民泊投資物件#4｜鹿児島県・旅館業｜期待利回り84％／回収3.3年／価格950万円
不動産投資の“次の一手”を探す投資家へ
鹿児島市中心部の旅館業案件は、総投資1,098.5万円で間営業利益330万円／回収3.3年／期待利回り84%（3年保有）という“異常な資金効率”が特徴です。インバウンド回復が顕著なエリアで、収益性A・投資適正Aの評価。ゼロからの立上げでつまずきやすい許認可・集客・運営の初期リスクを、民泊M&Aなら一気に回避しつつ、インカム（営業利益）＋キャピタル（売却益）の両輪で“少額×高回転”の拡大を狙えます。
バトンズ掲載#69606の公開情報と、専門家の鑑定観点（財務・法令・運営体制・DD）から、「A評価の意味」と「実務で確認すべき3要点」を明確化。買付前に見るべき決算書・賃貸借契約・仲介費用の裏取りまで、投資判断の精度を上げる行動指針を提示します。
この記事では、民泊M&A・融資の専門家・バトンズDD調査人でもあるファイナンスアイ代表の田中が、実際に市場に流通している収益化済みの民泊物件・民泊M&A案件の情報をもとに鑑定した『田中のお宝民泊M&Aレポート』として、優良民泊物件をプロの視点から徹底分析しています。
ファイナンスアイの田中
回収3.3年×期待利回り84%は、民泊M&Aならではの資金効率です。A評価は“GOサイン”ではなく“調査を開始する方針”を意味します。直近3期の決算（確定申告）・賃貸借契約の更新条件・実費を含む初期総投資額の3点をまず裏取りしてください。事実に基づくDDができれば、この案件は次の投資へのステップアップを早める有力候補になり得ます。
民泊物件の概要
今回の民泊物件が持つ基本的な魅力と、民泊市場での位置付けを深く掘り下げて確認していきます。この初期情報は民泊M&A投資における、最初の羅針盤となります。
民泊物件の地域：鹿児島県（中心部）
今回の民泊物件の地域は鹿児島県（中心部））です 。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中の視点
この民泊物件は「鹿児島県中心部に位置する旅館業案件」という非常に魅力的な立地です。この歴史的観光地の優位性と旅館業という安定性こそが、高い収益性を支える根拠です。
鹿児島市における観光需要は、国際線再開によりインバウンドが爆発的に増加しており、2023年の延べ宿泊者数は834万人で、前年比33.3％増、外国人は100万人と前年比約10倍の増加を記録しています。
特に韓国と台湾からの訪問者が多く、この中心部の物件は、増大するインバウンド需要の恩恵を直接受けやすい優位性があります。
この異常なレベルで成長する民泊市場において、鹿児島県の中心部に位置するこの物件は、収益性をマクロな市場成長に裏打ちされた確実性の高いものなのです。
民泊物件の譲渡価格：950万円
譲渡価格は950万円 です 。
この民泊物件は1000万円以上であり、私が紹介する民泊物件からすれば高額の分類になります。それでも、不動産投資に比べ、資金的なハードル（融資が絶対条件にならない）が圧倒的に低いことが、M&Aの強みです。
その他にかかる費用
今回の民泊物件をM&Aする際の初期費用として、M&A仲介手数料が148.5万円と、契約更新関連費用（有/不明）が想定されます。
これらの費用を含めた初期費用の総投資額は合計 1098.5万円 となります 。この総投資額が、後の収益計算の基準となります。
営業利益：330万円／年
この民泊物件の年間の営業利益は330万円です。
鹿児島県中心部の旅館業物件として、極めて高い収益性を確保していると見受けられます。この高い営業利益こそが、後の驚異的な投資回収スピードを支える源泉です。なお、この営業利益がインカムの源泉となります。
投資利回り：予想回収期間3.3年
この民泊物件に投資した場合、想定される回収期間は3.3年で完了すると試算できます。
これは異常に早い回収スピードです。一般的な民泊開業パッケージや不動産投資とは比較にならない資金効率です。高額な民泊物件にも関わらず、この回収スピードは異常であると評価できます。
