558万円
- 営業利益率：35％
- 投資回収期間：約3.2年
となっています。
数字だけを見ると、かなり魅力的な案件です。
しかし、田中の評価は、
収益性「A」
投資適正「C」
総合評価「A」
です。
なぜ、これだけ収益性が高いにもかかわらず、投資適正は「C」なのか。
ここに、民泊M&Aで失敗しないための重要なポイントがあります。
収益化済み民泊M&Aの投資家様
「会社員のまま終わるつもりはない。動くなら今だ！！」
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民泊投資の基本はこちらの動画でも解説しています。
民泊投資の基本や、収益化済み民泊の考え方については、こちらの動画でも詳しく解説しています。
＼収益化済み民泊を買う！民泊を売却する！民泊投資スキルを学ぶ／
収益化済み民泊M&Aとは？ゼロから開業する方法との違い
一般的に民泊をゼロから始める場合には、
物件探し、賃貸借契約、内装工事、消防設備、家具・家電の購入、許認可・届出、宿泊予約サイトへの掲載、料金設定、清掃体制の構築、レビュー獲得など、多くの準備が必要です。
そして開業したからといって、すぐに売上が安定するとは限りません。
一方、収益化済み民泊M&Aでは、すでに運営されている民泊事業を事業として取得することを検討します。
そのため案件によっては、
- 過去の売上実績がある
- 宿泊料金や稼働状況を確認できる
- 実際に発生している経費を確認できる
- 運営オペレーションが構築されている
- 運営代行会社がすでに存在する
といった材料をもとに、買収後の事業計画を検討できます。
つまり、
「これから売れるか分からない民泊をゼロからつくる」のではなく、「すでに動いている事業の数字を確認して買う」という考え方
です。
もちろん、過去の実績が将来も続く保証はありません。
だからこそ、民泊M&Aでは「高い利回り」だけでなく、その利益が買収後にも再現できるのかを確認するDDが重要になります。
今回の民泊M&A案件｜東京23区・旅館業
今回の鑑定対象となった案件を整理します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 東京都23区内 |
| 営業形態 | 旅館業 |
| 譲渡価格 | 1,600万円 |
| M&A仲介手数料 | 198.5万円 |
| 総投資額 | 1,798.5万円 |
| 年間売上 | 1,573万円 |
| 年間経費 | 1,015万円 |
| 年間予定利益 | 558万円 |
| 営業利益率 | 35％ |
| 投資回収期間 | 約3.2年 |
| 収益性評価 | A |
| 投資適正 | C |
| 総合評価 | A |
公開資料に基づくと、年間売上1,573万円に対して年間経費は1,015万円、年間予定利益は558万円。月平均では約46.5万円の利益となる計算です。
なぜ「東京23区×旅館業」が注目ポイントなのか
今回の案件でまず注目したいのが、旅館業として営業していることです。
住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法による住宅宿泊事業には年間180日以内という営業日数の制限があります。
一方、旅館業については、この180日制限とは異なる制度のもとで営業します。
今回の案件資料では、この点を年間365日の営業を可能にする大きな強みとして評価しています。
特に東京23区のように宿泊需要が見込めるエリアでは、営業可能日数を確保できることは売上形成を考えるうえで重要です。
ただし、
「旅館業だから買えばそのまま営業できる」と考えるのは危険です。
M&A後の営業継続に必要な手続き、物件の賃貸借条件、行政上の取り扱いなどについては、案件ごとに確認しなければなりません。
この確認こそDDの重要な役割です。
年間予定利益558万円、投資回収3.2年をどう見るか
今回の案件の総投資額は1,798.5万円。
公開資料上の年間予定利益558万円が維持される前提では、
約3.2年で総投資額相当を利益で回収する計算
になります。
現物不動産投資とは、投資構造が異なる点に注意が必要ですが、投下した資金に対してどれだけ事業利益を生み出せるのかという「資本回転」の観点では、注目すべき数字です。
特に、
「資産額を大きくしたい」
という目的より、
「給料以外に、毎月使える現金を増やしたい」
という会社員・投資家にとっては、検討材料になり得ます。
しかし、大切なのはここからです。
558万円という利益は、買収後も558万円残るのでしょうか。
元銀行マンが「収益性Aなのに投資適正C」と評価した理由
今回、田中は収益性を「A」と評価する一方、投資適正については「C」としています。
これは案件そのものを否定しているわけではありません。
むしろ、
「数字は非常に魅力的。ただし、購入前に確認しなければならない事項が残っている」
という評価です。
具体的には、大きく3つあります。
1．賃貸借契約や許認可などの確認が必要
今回の資料では、
- 賃貸借契約の残存期間
- 物件オーナー側の条件
- 設備の状況
- 営業継続に関する条件
- 各種契約の取り扱い
などに確認事項が残っています。
民泊M&Aでは「事業を買ったのに、同じ条件で物件を使えない」という状況は避けなければなりません。