民泊物件の掲載情報：バトンズ（BATONZ）No.69606
今回の民泊物件はM&Aプラットフォーム『バトンズ（BATONZ）』に掲載されています。物件番号は60322です 。公に情報が公開されている段階であり、詳細なDD調査（デューデリジェンス）次第で、今回の評価も変化します。
この民泊物件の 収益性評価 A
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
民泊M&Aは資金効率の高さが魅力です。
短期売買の投資手法を除き、不動産投資では逆立ちしてもかないません。総投資金額が1,000万円強ですが、回収期間が3.3年と「異常に早い」点がこの民泊物件の最大の特徴です。
この高い資金効率は、投資家にとって、長期保有リスクのヘッジと同時に、次の投資への早期のステップアップを可能にします。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価
収益性「A」評価の高い利益率と異常な資金効率
この民泊物件の「稼ぐ力」を、詳細な財務数値から分析します。
営業利益は330万円
営業利益は、事業の継続的な利益を示す最も重要な指標です。営業利益＝買い手の年間インカム収入となることから、生活防衛への投資においても「毎月、いくらの収入増になるのか？」という最も重要な指標になります。
営業利益率は41%
営業利益率（推定）: 営業利益率は41%と推定されています。この想定に基づくと、30%を越える高い営業利益率＝「優良体質」を決定づける要因となります。
投資回収利回りは30.04％
【投資回収利回り】: 投下資本（1,098.5万円）に対する年間営業利益（330万円）の割合は、約30.04%です。
これは、あなたが投下した資金が年間で約30%のスピードで回収し続けていることを意味し、極めて高い利回りです。
投資回収は3.3年
投資回収: 投資回収期間は3.3年と試算されています。
これは異常に早いです。この回収期間は、民泊M&Aならではの強みであり、あなたの資金を停滞させない強力なエンジンとなります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
収益性「A」は、この物件の圧倒的な競争力を証明
鑑定書で収益性が「A」と評価されているのは、この物件が民泊案件の中でも極めて優れた収益体質を持っていることを示しています。
高い営業利益率と異常な回収スピードは次のメリットを生み出すことから、調査に踏み込む決断をするのに何ら支障はないと考えます。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定量評価の深掘り
営業利益30%超の戦略的な意味
営業利益率30%超は、この事業が経費を極限まで抑え、効率的な運営体制を築いていることを示します。通常の宿泊事業では、この利益率を達成することは容易ではありません。この高い利益率は、以下の戦略的な意味合いを持ちます。
民泊物件の市場競争力
競合他社と比較して、価格競争に巻き込まれても利益を確保しやすい圧倒的なコスト優位性を持っていることを意味します。この優位性は、地方市場で特に大きな武器となります。
民泊物件の銀行融資・金融機関の評価
安定した高い利益率は、金融機関・銀行などから融資を受ける際に事業性の評価を非常に高くします。
将来的な事業拡大や再投資の際、資金調達が有利になります。この利点は、初期投資額が少ない民泊M&Aを一気に成長させる可能性を高めます。
民泊物件のリスクヘッジ
予期せぬ観光客の減少や経費の高騰が発生しても、利益率が高いため事業が耐えうる体力を持っています。これは、投資家にとって最大の安心材料です。
営業利益30%超という数字は、単に「儲かっている」だけでなく、「ビジネスモデルとして優秀である」ことを表します。
定性評価の要因とアクションプラン
この民泊物件の 投資適正評価 A
投資適正とは、「買収後の利益のブレ」を想定しています。ブレが少ないと思われる物件については高評価をつけています。