そのため、売買契約を締結する前に書面と実態の両方を確認することが重要です。
2．年間予定利益558万円に「オーナー自身の労働」が含まれていないか
会社員の副業として民泊M&Aを行う場合、特に重要なのがここです。
現在のオーナーが、
- 宿泊客との連絡
- 清掃スタッフの手配
- リネン管理
- 料金調整
- トラブル対応
などを自分で行っているのであれば、その仕事を買収後に外注することで経費が増える可能性があります。
資料上でも、完全な外注運営へ移行した場合の運営代行費用について精査が必要と指摘されています。
したがって会社員が買う場合には、
「現在の利益はいくらか」だけでなく、「自分がほとんど現場業務をしない状態でも、いくら残るか」
まで計算する必要があります。
3．契約更新関連費用を確認する
資料には、契約更新関連費用が「有」とされています。
更新料や名義変更、各種手続きなどにどの程度の費用が発生するのか。
これが未確定のままでは、本当の投資総額は確定しません。
民泊M&Aでは、譲渡価格だけを見てはいけません。
「買って、引き継いで、正常に運営開始するまでに総額いくら必要なのか」
を見ることが重要です。
民泊投資について動画でも解説しています
民泊投資の始め方や、収益化済み民泊の選び方については、YouTubeでも解説しています。ぜひこちらも参考にしてください。
＼収益化済み民泊を買う！民泊を売却する！民泊投資スキルを学ぶ／
会社員の民泊M&Aで最も重要なのは「利益の再現性」
収益化済み民泊を買う最大のメリットの一つは、すでに営業実績が存在することです。
しかし、
「去年558万円儲かったから、来年も558万円儲かる」
という意味ではありません。
見るべきなのは利益の再現性です。
例えば、
- 現在の運営代行会社は継続できるか
- 運営代行料金は変わらないか
- 清掃体制は維持できるか
- 宿泊予約サイトの運営体制はどうなるか
- 家賃や更新条件は変わらないか
- 売上に現オーナー個人のノウハウが大きく依存していないか
などを確認します。
これらを確認したうえで、現在の運営代行会社が買収後も継続して予約対応、顧客対応、清掃手配などを行えるのであれば、会社員でも本業への負担を抑えながら運営できる可能性があります。
ここが、ゼロから自分で民泊を立ち上げる方法と、収益化済み民泊M&Aとの大きな違いです。
民泊M&Aは「不労所得」なのか？
会社員の副業を考える方には、ここも正確に理解していただきたいポイントです。
民泊M&Aは、何もしなくても利益が保証される「完全な不労所得」ではありません。
売上の確認、運営会社との連携、設備トラブル、契約管理、資金管理など、事業オーナーとして確認すべきことはあります。
一方で、運営代行を活用することで、
日々の予約対応や清掃などの実務を外部化し、本業を持つ会社員でも保有しやすい事業形態をつくることは可能です。
重要なのは、
「何もしなくてよい民泊」を探すのではなく、
「自分が現場で働かなくても運営できる仕組みまで含めて買えるか」
を見ることです。
自己資金だけで買う必要はない。民泊M&A×融資という考え方
今回の案件の総投資額は約1,800万円です。
会社員にとって、すべてを自己資金で投資するのは簡単な金額ではありません。
そこで検討したいのが、事業融資を活用した民泊M&Aです。
田中の民泊投資では、日本政策金融公庫との連携を活用し、民泊の開業や収益化済み民泊M&Aについて、
- 案件分析
- 自己資金の整理
- 資金計画
- 事業計画
- 融資相談の準備
- M&A実行
- 買収後のPMI
まで、元銀行マンの視点からサポートしています。
もちろん、会社員であれば誰でも融資を受けられるわけではありません。
勤務状況、年収、自己資金、既存借入、買収案件の収益性、事業計画などを金融機関が総合的に判断します。
だからこそ、
「この案件を買いたい。融資はいくら出ますか？」から始めるのではなく、「自分はいくらまで投資できるのか」を先に把握すること
が重要です。
▶ 民泊開業・民泊M&Aの融資について
https://financeeye.net/minpaku/mp-sikin/
「買って終わり」ではない。民泊M&Aには売却という出口もある
収益化済み民泊M&Aのもう一つの特徴は、民泊を「事業」として考えることです。
買収後に運営を続け、
売上・利益実績を積み上げ、
運営体制を整え、
事業としての価値を高める。
そして将来、
別の買い手へ民泊事業をM&Aで売却する
という出口も検討できます。
もちろん、将来希望する価格で売却できる保証はありません。
しかし購入時点から、
「自分はこの民泊を何年間保有し、どの状態で売却するのか」
まで考えておくことは重要です。
民泊をやめようと考えている既存オーナーにとっても、単に撤退・廃業するのではなく、M&Aで事業を第三者へ承継できる可能性があります。
▶ 民泊をやめる前に｜民泊M&Aで売却・イグジット
https://financeeye.net/minpaku/sell-mpma/
田中の評価｜年間予定利益558万円だから「買い」ではない
今回の案件について、田中が特に重視するのは、「年間予定利益558万円だから買う」という判断をしないことです。
公開資料上では、
年間予定利益558万円、営業利益率35％、投資回収約3.2年という、非常に高い収益性が示されています。
東京23区内、旅館業という条件も魅力です。
だから収益性は「A」。
一方で、
賃貸借契約、営業継続条件、契約更新関連費用、運営代行費など、買収前に確認すべき事項が残っています。
だから投資適正は「C」。
数字が良いからこそ、数字の裏側を調べる。
これが民泊M&AのDDです。
元銀行マン・田中のコメント
「今回の案件で一番注目していただきたいのは、利回りが高いから買い、という話ではありません。
公開情報では年間予定利益558万円、営業利益率35％、投資回収約3.2年という非常に強い数字が出ています。
それでも私は投資適正をCにしています。
なぜなら、民泊M&Aで重要なのは過去の売上を買うことではなく、買収後にもその売上と利益をどこまで再現できるのかを確認することだからです。
賃貸借契約、営業継続に必要な手続き、更新費用、設備、運営代行費、清掃やリネンを誰が担当しているのか。
ここが変われば利益も変わります。
逆に、DDによって条件を確認し、現在の運営代行体制などを買収後も維持できるのであれば、会社員がゼロから民泊を立ち上げる場合と比較して、既存の実績を基準に事業計画を立てやすくなります。
会社員の方には『自分で民泊をゼロから開業する』だけではなく、すでに動いている民泊事業を買うという選択肢も知っていただきたいと思っています。
そして自己資金だけで判断するのではなく、案件の収益性、自己資金、返済可能性を踏まえて融資を含めた資金計画を組むことも重要です。」
まとめ｜会社員の民泊副業は「ゼロから開業」だけではない
今回の東京都23区内・旅館業の収益化済み民泊M&Aは、公開資料上、
総投資額1,798.5万円
年間売上1,573万円
年間予定利益558万円
営業利益率35％
投資回収約3.2年
という試算になっています。
非常に魅力的な数字です。
しかし、本当に重要なのは、
「買った後にも、その利益を再現できるのか」
という点です。
そのためには、
- 賃貸借条件
- 営業継続に必要な手続き
- 運営代行体制
- 清掃・リネン費
- 更新関連費用
- オーナー自身の業務
- 設備・修繕リスク
などをDDによって確認する必要があります。
収益化済み民泊M&Aは、
「儲かっている民泊を買えば終わり」という投資ではありません。
一方、事前に実際の売上・経費・運営体制を調べることができ、既存の運営代行体制を継続できる案件であれば、ゼロから開業する場合とは異なる形で、会社員が民泊事業へ参入できる可能性があります。
さらに、日本政策金融公庫との連携を活用し、融資を含めて資金計画を組むことで、自己資金だけですべてを賄うのではなく、事業としてレバレッジを検討する方法もあります。
民泊M&Aについて、まず情報収集したい方へ
元銀行マン・バトンズ認定DD調査人の田中が、実際に市場に出ている収益化済み民泊M&A案件を分析しています。
「高利回りだから買う」のではなく、「本当に買ってよい案件なのか」を銀行融資評価・DDの目線から確認する。
それが「田中のお宝民泊M&Aレポート」です。
▶ 収益化済み民泊M&Aレポート一覧
https://financeeye.net/minpaku/category/minpaku-report/
▶ YouTube「田中の民泊投資」
https://www.youtube.com/@financeeye
民泊を始めたい会社員の方へ
「民泊を始めたいけれど、何から始めればいいか分からない」
「ゼロから開業する方法と、収益化済み民泊M&Aの違いを知りたい」
「会社員の副業でもできるのか知りたい」
「融資を使える可能性があるのか確認したい」
という方は、まず民泊投資の仕組みを知るところから始めてください。
有名民泊予約サイトなどですでに運営されている収益化済み民泊を買うという方法も含め、田中が民泊投資の入口から案件選定、融資、M&A、運営まで解説します。
▶ 収益化済み民泊M&A・民泊投資セミナー
https://financeeye.net/minpaku/seminar1/
▶ 日本政策金融公庫との連携を活用した民泊×融資サポート
https://financeeye.net/minpaku/mp-sikin/
民泊を売却したいオーナーの方へ
民泊は、やめる＝廃業だけではありません。
現在運営している民泊に売上・利益・運営体制があれば、事業として第三者へ承継できる可能性があります。
賃貸物件を利用した民泊についても、契約条件等を確認しながらM&Aの可能性を検討します。
▶ 民泊をやめる前に｜民泊M&Aで売却・イグジット
https://financeeye.net/minpaku/sell-mpma/
年間予定利益558万円だから買うのではない。
その558万円が「買った後にも残るのか」を調べてから買う。
収益化済み民泊M&Aで最も重要なのは、この視点です。
※本記事に記載した売上・利益・利回り・投資回収期間等は、提供資料および一定の前提条件に基づく数値です。将来の売上・利益・投資成果を保証するものではありません。民泊事業への投資、M&A、融資については、個別案件の契約条件・収益状況・法令・許認可・資金計画等をご確認の上、ご判断ください。
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