本件についての投資適正は「A」となることから、物件の質的な側面を分析していきましょう。
民泊物件の適用法令
適用法令は旅館業での運用と見られます。旅館業での民泊運用は、営業日数の制限がなく安定性が高いと評価できます。これにより、一年を通じて安定した収益が見込めるため、事業継続性のリスクが低いと判断できます。また、旅館業は買収後の許認可再取得が容易であることもも魅力です。
民泊物件の外注などの利用状況
運営代行としてメッセージ・清掃・リネンが記載されています 。
私が民泊M&Aの投資として推奨するのは完全自走を前提にしています。
評価では「自社運営が想定されやや評価は低い」という懸念を示しつつも、収益性の安定度から総合的に「A」と評価しています。
民泊物件の開業年数
開業年数、稼働月数、稼働率、単価情報、建物築年数すべてが不明です 。これは公開情報の段階では一般的です。今後、投資検討を進めて行くうえで買手にとって非常に重要な確認事項となります。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
評価Aは最高の安定性
「投資推奨のサイン」
田中の民泊M&Aレポートの評価では、投資適正が「A」と評価されているのは、収益の安定性と事業継続性の高さが、多少の運営コスト懸念を凌駕していることを示します。
この「A評価」は、あなたが知識をもって調査することで、本来の価値を揺るぎないものにするための「投資推奨サイン」なのです。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
民泊物件の定性評価の深掘り
行動指針の具体的な内容
今回の田中の民泊M&Aレポートの鑑定では、民泊投資（民泊M&A）を検討する投資家が次に取るべきアクションを明確に示しています。
民泊物件の直近3期分の決算書（または確定申告書）の入手
営業利益330万円の継続性・再現性を検証します。過去の業績推移を分析することで、収益の安定性と季節変動を正確に把握できます。これは、事業の「嘘偽りのない価値」を知る上で最も重要なステップです。
民泊物件の賃貸借契約書の詳細を確認
家賃の根拠や、賃貸借契約の内容を確認し、法的リスクを評価します。 特に契約期間や更新条件は、将来的な事業計画の根幹となります。
民泊物件の仲介手数料（金額や支払時期）
初期費用の正確性を担保し、資金計画のブレを防ぎます。また明記されていない賃貸借契約の再契約コスト等も確認し、総投資額1,098.5万円が最終的にどうなるのかを確認します。
民泊物件の利回りの考察
年平均28%を狙えるキャピタルゲインの魅力と戦略
田中が推進する民泊投資（民泊M&A）の真骨頂である、数年後の売却益（キャピタルゲイン）を含めたリターンのポテンシャルを具体的に確認していきます。
- 13ヵ月保有時: 投資利回りは20% 資金増加額209万円
- 25ヵ月保有時: 投資利回りは52% 資金増加額539万円
- 37ヵ月保有時: 投資利回りは84% 資金増加額869万円
- 49ヵ月保有時: 投資利回りは116% 資金増加額1,226.5万円
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
インカム＋キャピタルゲイン＝民泊M&Aの最大の魅力
3年（37ヵ月）保有後の売却は、民泊事業をM&Aで事業の価値を最大化し、キャピタルゲインを狙う上で一般的に多い戦略の一つです。
この期間で投資利回りが84%、年平均換算で約28%という数字は、一般的な投資物件では決して実現することのない水準であると考えています。
期待利回り84%のインパクト
この期待利回り84%という数字は、単に高いだけでなく、あなたの資金が3年後に869万円以上増えている可能性を示しています 。
このリターンを確実にするには、評価の根拠を明確にし、この民泊を安心して取得する必要があります。
つまり、民泊M&Aに対する知識への投資こそが、この高リターンを現実のものにするための1丁目1番地になるのです。手に入れた民泊M&Aの投資スキルは、一生アナタのものです
民泊M&Aはイグジット戦略が明確
民泊M&Aの最大の魅力は、「イグジット（売却）戦略」が立てやすい点です。田中の民泊M&Aレポートが示す通り、営業利益が基準となり、物件価格が設定されます。
3年後の民泊事業の価値向上
民泊事業のM&A買収後、運営体制を最適化し営業利益を向上させることで、インカムもイグジットもともに増えます。
民泊M&Aに再投資で資産拡大へ
3年後の売却益（キャピタルゲイン）で得た資金増加額（869万円）は、次の投資機会への確実な再投資を可能にします。
この「資金の高回転」こそが、短期間で資産を増やすための秘訣です。なお、少額である＝借入のない 強みは、返済で売却金額が減らないことにあります。
田中による民泊物件・民泊M&Aの総合評価
A評価の優良物件を確実に掴む指針と行動計画
田中の民泊M&Aレポートでの最終的な鑑定評価は、「収益性A」と「投資適正A」を総合判断し「総合評価A」になります。
収益性は、営業利益、営業利益率、投資回収ともに高評価と想定し、高評価（A）とする。
投資適正は、自社運営が想定されやや評価は低いとの懸念があるが、収益性を鑑み、A評価を維持。
総合評価は、収益性A、投資適正Aからを総合判断しAとする。
民泊M&A・融資・DD調査の専門家・田中のコメント
知識を武器に行動を起こす時
今回の民泊M&Aレポートで評価した「総合評価A」は、調査を開始し、契約交渉に進むための「進むべき方針」として活用すべきです。
この評価はあくまで公開情報に基づく「水面上の数字」であり、最高の評価だからといって、その情報にバイアスがかかっている可能性を疑う目線が必要です。
このA評価を過信することは、最大の投資リスクです。真に正しい情報か、その裏付けを正式な決算書や確定申告書で確認するという、投資家の客観的な目線が極めて重要になります。
一般公開情報をもとに作成した田中の民泊M&Aレポートを参考にしながら、あなたが、決算書等の機密情報を取得し、知識と調査で明確にできれば、この民泊物件の「本来の価値」が明らかになります。
その結果、この民泊物件はあなたが「絶対に買収したい！」と評価する可能性を十分に秘めています。
このチャンスを掴むには、行動あるのみです。 不確定要素を解消し、本来の価値を見抜くための知識こそが、あなたのM&A投資を成功に導きます。
田中の民泊M&Aレポートの鑑定は、投資家が安心して次のアクションに移れるように基礎情報をもとに提供しています。
なぜ今、民泊M&Aなのか？
民泊投資「民泊M&A」が大きなチャンス
民泊M&A とは、誰でも簡単に「少額資金」で「高利回りの収益・仕組化済」の「民泊」（＝国内の景気動向に左右されないインバウンド需要）をM&Aで手に入れることが可能な新しい資産形成の戦略です。
民泊開業のために民泊事業をゼロから立ち上げる際の許認可の取得や集客の仕組み構築の手間やリスクを回避できる、再現性が高く最も効率的な手法です。
さらに、会社に勤めながら、別の事業を行いながらの副業でも運営することが可能な資産形成の手法です。
不動産投資のように、高額の融資を受けて物件を購入して収益化を目指すのではありません。
民泊投資（民泊M&A）の最大のメリット
既に利益を生み出している民泊事業をM&Aで買い取る。
投資リスクと民泊事業を収益化する稼働を大幅に削減する。
インバウンド需要は、日本全体の観光立国としての魅力が高まる限り、安定的に持続します。また、政府も2030年に訪日外国人観光客6000万人（2024年 約3200万人の倍）を掲げて推進しており、国策の様相を見せているのも大きな材料です。
市場の大きな拡大が、民泊M&Aの収益性を「異常なレベル」に押し上げている根拠です。
従来の民泊開業の投資商品や不動産投資では難しかった、早期の資金回収と高いリターンの可能性を秘めた、新時代の投資戦略として、今最も注目を集めている分野です。このチャンスを掴むかどうかが、あなたの未来を大きく左右します。
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